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Qué errores se comenten en la valoración inmobiliaria
Existen errores que se cometen en la valoración inmobiliaria. De ello, hablo en este artículo. Si bien es cierto que no todos los errores se comenten en un mismo informe, si que es facil encontrar alguno de ellos en aquellos informes donde el valor obtenido no es correcto o dista del valor de mercado del inmueble.
Errores que comentemos los tasadores y que hacen que el valor del inmueble obtenido en el informe, no sea real. La temida TASACIÓN BAJA DE INMUEBLES.
Te describo cada uno de los 8 errores a través de los siguientes enunciados.
AL FINAL DE ESTE ARTÍCULO ENCONTRARÁS POST RELACIONADOS CON LA TASACIÓN DE INMUEBLES
Falta de información precisa sobre el inmueble
La falta de información precisa y actualizada sobre el inmueble es un factor clave que puede llevar a una tasación inmobiliaria baja o falta de objetividad.
Por un lado es necesario que el tasador disponga antes de la visita, de la información catastral y registral del inmueble. Contrastar esa información con la realidad existente.
También es necesario que el tasador tenga acceso y documente información detallada sobre el estado y las características del inmueble, como el tamaño, la distribución de los espacios, los materiales de construcción, la antigüedad y el estado de conservación, entre otros factores relevantes. Si el tasador no tiene acceso a esta información, es probable que la tasación resulte baja.
Errores en la aplicación de los métodos de valoración
Existen varios métodos para valorar un inmueble y cometer un error en la aplicación de esos métodos de valoración, será incurrir en un error valorativo.
El método de comparación de mercado, el método de capitalización de ingresos o el método residual, son alguno de ellos. Conocerlos y de saberlos aplicar, dependerá un buen informe valorativo. Cada uno de estos métodos tiene sus propias limitaciones y supuestos, y es importante que el tasador tenga un conocimiento profundo de los mismos y los aplique adecuadamente. Los errores en la aplicación de los métodos de valoración pueden llevar a una tasación inmobiliaria baja, por lo que es importante que el tasador sea riguroso y preciso en su trabajo.
Valoracion subjetiva del inmueble
Los tasadores pueden caer en la trampa de hacer valoraciones subjetivas basadas en su propia opinión, en lugar de basarse en datos objetivos. Por ejemplo, puede haber un prejuicio hacia un tipo de inmueble o una zona determinada, lo que puede influir en la valoración. Para evitar este tipo de errores, es importante que el tasador sea imparcial y objetivo en su trabajo, y se base en datos y criterios objetivos para hacer la valoración.
Muchos tasadores dejan implicarse con la necesidad del solicitante del informe. Por ejemplo en caso de herencias, existe que una parte quiere que el valor del inmueble sea alto y por tanto otra parte quiere que sea bajo. El tasador debe saber abstraerse de esa situación y ser lo más objetivo posible. Será la base de un buen informe valorativo.
Falta de experiencia o conocimientos técnicos del tasador
La valoración inmobiliaria requiere de conocimientos técnicos y experiencia para hacer una valoración adecuada. Si el tasador carece de estos conocimientos y experiencia, puede tener dificultades para valorar adecuadamente un inmueble y cometer errores que lleven a una tasación inmobiliaria baja. Por lo tanto, es importante que el tasador tenga la formación y experiencia necesarias para hacer una valoración precisa.
A modo de ejemplo, existen buenos tasadores de pisos que no tienen ni idea de valorar hoteles. Cada uno a lo que sabe.
Errónea selección de comparables
Una de las principales razones por las que los tasadores pueden dar una valoración baja es la inadecuada selección de comparables. Aplicando el método de comparación, el tasador compara el inmueble en cuestión con otros inmuebles similares que se oferten recientemente en la misma zona o se hayan ya vendido. Si el tasador selecciona comparables que no son adecuados, como inmuebles que no son similares en términos de tamaño, antigüedad o estado de conservación, la valoración resultante será baja o errónea.
La correcta selección de muestras es sin duda, uno de los aspectos de mayor importancia en una valoración inmobiliaria.
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Falta de análisis detallado del mercado
Otro error común que lleva a una tasación inmobiliaria baja es la falta de análisis detallado del mercado. Es importante que el tasador tenga una comprensión profunda de la dinámica del mercado inmobiliario en la zona en la que se encuentra el inmueble. Si el tasador no tiene en cuenta factores como la oferta y la demanda, las tendencias de precios y la situación económica en general, la valoración resultante puede ser errónea.
Errores en el cálculo de los costes de reposición
El método de valoración de costes de reposición se utiliza para valorar inmuebles nuevos o para valorar la reconstrucción de inmuebles existentes. Si el tasador comete errores en el cálculo de los costes de reposición, como subestimar los costes de construcción o no tener en cuenta los costes adicionales como los permisos o las licencias, la valoración resultante puede ser baja.
Olvidar aspectos valorativos importantes
Los tasadores también pueden cometer errores al olvidar factores valorativos importantes que pueden afectar el valor del inmueble. Por ejemplo, pueden no tener en cuenta las mejoras que se han realizado en el inmueble, como la instalación de nuevas instalaciones eléctricas o la renovación de los baños.
Si el tasador omite factores importantes que pueden influir en el valor del inmueble, la valoración resultante puede ser errrónea.
Qué hacer si no estás de acuerdo con una valoración inmobiliara
En caso de no estar de acuerdo con una valoración inmobiliaria y con el informe elaborado por el tasador, tendrás dos opciones;
- Pedir una revisión: El solicitante puede solicitar una revisión de la tasación al tasador. En algunos casos, los tasadores pueden haber cometido errores o pueden no haber considerado ciertos factores importantes que pueden afectar el valor del inmueble. Si el solicitante puede proporcionar información adicional que respalde su valoración, el tasador puede reconsiderar su valoración original.
- Obtener una segunda opinión: Si el solicitante no está satisfecho con la respuesta del tasador, puede buscar una segunda opinión de otro tasador. Es importante elegir un tasador independiente y acreditado para obtener una valoración justa y precisa.
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