Cómo se debe hacer una tasación de vivienda para herencia en Madrid
Muchas veces cuando hablamos de valoración de bienes en herencia nos viene a la cabeza, la palabra «conflicto». Conocer cómo se debe hacer una tasación de vivienda para herencia en Madrid o cualquier otra comunidad, puede evitar disputas y discrepancias entre los herederos.
A través de este artículo quiero que conozcas una serie de recomendaciones o consejos a tener en cuenta para la obtención del valor de tasación de viviendas para reparto de herencias.
Evitar cometer errores en la valoración de bienes inmuebles en una comunidad como Madrid, donde existen gran cantidad de inmuebles y de diferentes características. Una correcta tasación de pisos, locales, parking o terrenos, asegura un reparto equitativo entre los beneficiarios de la herencia. Antes de entrar en materia, hablemos de estadísticas.
Cuantas herencias en Madrid
La cantidad de viviendas transmitidas según título de adquisición por herencia en Madrid durante el año 2019, fueron 19.962, según datos consultados en el instituto nacional de estadística (INE). En cambio, transmitidas por donación, la cantidad baja considerablemente hasta casi los 2.700.
Cabe esperar que por desgracia y después de un periodo de crisis sanitaria por pandemia que estamos viviendo, estas cifras se vean aumentadas.
Por ejemplo, barrios como Chamartín, Carabanchel o Latina que se han visto afectados por una alta incidencia de casos de COVID-19, pueden estar expuestos a más fallecimientos por este motivo.
Vídeo de como hacer la tasación de bienes en herencia
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Tasador de Herencia en Madrid
Para asegurar y garantizar una buena tasación de vivienda en herencia en Madrid o cualquier otro lugar de España hay que elegir la persona adecuada para ello. El tasador de herencia es aquel que puede valorar los bienes desde un punto objetivo y neutral del proceso sucesorio.
Sin ser especialista jurídico en cuanto al proceso y desarrollo del derecho sucesorio, el tasador que debe conocer a nivel global las diferentes opciones que conllevan la aceptación de la herencia por parte de los herederos para un posterior reparto de bienes.
A la hora de realizar una tasación para el reparto de herencia, la importancia de una correcta elección del tasador, será garantía de éxito.
Quiero abordar en este artículo una serie de medidas y buenas practicas que deben realizarse para una correcta tasación y valoración de viviendas en una división de herencia. Pero antes de ello quiero que sepas que es importante saber elegir el tasador adecuado según el objeto del informe. Saber con qué objeto se realiza el informe y si la finalidad del mismo está regulada o no, ya que deben seguirse los criterios establecidos por normativa.
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Conocer el mercado inmobiliario de la comunidad de Madrid para tasación herencia
Conocer el estado del mercado inmobiliario de la comunidad de Madrid, puede ayudar tanto al tasador como a los herederos en pro del cálculo estimativo e inicial del valor de los bienes.
Es decir, que no es lo mismo, valorar una vivienda en el barrio del retiro, Chamberí o Chamartín que hacerlo en barrios como Carabanchel, Vallecas o Moratalaz.
A modo de ejemplo y según datos publicados por el portal inmobiliario idealista, el precio medio del metro cuadrado en Madrid centro a fecha de febrero de 2021 se sitúa alrededor de 4.830€. En cambio, en Vicálvaro no llega a los 2.400 €.
Buscar un mismo tasador para todas las viviendas de la herencia en Madrid
Muchos de los conflictos que se generan durante el reparto y la adjudicación de las viviendas en herencia, resultan ser originados por el valor de las mismas y los diferentes criterios que se siguen en función de los intereses de cada una de las partes.
En la comunidad de Madrid, centro de España, es muy común encontrar fallecidos de herencias, que dejan bienes en diferentes localidades o incluso diferentes comunidades autónomas. Encontrar tasadores de herencias en cada una de ellas, es relativamente fácil. Lo difícil es que coincidan en el criterio o valoración de los bienes.
El criterio de valoración en la elección de testigos, los «items» a tener en cuenta en la tabla de homogenización e incluso la estructura del informe, cambian en función del tasador.
Unificar en tiempo y forma, todas las tasaciones inmobiliarias necesarias en el reparto de la herencia, será fundamental para evitar conflictos entre los herederos. Un solo criterio de tasación para todas las viviendas en Herencia.
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Que tener en cuenta para la tasación de viviendas de herencias en Madrid
Lo primero y más importante para la tasación de viviendas de herencias en Madrid, es conocer las características y servicios de la misma.
Conocer y asegurar la dirección del bien inmueble a tasar. Cerciorarse que la dirección coincide con la que consta en el registro de la propiedad. En caso de no ser así, debemos dejarlo reflejado en el informe y tomar como muestra real, la dirección correcta del bien inmueble.
Un error muy común es realizar un informe con unos datos incorrectos. Si de base, se establecen unos parámetros y datos erróneos, seguro que el valor de tasación diferirá mucho de la realidad. En toda regla, sería un informe impugnable a todos los efectos.
Escoger las muestras correctas para la tasación
Las muestras que utilicemos para realizar la tasación de la vivienda deben ser las correctas, para evitar mala praxis en la elaboración y obtención del informe final.
El método que más se utiliza en la valoración de viviendas en Madrid para el reparto de herencias, es el método de comparación. A través de la consulta de muestras o «testigos», se realiza la comparación de los mismos con la vivienda que tenemos que tasar.
Es decir, a modo de ejemplo, si el causante de la herencia (fallecido) deja bienes situados en el barrio de barajas, debemos buscar testigos del mismo barrio y no por ejemplo en el barrio del retiro.
Personalmente me he encontrado casos, en los que los testigos escogidos, no eran ni por casualidad, del mismo barrio ni de las mismas características.
Seguir mismo criterio de porcentajes de tasación para herencia de vivienda en Madrid
El tasador debe seguir el mismo criterio de porcentajes de tasación para herencia. Esto se refiere a que, a cada elemento concordante o discordante entre los testigos y la muestra a tasar, se le aplica un porcentaje para posterior homogenización.
Se han dado casos que presentan factores discordantes entre testigos. Es decir, que se valoran de diferente manera dos testigos con las mismas características y calidades. Ello, se refiere a, si en comparación con un testigo descontamos 0,5% en función al «item» de baño, debemos descontar el mismo % con los demás que formen la tabla.
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Saber que métodos se utilizan para la tasación de vivienda para herencia en Madrid
Hay otros casos, muy graves a mi parecer, en los que el tasador no aplica correctamente la normativa vigente. Saber que métodos se utilizan para la tasación de viviendas en herencias y cómo aplicarlos es fundamental.
Conocer la normativa, tipos de tasación y métodos para llevarla a cabo, es sin duda, lo mínimo exigible a la figura del tasador. A continuación, los aspectos que debería conocer si o si un buen tasador inmobiliario;
- Conocer la normativa de aplicación.
- Aprender la teoría implícita en una valoración.
- Realizar la valoración inmobiliaria de diferentes tipologías de inmuebles.
- Identificar la estructura del informe de tasación, sus puntos fuertes y
débiles, y cómo se entrega al cliente final, o al juzgado. - Delimitar los conceptos básicos en relación a las peritaciones y
tasaciones inmobiliarias. - Profundizar en los conceptos relativos a la valoración inmobiliaria. Saber en qué consisten los métodos de coste, comparación, actualización de rentas y residual.
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