En este artículo te voy a explicar qué es y cómo valorar un derecho de vuelo, un concepto que suele generar muchas dudas cuando se valora un inmueble, especialmente en herencias, divisiones de bienes o compraventas.
Soy Juan Sastre, llevo años dedicado a la valoración de inmuebles y a analizar derechos reales poco habituales, y en este caso concreto el derecho de vuelo quiero que sepas que puede y debe valorarse.
Te explico cuándo hay que tenerlo en cuenta y cómo se calcula su valor real.
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Qué es un derecho de vuelo en un inmueble
El derecho de vuelo es un derecho real que permite edificar sobre un suelo, una azotea o una construcción que no es de tu propiedad. Es decir, tienes la posibilidad legal de construir hacia arriba aunque el inmueble o la cubierta no sean tuyos.
En la práctica, este derecho permite aumentar la capacidad constructiva de un edificio ya existente. Puede darse en garajes, almacenes, porches, edificios plurifamiliares o azoteas comunitarias.
No se trata de una expectativa futura, sino de un derecho que suele estar recogido en las escrituras y en la nota simple del Registro de la Propiedad.
Cuándo valorar un derecho de vuelo
Te explico primero cuando valorar un derecho de vuelo. Valorar un derecho de vuelo es fundamental cuando afecta al valor económico del inmueble. Yo me encuentro este tipo de casos, sobre todo en herencias, repartos de bienes, compraventas, conflictos entre copropietarios y operaciones de inversión.
Por ejemplo, un inmueble con un garaje o almacén de 45 m² sobre el que se puede construir una vivienda adicional tiene un valor muy distinto al de otro que no tiene esa posibilidad. Ignorar el derecho de vuelo en estos casos supone infravalorar el inmueble.
Cómo se valora un derecho de vuelo
Antes de seguir, debes conocer cómo se valoran derecho de vuelo.
Valorar un derecho de vuelo es muy similar a valorar un solar urbano en altura. El criterio clave es siempre el mismo: qué se puede construir sobre ese derecho.
No se valora el derecho en abstracto, sino la capacidad constructiva real que permite. Cuanto más se pueda edificar, mayor será su valor. Si solo se puede construir una planta, tendrá un valor determinado; si se permiten varias plantas, ese valor aumenta.
Capacidad constructiva del derecho
Para saber qué se puede construir, es imprescindible acudir a la normativa urbanística del municipio: el Plan General de Ordenación o las normas urbanísticas aplicables a la zona.
Ahí se determina:
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Número máximo de plantas
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Edificabilidad
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Ocupación
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Retranqueos
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Limitaciones técnicas
Sin esta información, no es posible valorar correctamente un derecho de vuelo.
Cuál es el valor a nuevo del derecho de vuelo
Una vez conocida la capacidad constructiva, el siguiente paso es calcular el valor a nuevo de lo que se podría construir. Para ello se tienen en cuenta:
La superficie edificable, los costes actuales de construcción, las calidades previsibles, los gastos técnicos y los beneficios del promotor.
Este cálculo permite determinar el valor económico de la edificación futura y, por tanto, del derecho de vuelo asociado.
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Derecho de vuelo en azoteas comunitarias
El derecho de vuelo también aparece con frecuencia en azoteas comunitarias de edificios plurifamiliares. En estos casos, puede ocurrir que uno de los comuneros tenga reconocido ese derecho de forma individual.
Si el derecho está correctamente inscrito en escrituras y en el Registro de la Propiedad, la comunidad no puede negarse a su ejecución. Eso sí, siempre será necesario acreditar mediante un proyecto técnico que la estructura del edificio puede soportar una nueva planta y que cumple con la normativa vigente.
Qué influye en el valor de un vuelo
El valor final del derecho de vuelo depende principalmente de:
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La capacidad constructiva permitida
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El número de plantas edificables
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La superficie resultante
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El valor de mercado de lo que se puede construir
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Los costes reales de ejecución
Cuanto mayor sea el aprovechamiento urbanístico, mayor será el valor del derecho de vuelo dentro de la valoración del inmueble.
Por qué es clave valorar un derecho real
Valorar un derecho de vuelo de forma incorrecta puede provocar desequilibrios importantes en herencias, repartos o compraventas. No es un detalle menor: es un derecho real con valor económico propio que debe analizarse con criterio técnico y urbanístico.
Si tienes un inmueble con posibilidad de construir hacia arriba o dudas sobre si existe un derecho de vuelo, lo más recomendable es realizar una valoración profesional y objetiva.
Necesitas valorar un vuelo
Si tienes un inmueble con posibilidad de construir hacia arriba y no sabes si existe un derecho de vuelo, cuánto vale o cómo afecta al valor real del inmueble, puedo ayudarte.
Analizo cada caso de forma técnica y objetiva y realizo valoraciones de vuelos en toda España. Puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y estaré encantado de revisar tu caso y orientarte.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
