4 Errores al valorar un edificio

Si vas a valorar un edificio, no cometas ninguno de estos cuatro roles. Puedes desvirtuar la valoración y obtener un valor de mercado erróneo.

Soy Juan Sastre, llevo más de 6 años valorando inmuebles y como no, también edificios. He visto errores de todos los colores, pero te señalo estos cuatro errores que he detectado al valorar un edificio. Si tienes dudas, coméntamelas.

 

Por qué no debes cometer estos 4 errores al valorar un edificio

Si cometes alguno de estos cuatro errores, al valorar un edificio, puedes desvirtuar o contaminar el valor del mismo.

Piensa que un edificio puede estar compuesto por viviendas locales o dentro de esas mismas viviendas que sean inmuebles que estén ocupados, vacíos o con inquilinos. Todos esos aspectos son los que tienes que tener presente cuando valoras un edificio, pero bueno, vamos directos al grano y te voy detallando error por error.

Valora cada elemento constructivo de manera individualiza

Debes valorar cada elemento constructivo de manera aislada sin considerar el conjunto. Está bien valorar garajes con garajes, viviendas con viviendas y locales con locales, sobre todo si hay división horizontal.

Me encuentro compañeros o gente que valora de manera global viviendas con locales son y tienen tipologías distintas de inmuebles, por tanto, se deben valorar de manera comparable entre ellos.

Sin embargo, la suma de todas las unidades no siempre equivale al valor total del edificio. Vender un bloque entero a un promotor o inversor suele tener un atractivo comercial mayor que la suma de las partes.

 

 

Qué uso tiene cada inmueble

Otro error que me encuentro de manera regular es no tener en cuenta el uso y la ocupación de cada inmueble. No es lo mismo una vivienda habitada por su propietario, otra alquilada con contrato en vigor o una ocupada por okupas.

Cada situación limita o favorece el uso y, por tanto, su valor.

Lo mismo ocurre con el estado de conservación: una vivienda reformada vale más que otra pendiente de rehabilitar, aunque estén en la misma planta. En locales comerciales, la fachada, la visibilidad y la utilidad influyen directamente en el valor.

 

Analiza la edificabilidad del edificio

El tercer error es valorar un edificio sin analizar la normativa urbanística y la edificabilidad del suelo. El valor del terreno depende de lo que se pueda construir en él.

Si hoy hay cinco viviendas, pero la normativa permite levantar ocho o diez, el potencial del suelo aumenta el valor.

Del mismo modo, un derecho de vuelo puede permitir añadir nuevas viviendas en una terraza comunitaria, lo que incrementa el precio.

 

Diferencia entre el valor técnico y el valor comercial de un edificio

Otro error es confundir el valor técnico con el valor comercial o especulativo. A nivel técnico, la suma de unidades puede dar un resultado, pero en el mercado real el precio puede ser mayor si el edificio se vende como conjunto, ya que un promotor puede rehabilitar o demoler y construir de nuevo.

En definitiva, para valorar un edificio correctamente hay que tener en cuenta: 

– El valor individual de cada unidad. 
– El estado, uso y régimen de ocupación. 
– El potencial urbanístico del suelo. 
– Y la diferencia entre valor técnico y valor comercial.

Hasta aquí el artículo de hoy donde te hablo de los 4 errores más comunes se que se tienen cuando se valora un edificio. Si consideras necesitas que valore un edificio, contacta conmigo a través del siguiente enlace.

Un saludo.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.