TASACIÓN vivienda de MENOR o INCAPAZ JUDICIAL

La tasación de la vivienda de un menor o de una persona con medidas judiciales de apoyo consiste en obtener un valor real y razonado del inmueble, normalmente para solicitar autorización judicial para su venta. Llevando acabo todo el proceso de una manera correcta.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de viviendas en España. En este tipo de casos, la tasación no se realiza solo para saber cuánto vale una casa, sino para justificar ante el juzgado que la venta se pretende hacer por un valor razonable y en beneficio de la persona protegida.

Aunque muchas personas siguen utilizando la expresión incapacitado judicial, actualmente la normativa española habla de personas con discapacidad y medidas de apoyo, tras la reforma introducida por la Ley 8/2021. Esta reforma cambió el antiguo sistema de incapacitación.

Tasación para vender la vivienda de un menor

Cuando una vivienda pertenece a un menor o a una persona que necesita medidas judiciales de apoyo, la venta no puede plantearse como una operación normal entre particulares. Esto es así porque la ley protege especialmente el patrimonio de estas personas.

Por eso, cuando se quiere vender un inmueble de su propiedad, puede ser necesaria una autorización judicial y una justificación clara de que la venta responde a su interés. En la práctica, el juzgado suele necesitar conocer cuál es el valor de mercado del inmueble.

Para ello, la tasación permite acreditar que el precio de venta se ajusta a una valoración objetiva y que no se está vendiendo por debajo de su valor real.

Por qué se solicita una tasación de vivienda de un menor

La tasación se solicita para evitar dudas, conflictos o posibles perjuicios económicos. El objetivo principal es que el juez pueda comprobar que la venta del inmueble se realiza con una base razonable.

No se trata solo de poner un precio, sino de demostrar que ese precio tiene sentido. Cuando un juez supervisa el proceso, necesita pruebas de que no se está malvendiendo el patrimonio ni perjudicando.

Una tasación bien realizada permite conocer:

• El valor de mercado actual de la vivienda, para saber qué precio puede tener en una venta real.
• El estado del inmueble, porque no vale lo mismo una vivienda reformada que una vivienda deteriorada.
• Las características que influyen en el valor, como superficie, ubicación, antigüedad, distribución, calidades o situación del mercado.
• La coherencia del precio de venta, especialmente si ya existe un comprador interesado.  

Cómo se desarrolla la venta de una vivienda de un menor o con apoyo

Cuando el inmueble pertenece a un menor, sus representantes legales no pueden venderlo libremente como si fuera un bien propio. En determinados actos de disposición sobre inmuebles, el Código Civil exige autorización judicial. En el caso de personas con discapacidad, habrá que estar a las medidas de apoyo existentes y al alcance concreto de esas medidas.

Cuando exista una curatela con facultades representativas o sea necesaria una actuación representativa, la venta de un inmueble puede requerir autorización judicial conforme al régimen aplicable. Por eso, antes de vender, lo habitual es iniciar el procedimiento correspondiente ante el juzgado, justificar la necesidad o conveniencia de la venta y aportar la documentación que se solicite.

Entre esa documentación suele tener especial importancia la tasación del inmueble.

Por qué se vende la vivienda de un menor o persona protegida

El motivo más habitual suele ser económico. Mantener una vivienda genera gastos: comunidad, derramas, suministros, IBI, seguros, reparaciones o mantenimiento. En algunos casos, esos gastos no pueden ser asumidos por el menor o por la persona con discapacidad.

También puede ocurrir que sea necesario obtener liquidez para cubrir necesidades personales, sanitarias, asistenciales o de cuidado. Esto es así porque la finalidad de la venta no debe ser beneficiar al tutor, curador o representante, sino actuar en interés de la persona titular del inmueble.

Qué se necesita para vender la vivienda

Para vender una vivienda propiedad de un menor o persona con medidas de apoyo, normalmente será necesario aportar documentación que justifique tanto la titularidad como la conveniencia de la operación.

Entre la documentación más habitual encontramos:

• Nota simple registral o escritura de propiedad, para acreditar que el inmueble pertenece al menor o a la persona protegida.
• Informe de tasación, para justificar el valor de mercado.
• Documentación que explique la necesidad de la venta, como gastos, necesidades asistenciales o imposibilidad de mantener el inmueble.
• Datos de la operación, si ya existe una propuesta de comprador o precio de venta.

La tasación ayuda a que el juzgado pueda valorar si la operación tiene sentido económico y si el precio propuesto se aproxima al valor real del inmueble.

Cómo se realiza la tasación del inmueble

La tasación de la vivienda debe realizarse con objetividad y atendiendo a las características reales del inmueble.

Para ello se analizan aspectos como:

• Ubicación, porque el entorno influye directamente en el valor.
• Superficie, tanto construida como útil cuando sea necesario.
• Estado de conservación, ya que una vivienda reformada no vale lo mismo que una vivienda en mal estado.
• Distribución, altura, orientación y ascensor, si hablamos de un piso.
• Calidades y antigüedad, porque condicionan la demanda y el precio.
• Mercado comparable, buscando viviendas similares en la misma zona o en entornos equivalentes.

El objetivo es fijar un valor de mercado razonado, no una cifra elegida al azar.

Como tasador de viviendas en España 

Como tasador de viviendas en España, este tipo de informes hay que tratarlos con especial cuidado. No estamos hablando de una tasación cualquiera. Estamos hablando de un inmueble que pertenece a una persona especialmente protegida, y por eso el informe debe ser claro, prudente y estar bien justificado.

Mi opinión es que, en estos casos, una tasación mal hecha puede generar muchos problemas. Si el valor se queda corto, puede parecer que la vivienda se vende por debajo de lo razonable. Si el valor se infla sin fundamento, puede dificultar la venta y perjudicar igualmente a la persona titular del inmueble.

Por eso, lo importante es aportar un valor serio, explicado y coherente con el mercado.

Ejemplo práctico

Imaginemos una vivienda propiedad de una persona con medidas de apoyo que necesita sufragar gastos asistenciales. El representante solicita autorización judicial para vender el inmueble. Para ello, aporta escritura, nota simple, explicación de la necesidad económica y una tasación correcta.

En la tasación se analiza la vivienda, su superficie, estado, ubicación y comparables de mercado. Con esa información, el juzgado puede valorar si el precio de venta previsto se ajusta a la realidad. Esto es así porque la tasación no decide por sí sola la venta, pero sí aporta una base objetiva.

Conclusión

La tasación de la vivienda de un menor o persona con medidas judiciales de apoyo es necesaria cuando se quiere justificar el valor real del inmueble y solicitar autorización para su venta.

El objetivo no es únicamente vender la vivienda, sino hacerlo de forma controlada, justificada y en beneficio de la persona titular del bien. Por eso, el informe de tasación debe ser claro, objetivo y bien fundamentado.

En este tipo de situaciones, conocer el valor real del inmueble ayuda a evitar dudas, proteger el patrimonio y facilitar la decisión judicial.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.