Perito de inundaciones para siniestros de elevada cuantía

Cuando una inundación provoca daños importantes en una vivienda, local, nave, negocio, garaje o trastero, una valoración incompleta puede traducirse en una diferencia económica considerable en la indemnización final.

Soy Juan Sastre y trabajo como perito y tasador de daños por inundación contratado por el afectado cuando necesita disponer de una valoración independiente de las pérdidas sufridas.

Mi intervención está especialmente orientada a inundaciones de elevada cuantía, donde existen daños importantes en el inmueble, mobiliario, maquinaria, mercancías u otros bienes y la diferencia con la valoración realizada dentro del expediente justifica económicamente contratar una pericial propia.

En estos encargos intervengo como perito del asegurado. Mi función es identificar y documentar los daños, realizar su valoración y defender técnicamente mis conclusiones cuando existe una discrepancia relevante con la aseguradora o, cuando corresponda, dentro de un expediente relacionado con el Consorcio de Compensación de Seguros.

Cuándo merece la pena contratar un perito de inundaciones

No todos los daños por agua requieren contratar un perito independiente.

Una filtración localizada, una pequeña humedad o una reparación doméstica de escasa cuantía pueden no justificar económicamente el coste de elaborar un informe pericial complejo.

La situación es diferente cuando una inundación afecta a varias estancias, destruye una cantidad importante de bienes o provoca daños relevantes en un negocio, local, nave, garaje o trastero.

Puede tener sentido estudiar una valoración independiente cuando:

• la indemnización propuesta parece muy inferior a los daños reales;
• faltan partidas importantes en la valoración;
• determinados bienes no han sido reconocidos;
• existe una diferencia importante sobre el coste de reparación;
• se han aplicado depreciaciones elevadas a mobiliario, equipos u otros bienes;
• existe un volumen importante de contenido afectado;
• han resultado dañadas mercancías, maquinaria o equipos profesionales;
• los efectos del agua continúan apareciendo después de la primera inspección;
• o la diferencia económica en discusión es suficientemente importante para justificar una contrapericial.

Antes de aceptar un encargo analizo la situación para comprobar si existe suficiente recorrido técnico y económico para que mi intervención tenga sentido.

Qué hace un perito de inundaciones contratado por el asegurado

Mi trabajo no consiste simplemente en presentar una cifra superior a la ofrecida en el expediente.

Una valoración independiente tiene que poder explicar:

qué se ha dañado, cuánto se ha dañado, qué puede repararse, qué debe sustituirse y cuánto puede justificarse económicamente para cada partida.

Dependiendo del siniestro, mi intervención puede incluir:

• inspección de los daños;
• reportaje fotográfico;
• mediciones;
• identificación de las zonas afectadas;
• inventario de bienes;
• valoración del continente;
• valoración de mobiliario y contenido;
• valoración de maquinaria o equipos;
• valoración de mercancías;
• revisión de presupuestos;
• análisis de precios;
• aplicación de depreciaciones cuando corresponda;
• elaboración del informe pericial;
• comparación con la valoración existente;
• y defensa técnica de las diferencias detectadas.

No busco obtener la cifra más alta posible. Busco obtener una cifra que pueda justificar y defender técnicamente.

Valoración de los daños en el inmueble

El agua puede afectar a muchos elementos constructivos diferentes.

Según la magnitud de la inundación puede ser necesario estudiar daños en:

• paredes;
• tabiquería;
• yesos;
• falsos techos;
• pinturas;
• pavimentos;
• revestimientos;
• carpinterías;
• instalaciones eléctricas;
• instalaciones de climatización;
• puertas;
• elementos de madera;
• aislamientos;
• y otros componentes del inmueble.

No todo lo que se moja tiene necesariamente que sustituirse.

Pero tampoco todo puede solucionarse simplemente mediante secado o pintura.

El trabajo pericial consiste en determinar qué intervención resulta técnicamente necesaria y cuál es el coste razonable de realizarla.

Valoración del mobiliario y otros bienes afectados

En una gran inundación, el contenido puede representar una parte muy importante de la pérdida total.

Puede resultar necesario valorar:

• muebles;
• electrodomésticos;
• equipos electrónicos;
• ropa;
• enseres personales;
• herramientas;
• maquinaria;
• equipos profesionales;
• mercancías;
• existencias;
• material almacenado;
• y otros bienes.

Para hacerlo correctamente hay que identificar el bien y estudiar sus características, antigüedad, estado anterior al siniestro y criterio de valoración aplicable.

