Cuando hablamos de valorar una vivienda, muchas personas piensan que todo depende de los metros cuadrados o de la zona. Sin embargo, el valor de un inmueble se determina realmente por tres elementos fundamentales que siempre analizamos los tasadores.
El suelo, la construcción y el equipamiento.
Soy Juan Sastre y llevo años dedicándome a valorar inmuebles en toda España. Estoy especializado en valorar herencias y divorcios.
En este artículo voy a explicarte los tres aspectos que determinan el valor de una vivienda y cómo influye cada uno de ellos en el precio final de un inmueble.
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Cómo influye el suelo en el valor de una vivienda
El primer aspecto que determina el valor de una vivienda es el suelo sobre el que está construida. No todos los suelos valen lo mismo y su valor puede cambiar mucho según varios factores.
Entre los elementos que influyen en el valor del suelo encontramos:
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La ubicación del suelo: Un solar en una zona céntrica o en una calle comercial tiene mucho más valor que otro situado en una zona aislada o con poca demanda.
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La forma y características de la parcela: Una parcela cuadrada o en esquina suele tener más valor que una irregular porque permite un mejor aprovechamiento urbanístico.
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La edificabilidad del terreno: Cuanto más se pueda construir en ese suelo, mayor será su valor. Por ejemplo, no vale lo mismo un solar donde solo se puede construir una vivienda que otro donde se pueden construir varias plantas o varios inmuebles.
En definitiva, el suelo es la base del valor del inmueble y en muchas zonas representa una parte muy importante del precio final. Estoy por decirte que el valor del suelo tiende a establecerse por un 60 % del valor total del inmueble.
Cómo influye la construcción en el valor de una vivienda
El segundo elemento clave es la construcción que existe sobre ese suelo. Es decir, el valor del edificio o de la vivienda que se ha construido.
Para calcular este valor se tienen en cuenta varios aspectos técnicos:
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Coste de construcción a nuevo: Se calcula cuánto costaría construir hoy esa vivienda con las mismas características. Solo la estructura física.
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Antigüedad del inmueble: Las viviendas tienen una vida útil aproximada y su valor disminuye con el paso del tiempo si no se realizan reformas. En casos de viviendas la vida util estimada es de 100 años.
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Estado de conservación: Un inmueble reformado o bien mantenido puede valer mucho más que otro similar que esté deteriorado. El valor de una construcción viene dado por su estado.
Por ejemplo, dos viviendas construidas el mismo año pueden tener valores muy distintos si una ha sido reformada completamente y la otra mantiene instalaciones antiguas o necesita una rehabilitación importante.
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Contacta con Juan SastreCómo influye el equipamiento en el valor de una vivienda
El tercer elemento que influye en el valor de una vivienda es el equipamiento del inmueble. Se trata de todos aquellos elementos adicionales que mejoran su uso o su calidad.
Los conocidos como elementos anejos al inmueble principal. Este tipo de equipamientos se encuentran la mayoría de veces en viviendas unifamiliares.
Algunos ejemplos claros de equipamiento que aumentan el valor de un inmueble son:
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Piscina: Una vivienda con piscina suele tener un valor superior porque ofrece un mayor nivel de confort. Es determinante por ejemplo, que una vivienda unifamiliar disponga de piscina en relación a otra que no la tenga.
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Jardines o zonas verdes: Los espacios exteriores bien cuidados aumentan el atractivo de la propiedad. Si disponemos de una vivienda plurifamiliar con varios inmuebles y dispone de una zona de jardín y zonas exteriores. Evidentemente eso aumenta el valor de la misma.
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Garaje o trastero: En muchas ciudades disponer de plaza de garaje o trastero puede aumentar notablemente el valor del inmueble. Existen zonas donda aparcar es sumamente dificil. Disponer de un garaje es diferencial en relación a otros inmuebles.
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Instalaciones deportivas o zonas comunes: En urbanizaciones es habitual encontrar pistas de pádel, zonas infantiles o piscinas comunitarias que también influyen en el valor final.
Por ejemplo, dos viviendas iguales dentro del mismo edificio pueden tener precios diferentes si una dispone de garaje y trastero y la otra no.
Cómo se calcula el valor real de una vivienda
Cuando se realiza una valoración estos tres elementos se analizan de forma independiente. Puede ocurrir que en algún momento nos soliciten solo la valoración de uno de los elementos. Es decir, que nos soliciten la valoración del suelo o la valoración de la construcción.
Primero se calcula el valor del suelo, después el valor de la construcción y finalmente el valor del equipamiento. La suma de estos tres componentes permite determinar el valor total del inmueble de forma técnica y objetiva.
Este método es el que utilizamos los tasadores cuando tenemos que valorar una vivienda para procesos como herencias, divorcios, compraventas o conflictos patrimoniales.
Hazme caso cuando te digo que. Valoro inmuebles en toda España y conozco que aspectos hay que tener en cuenta cuando valoramos inmuebles.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
