Cómo valorar un ático

Qué saber para valorar un ático

Perito tasador especialista en tasación de herencias y divorcios
Juan sastre, tasador de inmuebles

¿Qué debes saber para valorar un ático?. Se tienen en cuenta aspectos como la ubicación, características interiores, estado, pero por encima de todo ello superficie y uso de su terraza, que es el motivo de compra que más valora el que adquiere este tipo de inmuebles.

El ático atendiendo el mercado inmobiliario en grandes ciudades, es sin duda, el producto estrella. Disponer de una vivienda en planta alta de un edificio, con terraza, evitando ruido de tráfico y vecinos es un lujo, sobre todo en grandes ciudades. Según datos de Idealista, sólo un 7,8% de las viviendas anunciadas en España son áticos.

En capitales españolas como Madrid, Barcelona y Sevilla el valor de un ático en relación a otro tipo de inmueble con similares características varía en más de un 30%. Al tratarse de un activo tan demandado, hace subir su valor de demanda y mercado. Además de ello, al ser viviendas con tanta salida, su valor no resulta verse afectado en grandes proporciones, cuando se producen recesos en el mercado inmobiliario.

 

Qué es un ático

Un ático es aquella vivienda que situada en las plantas más altas de un edificio disponen de terraza (no cubierta en su origen) a nivel de vivienda y de uso exclusivo para el propietario o inquilino de la misma. Se puede acceder a la vivienda desde la misma vivienda sin depender de un acceso exterior. 

Es muy importante conocer si la terraza pertenece a la vivienda, está inscrita como tal en la escrituras y registro de la vivienda o si por el contrario se considera comunitaria de uso privativo. Este aspecto, es origen de muchos conflictos en comunidades de vecinos en cuanto al mantenimiento y uso de la misma.

 

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Que influye en el valor de tasación de un ático

El hecho de estar hablando de un ático es un aspecto que influye en el valor de tasación. Solo por eso, la tasación de un ático puede verse incrementada en un 15% más en comparación a otra vivienda de similares características y de plantas inferiores.

Si bien aspectos como la superficie, estado, habitaciones, baños e ubicación, son características a tener en cuenta para tasar un ático, sin duda el hecho de tener terraza, es uno de los aspectos que más afectan al valor de la vivienda.

 

Qué saber para valorar un ático

 

Valorar interior de un ático

Al tratarse de viviendas situadas en los altos de edificios, uno de los aspectos que más tiene en cuenta el propietario o comprador de un ático es la planta donde está situado. Cuanto más alta se encuentre la vivienda, mejores vistas, más privacidad y menos ruido tendrá.

Características comunes para la valoración de inmuebles. Tener en cuenta habitaciones, estado, ubicación y elementos exteriores como acceso a vías de circulación, proximidad a servicios esenciales y cercanía a zonas verdes y tipo de barrio son circunstancias a valorar en el informe de tasación del ático.

Todo ello, debe tenerse en cuenta a la hora de elegir el método de valoración que mejor se adapte a este tipo de inmuebles. Por lo general el método de comparación (orden ECO 805/2003), será el utilizado para valorar áticos y viviendas.

Una vez tenidos en cuenta los aspectos interiores y exteriores de la vivienda, pasamos a saber cómo valorar la terraza en un ático.

 

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Saber si la terraza es privada o comunitaria en un ático

Unos de los aspectos a desgranar en cuanto a la valoración de un ático, es conocer si la terraza de la que dispone, es considerada privada o comunitaria de uno privativo.

La terraza privativa es aquella que esta registrada como tal tanto en escrituras como en registro y catastro. Es un elemento más de la vivienda y como tal, el propietario de la misma debe hacerse cargo del mantenimiento y desperfectos que puedan ocasionarse en ella.

En cambio la terraza comunitaria de uso privativo es aquella que siendo elemento de solo uso por parte del propietario del ático, es considerado elemento comunitario. Por ello el mantenimiento y reparación o patologías derivadas de la misma, van a cargo de la comunidad de propietarios.

 

Cómo se valora la terraza en un ático

Dependiendo del tasador y del objeto por el cual se realiza la tasación de un ático, podemos encontrar varias maneras de valorar la terraza en un ático.

Si el objeto de la tasación hace referencia a una compraventa, una liquidación de sociedad conyugal, herencia o procedimientos judicial o extra judicial se valora la terraza como un elemento más en el comparable de la tabla de homogenización. Es decir, se buscan viviendas los más parecidas a la muestra a tasar, teniendo en cuenta la existencia de terraza.

En cambio, cuando el tasador crea conveniente valorar la terraza de manera individual o con alguna finalidad que así lo requiera (financiera), deben tenerse en cuenta aspectos más técnicos de valoración.

 

Qué tener en cuenta para valorar la terraza de un ático

Hay que tener en cuenta una serie de aspectos para valorar la terraza de un ático. Entre ellos podemos destacar:

  • Superficie
  • Estilo y forma
  • Vistas, estado y privacidad
  • Que la terraza esté al mismo nivel que el ático

Dependiendo tanto de la superficie de la vivienda y terraza, así como si esta última está cubierta o descubierta se podrá considerar a la terraza como parte construida de la vivienda.

 

Terraza cubierta en ático

Si la superficie de la terraza no supera el 15 % de la vivienda se valora tan solo el 50% de la misma. En cambio, si supera el 15% se valorará siempre a parte. Su valor viene dado por el valor que se aplica a la vivienda y aplicando unos coeficientes.

Por norma general, este tipo de valoraciones se aplican con finalidades financieras.

 

Terraza descubierta en ático

Se sigue este criterio:

  • Su superficie es menor al 5% del total, mediante factor corrector.
  • Si se encuentra entre 5% y el 15%, mediante factor corrector o por separado.
  • Si superan el 15%, por separado.

Repito que son criterios utilizados con finalidades de tasación financiera. Por norma general, la gran parte de áticos con terraza, se valorar siguiendo el método de comparación entre testigos.

 

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