Cómo reclamar una tasación mal hecha

Una tasación mal hecha puede perjudicarte mucho. No hablamos solo de una cifra con la que no estás de acuerdo, sino de una valoración que contiene errores, datos mal comprobados o comparables que no tienen sentido. Esto puede pasar en una herencia, un divorcio, una compraventa, una tasación hipotecaria, una reclamación frente a Hacienda, una expropiación o una liquidación de bienes.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador en toda España. Por experiencia, muchas personas detectan que una tasación está mal cuando ya les afecta económicamente. Por eso es importante saber qué errores revisar y cuándo tiene sentido reclamar.

Qué significa que una tasación esté mal hecha 

Una tasación está mal hecha cuando el valor obtenido no refleja correctamente la realidad del bien valorado. Puede ser porque se ha usado una superficie incorrecta, porque no se ha identificado bien el inmueble, porque los testigos comparables no son adecuados, porque no se han tenido en cuenta anexos como garaje o trastero, o porque el método utilizado no encaja con el caso.

No toda diferencia de valor significa que la tasación esté mal, dos tasadores pueden llegar a valores distintos si justifican bien su criterio. El problema aparece cuando el informe contiene errores claros que afectan al resultado.

Una valoración errónea puede perjudicar a una de las partes 

Una tasación mal calculada puede hacer que una persona cobre menos, pague más o acepte un reparto injusto. Por ejemplo, en una herencia, si una vivienda se valora por debajo de mercado, un heredero puede quedarse el inmueble pagando menos de lo que corresponde. En un divorcio, una mala valoración puede afectar a la compensación económica entre las partes.

También puede pasar en una compraventa, una tasación hipotecaria o una reclamación frente a una administración.

Los casos más habituales son:

• Herencias con inmuebles mal valorados.
• Divorcios con vivienda familiar o bienes gananciales.
• Tasaciones hipotecarias bajas.
• Valoraciones para Hacienda.
• Expropiaciones con valores discutibles.
• Liquidaciones de sociedades.
• Compraventas con precios mal justificados.
• Tasaciones de vehículos, mobiliario, joyas o maquinaria.

Cuando la cifra tiene consecuencias económicas, conviene revisar bien el informe.

Errores comunes en una tasación de inmuebles mal hecha 

Los errores más habituales suelen aparecer en tasaciones de viviendas, locales, garajes, terrenos o fincas. Una tasación inmobiliaria debe identificar correctamente el bien, revisar sus características, comprobar documentación y escoger comparables adecuados. Si alguno de estos puntos falla, el valor puede quedar distorsionado.

El problema no siempre está en la cifra final, sino en cómo se ha llegado a ella.

Dirección, superficie y datos del inmueble

Uno de los primeros errores que pueden aparecer es identificar mal el inmueble. Puede ocurrir que la dirección no coincida con Catastro, Registro o la realidad física. También puede pasar que la tasación utilice una superficie incorrecta o que no se comprueben bien los metros reales de la vivienda.

Esto es importante porque la superficie influye directamente en el valor.

En una tasación hay que revisar:

• Dirección exacta del inmueble.
• Referencia catastral.
• Datos registrales.
• Superficie construida y útil.
• Uso del inmueble.
• Anexos vinculados, como garaje o trastero.
• Estado real de conservación.
• Posibles diferencias entre Catastro, Registro y realidad física.

Si el tasador detecta diferencias importantes, debe reflejarlas en el informe y explicar qué datos toma como base.

Elección incorrecta de testigos comparables

Otro error muy frecuente está en los testigos comparables. En el método de comparación, el valor se obtiene analizando inmuebles parecidos al que se está tasando. Si los comparables no se parecen, la valoración pierde fuerza. No tiene sentido tasar un piso de 90 metros usando como referencia un chalet, una vivienda en otra zona o un inmueble con características distintas.

Los testigos deben parecerse en:

• Ubicación.
• Superficie.
• Tipología.
• Estado de conservación.
• Antigüedad.
• Altura, ascensor y orientación.
• Garaje, trastero o terraza.
• Calidades y reformas.
• Mercado de la zona.

Si los comparables están mal elegidos, el valor final puede salir por encima o por debajo de lo que corresponde.