En determinados casos también será necesario analizar si el bien puede recuperarse o si el daño producido por el agua hace necesaria su sustitución.

Cuando existe un volumen importante de mobiliario o contenido, este trabajo está directamente relacionado con la valoración de bienes muebles.

 

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Los daños de una inundación no siempre aparecen inmediatamente

Una de las particularidades de los daños por agua es que no todo tiene por qué resultar evidente durante las primeras horas.

He comprobado en este tipo de situaciones que las prisas pueden convertirse en un problema.

Después de la primera inspección pueden manifestarse:

• deformaciones;
• levantamientos;
• oxidación;
• deterioro de determinados materiales;
• fallos eléctricos;
• humedad retenida;
• afectación de revestimientos;
• olores;
• o daños en determinados bienes que inicialmente parecían recuperables.

Por ello es importante documentar correctamente el estado después de la inundación y evitar cerrar una valoración importante sin haber analizado suficientemente sus consecuencias.

Esto no significa atribuir automáticamente cualquier problema posterior al siniestro.

Significa que una valoración rigurosa debe estudiar qué daños guardan relación con la inundación y poder justificarlo técnicamente.

Cómo realizo una valoración por inundación

Cada expediente es diferente, pero normalmente sigo varias fases.

Analizo inicialmente el caso

Antes de presupuestar una pericial necesito conocer la magnitud aproximada del siniestro.

Normalmente pregunto:

• dónde se produjo;
• qué tipo de inmueble está afectado;
• cuál ha sido aproximadamente el alcance del agua;
• qué bienes han resultado dañados;
• si existe una valoración previa;
• qué cantidad se ha propuesto como indemnización;
• dónde se encuentra principalmente la discrepancia;
• y qué documentación está disponible.

Este análisis previo tiene también una finalidad comercial importante.

Si estamos discutiendo una diferencia económica pequeña, probablemente no tenga sentido contratar una pericial de elevada complejidad.

Inspecciono y documento los daños

Cuando resulta necesaria una visita, compruebo el estado del inmueble y de los bienes afectados.

La inspección puede incluir:

• fotografías;
• mediciones;
• identificación de materiales;
• inventario;
• comprobación de equipos;
• análisis de documentación;
• y recopilación de los datos necesarios para la valoración.

Cuanto mejor documentado esté el siniestro, más fácil será posteriormente justificar las conclusiones.

Separo continente y contenido

En una inundación importante conviene ordenar adecuadamente los diferentes tipos de pérdidas.

Por ejemplo:

Continente: paredes, pavimentos, instalaciones, techos, carpinterías y otros elementos del inmueble.

Contenido: mobiliario, electrodomésticos, ropa, equipos, herramientas y otros bienes.

Actividad profesional: maquinaria, mercancías, existencias, equipos específicos u otros elementos de un negocio.

Cada grupo puede necesitar un criterio de valoración diferente.

Valoro cada partida

Dependiendo del tipo de daño puedo utilizar:

• mediciones;
• presupuestos;
• precios;
• facturas;
• documentación de compra;
• características del bien;
• comparables;
• valores de mercado;
• antigüedad;
• estado anterior;
• y depreciaciones cuando correspondan.

La finalidad es construir una valoración ordenada en la que pueda explicarse cómo se obtiene cada cantidad y cómo se alcanza el resultado final.

 

 

Qué debe contener un informe pericial por inundación

En un siniestro importante, un buen informe debe permitir que otra persona comprenda tanto la extensión de los daños como la metodología utilizada para valorarlos.

Según las características del encargo puede contener:

• identificación del inmueble;
• objeto del informe;
• antecedentes;
• documentación estudiada;
• descripción del siniestro;
• reportaje fotográfico;
• identificación de daños;
• inventario de bienes;
• separación entre continente y contenido;
• mediciones;
• valoración de reparaciones;
• valoración de bienes;
• depreciaciones aplicadas;
• metodología;
• comparación con otras valoraciones cuando resulte posible;
• y conclusiones económicas.

El informe no debería limitarse a presentar una cantidad diferente. Tiene que demostrar de dónde procede esa diferencia.

Qué ocurre cuando la indemnización no refleja los daños reales

El problema puede aparecer cuando se recibe una valoración y el afectado comprueba que determinadas partidas no aparecen o están valoradas muy por debajo de lo esperado.

Las discrepancias pueden encontrarse en:

• superficie realmente afectada;
• trabajos necesarios para reparar;
• precios;
• mobiliario;
• electrodomésticos;
• bienes almacenados;
• maquinaria;
• mercancías;
• depreciaciones;
• o daños que no han sido aceptados inicialmente.