Garaje, trastero y anexos en una tasación mal hecha 

En muchas viviendas hay elementos anexos que pueden cambiar el valor, garaje, trastero, terraza, patio, almacén o participación en zonas comunes. El error aparece cuando se valoran mal, se olvidan o se incluyen como si formaran parte de la vivienda sin revisar si realmente están vinculados.

No siempre un garaje o un trastero forman parte de la misma finca registral o catastral. A veces se venden junto con la vivienda, pero jurídicamente son bienes distintos.

No todos los anexos se valoran igual 

Antes de valorar una vivienda con garaje o trastero, hay que revisar si esos elementos están vinculados al inmueble o si tienen referencia catastral propia. Si tienen referencias distintas, puede ser necesario valorarlos de forma separada.

En una tasación correcta hay que comprobar:

• Si el garaje está incluido o es finca independiente.
• Si el trastero está vinculado a la vivienda.
• Si existe referencia catastral distinta.
• Si aparece en la nota simple.
• Si se ha tenido en cuenta en el valor final.
• Si el valor asignado al anejo tiene sentido.

Un error en estos elementos puede cambiar bastante el resultado, sobre todo en zonas donde el garaje o trastero tienen valor relevante.

Cuándo reclamar una tasación mal hecha 

Conviene reclamar una tasación mal hecha cuando el error te perjudica y puedes demostrar que el informe contiene fallos relevantes. No basta con decir que el valor te parece bajo o alto. Hay que revisar el informe, detectar errores y explicar por qué esos errores afectan al resultado.

Una reclamación tiene más fuerza cuando se apoya en una revisión técnica o en un informe contradictorio.

Revisar una tasación antes de reclamar 

Antes de reclamar, conviene analizar el informe con calma. Hay que revisar qué método se ha usado, qué datos se han tomado, qué testigos se han elegido y si las conclusiones tienen sentido.

Los puntos que deben revisarse son:

• Identificación del inmueble.
• Superficie utilizada.
• Estado de conservación considerado.
• Documentación revisada.
• Testigos comparables elegidos.
• Ajustes aplicados en la valoración.
• Inclusión o exclusión de anexos.
• Fecha de valoración.
• Finalidad del informe.
• Coherencia entre datos y conclusión final.

Si se detectan errores importantes, puede prepararse una reclamación o una valoración alternativa.

Quién es responsable de una tasación mal hecha

El responsable de una tasación mal hecha es quien firma el informe. Puede ser un tasador independiente, un perito, una sociedad de tasación o el profesional que haya asumido la valoración. La responsabilidad dependerá del tipo de informe, de la finalidad de la tasación y del perjuicio causado.

Pero si el informe contiene errores técnicos, datos mal utilizados o conclusiones sin base, se puede revisar y discutir.

Qué hacer si una tasación te perjudica

Si una tasación te perjudica, lo primero es no quedarte solo con la cifra final. Pide el informe completo, revisa los datos utilizados y busca si hay errores claros. Si no sabes interpretarlo, puede ayudarte un tasador independiente. En muchos casos, se puede elaborar un informe de revisión, una segunda tasación o una pericial contradictoria para explicar por qué el valor no está bien.

Los pasos más razonables son:

• Solicitar el informe completo.
• Revisar datos básicos del inmueble.
• Comprobar superficies, anexos y estado.
• Analizar los testigos comparables.
• Detectar errores técnicos.
• Pedir una segunda valoración si procede.
• Presentar reclamación con argumentos, no solo con desacuerdo.

Una reclamación bien planteada debe explicar dónde está el error y cómo afecta al valor.

Como tasador en España

Como tasador en España, mi recomendación es no aceptar una tasación que te perjudica sin revisar antes cómo se ha hecho. Una tasación puede estar bien aunque no te guste el resultado. Pero si contiene errores de superficie, dirección, comparables, anexos o metodología, hay que revisarla.

No se trata de reclamar por sistema. Se trata de comprobar si el informe refleja bien la realidad del bien valorado. Si la tasación afecta a una herencia, un divorcio, una compraventa, una hipoteca o una reclamación económica, merece la pena mirarlo con calma antes de firmar o aceptar la cifra.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.