En estos casos conviene comparar las valoraciones partida por partida.

Una diferencia pequeña en un único elemento puede no ser importante.

Pero la acumulación de muchas diferencias en un gran siniestro puede generar una desviación económica considerable.

Contraperitaje de daños por inundación

Cuando existe una valoración previa con la que el asegurado no está conforme, puede resultar necesario elaborar una contrapericial independiente.

Un contraperitaje para el seguro permite estudiar las diferencias y presentar una valoración propia debidamente justificada.

En una inundación puede servir para discutir técnicamente:

• reparaciones no contempladas;
• diferencias de mediciones;
• precios insuficientes;
• bienes omitidos;
• depreciaciones;
• estado de determinados elementos;
• maquinaria;
• contenido;
• o cualquier otra partida económicamente relevante.

Mi trabajo consiste en poder defender esas diferencias mediante criterios técnicos y documentación, no simplemente en manifestar que la indemnización es insuficiente.

Reclamación de una indemnización por inundación

La valoración técnica y la reclamación no son exactamente lo mismo. Mi trabajo se centra en determinar y justificar económicamente los daños.

Cuando ya existe una discrepancia con la indemnización propuesta, esa valoración puede servir como base técnica para negociar o reclamar.

Si quieres profundizar específicamente en ese proceso, puedes consultar cómo reclamar una indemnización por inundación. Cuando la cuestión requiere interpretación jurídica de la póliza o actuaciones estrictamente legales, debe intervenir el profesional jurídico correspondiente.

 

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Inundaciones extraordinarias y Consorcio de Compensación de Seguros

No todas las inundaciones se tramitan necesariamente de la misma manera.

Cuando el siniestro se encuadra dentro de los supuestos de riesgos extraordinarios y se cumplen las condiciones correspondientes, puede intervenir el Consorcio de Compensación de Seguros.

En estos expedientes también existe una valoración de los daños sufridos y pueden aparecer discrepancias sobre el alcance o importe de determinadas pérdidas.

Mi intervención, cuando procede, continúa teniendo la misma base: realizar una valoración técnica independiente de los daños y bienes afectados para que el cliente disponga de su propia referencia económica.

En sucesos vinculados específicamente a fenómenos DANA puedes consultar también el peritaje de valoración de daños por DANA.

Valoración de bienes en trasteros inundados

Los trasteros merecen una consideración propia porque pueden acumular una cantidad elevada de bienes muy diferentes entre sí.

Muebles, herramientas, electrodomésticos, ropa, bicicletas, material deportivo, cajas y otros objetos pueden resultar afectados simultáneamente.

En estos casos el problema suele estar en reconstruir correctamente el inventario y justificar el valor de cada grupo de bienes.

Por ello mantengo un contenido específico sobre tasación de bienes afectados por inundación en un trastero.

Inundaciones en viviendas

Cuando una inundación afecta de forma importante a una vivienda, la valoración puede combinar daños en construcción y una gran cantidad de contenido.

Puede ser necesario analizar simultáneamente:

• rehabilitación;
• instalaciones;
• pavimentos;
• carpinterías;
• muebles;
• electrodomésticos;
• ropa;
• equipos electrónicos;
• y otros objetos personales.

La clave no está en que el inmueble sea una vivienda.

La clave está en la dimensión económica del daño y en disponer de una valoración que pueda justificarse.

Inundaciones en negocios, locales y naves

En negocios y actividades profesionales la valoración puede resultar todavía más compleja.

Además del continente pueden existir:

• instalaciones específicas;
• mobiliario profesional;
• maquinaria;
• herramientas;
• equipos electrónicos;
• mercancías;
• existencias;
• material almacenado;
• y otros activos.

Cuando el volumen de pérdidas es elevado, resulta especialmente importante realizar un inventario ordenado y utilizar para cada tipo de bien el criterio de valoración adecuado.

Qué documentación conviene conservar después de una inundación

Antes de retirar bienes o comenzar reparaciones importantes, siempre que las circunstancias lo permitan conviene documentar correctamente lo ocurrido.

Puede resultar útil conservar:

• fotografías y vídeos inmediatamente posteriores;
• fotografías anteriores;
• facturas;
• presupuestos;
• inventarios;
• documentación de maquinaria;
• características de equipos;
• comunicaciones recibidas;
• valoraciones;
• propuestas de indemnización;
• y cualquier otra prueba relacionada con los bienes afectados.

Cuando un bien tiene que retirarse por motivos de seguridad o salubridad, conviene dejar la mejor documentación posible de su estado y características antes de hacerlo.

Lo que no considero una gran inundación pericial

Quiero dejar claro el tipo de encargo al que está dirigido este servicio.

No considero razonable plantear una pericial compleja para cualquier incidencia de agua.

Una pequeña filtración entre vecinos, una humedad localizada, una reparación menor de pintura o un daño de escasa cuantía pueden no justificar económicamente contratar este tipo de informe.

Mi trabajo está especialmente dirigido a inundaciones donde existen:

• daños importantes;
• numerosos bienes afectados;
• pérdidas económicas relevantes;
• una valoración discutible;
• o una diferencia suficientemente elevada para que realizar una pericial propia tenga sentido.

No busco que el cliente gaste más en el informe de lo que razonablemente puede recuperar gracias a disponer de una valoración independiente.

Cuánto cuesta contratar un perito por inundación

No utilizo una tarifa única porque el alcance puede ser completamente diferente de un expediente a otro.

Para preparar un presupuesto necesito conocer:

• ubicación;
• tipo de inmueble;
• magnitud aproximada del siniestro;
• bienes afectados;
• documentación disponible;
• necesidad de desplazamiento;
• existencia de una valoración previa;
• y diferencia económica aproximada que se está discutiendo.

No requiere el mismo trabajo valorar varias estancias de una vivienda que una nave con maquinaria y mercancías o un trastero con cientos de bienes diferentes. Por eso cada asunto se estudia individualmente.

Preguntas frecuentes sobre el peritaje por inundación

¿El perito de inundaciones trabaja para la aseguradora?

Depende de quién lo contrate. En el servicio que ofrezco aquí, mi cliente es el asegurado o afectado que necesita disponer de su propia valoración independiente.

¿Puedo contratarte después de que haya venido otro perito?

Sí. De hecho, muchos encargos aparecen cuando ya existe una primera valoración y el afectado detecta una diferencia importante con los daños realmente sufridos.

¿Trabajas también cuando interviene el Consorcio?

Puedo estudiar la valoración de daños en expedientes relacionados con inundaciones extraordinarias cuando exista una necesidad real de disponer de una valoración independiente. La procedencia y tramitación concreta de la indemnización dependerá de las circunstancias y requisitos aplicables al siniestro.

¿Valoras también mobiliario y objetos personales?

Sí, cuando forman parte del alcance del encargo. En inundaciones importantes, el contenido puede representar una parte muy significativa de las pérdidas.

¿Y maquinaria o mercancías?

Sí puedo valorar este tipo de bienes dentro de mi ámbito profesional cuando resulte necesario para el encargo.

¿Una contrapericial garantiza que cobraré más?

No.

Una valoración independiente no puede garantizar el resultado posterior de una negociación o reclamación.

Su finalidad es disponer de una valoración técnicamente justificada cuando existen razones para considerar que los daños no han sido correctamente valorados.

¿También realizas peritajes por pequeñas humedades?

Esta página está específicamente orientada a inundaciones y daños de cierta entidad.

Para pequeñas filtraciones, humedades localizadas o incidencias de escasa cuantía, primero habría que valorar si realmente existe una necesidad técnica y económica que justifique contratar un informe pericial.

¿Trabajas únicamente en Mallorca?

No. Estudio encargos de valoración de grandes daños por inundación en diferentes puntos de España, analizando previamente la ubicación, magnitud del siniestro y trabajo necesario.

¿Has sufrido una inundación importante y la valoración es insuficiente?

Si has sufrido una inundación con daños de elevada cuantía y consideras que la valoración realizada no refleja correctamente el coste de las reparaciones o el valor de los bienes afectados, puedes explicarme tu caso.

Para estudiar inicialmente la viabilidad necesito conocer:

• dónde ocurrió la inundación;
• qué inmueble o actividad está afectado;
• qué daños principales existen;
• qué bienes han resultado dañados;
• si ya dispones de una valoración;
• qué cantidad se propone como indemnización, si ya la conoces;
• y dónde consideras que se encuentra la principal diferencia.

Antes de aceptar el encargo analizaré si existe una diferencia técnica y económica suficiente que justifique realizar una pericial independiente.

Si el asunto tiene entidad suficiente, mi trabajo será proporcionarte una valoración seria, ordenada, documentada y defendible de los daños provocados por la inundación.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.