En este artículo te explico qué hacer cuando tus inquilinos te han destrozado la vivienda, una situación muy dura para cualquier propietario y, por desgracia, más habitual de lo que parece. Cuando termina un alquiler y descubres daños graves en la vivienda, es normal no saber por dónde empezar ni cómo actuar para protegerte.
Soy Juan Sastre y llevo más de seis años valorando daños provocados por inquilinos en viviendas arrendadas. En mi trabajo diario he visto casos muy leves y otros realmente graves, con destrozos importantes que obligan a rehacer por completo el inmueble. En este artículo te voy a explicar, paso a paso, cómo actuar con cabeza y qué herramientas tienes para reclamar.
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Cómo actuar cuando los inquilinos han destrozado la vivienda
El primer momento clave es la entrega de llaves. Esta revisión debe hacerse siempre dentro de la vivienda y con calma, porque es el instante en el que puedes detectar los problemas antes de cerrar definitivamente la relación contractual.
Durante esa revisión conviene comprobar que todo funciona correctamente. No se trata de desconfiar por sistema, sino de asegurarte de que la vivienda se devuelve en condiciones normales de uso, tal y como se entregó al inicio del alquiler. Fontanería, electricidad, puertas, climatización o calefacción deben revisarse con detalle.
Si algo no encaja o detectas daños que no existían al inicio del arrendamiento, es importante no entregar la fianza de inmediato y dejar constancia de lo que has visto. Esta situación es muy habitual cuando los inquilinos han destrozado la vivienda.
Cuándo no devolver la fianza al inquilino por haber destrozado la vivienda
La fianza solo debe devolverse cuando la vivienda se entrega en condiciones normales. Si existen daños relevantes y puedes acreditar que no estaban al inicio del alquiler, no estás obligado a devolverla en ese momento.
Esto no significa quedarte la fianza sin más, sino ganar tiempo para analizar la situación. Si los daños son leves, como por ejemplo, pequeños roces o un golpe puntual, normalmente no compensa iniciar una reclamación. Sin embargo, cuando hablamos de daños importantes, la fianza suele ser insuficiente para cubrirlos.
En esos casos, lo más sensato es consultar con un abogado antes de tomar decisiones.
Cuándo compensa reclamar daños al inquilino por el desastre causado
No todos los casos justifican una reclamación. Aquí la clave es la cuantía de los daños y la posibilidad real de recuperar el dinero.
Por ejemplo, reclamar por pequeños desperfectos no suele compensar el coste de abogados y peritos. En cambio, cuando los daños ascienden a 30.000 o 40.000 euros, como algunos casos reales que he peritado, la reclamación sí tiene sentido económico.
Además, el abogado valorará si el inquilino es solvente, ya que reclamar a alguien sin capacidad de pago puede no ser viable, por muy claro que esté el daño. Esta situación es habitual cuando los inquilinos han destrozado la vivienda.
Por qué el peritaje es la clave cuando los inquilinos destrozan tu vivienda
Cuando existe viabilidad para reclamar, el siguiente paso es el peritaje de daños. Este informe es la pieza clave de todo el proceso, ya que permite demostrar de forma técnica y objetiva lo ocurrido.
Un buen peritaje debe reflejar tres aspectos fundamentales. Primero, qué daños existen realmente en la vivienda. Segundo, el nexo causal, es decir, que esos daños no estaban cuando el inquilino entró y se produjeron durante el arrendamiento. Y tercero, el coste real de reparación de todos esos daños.
Cuanta mejor documentación exista del estado inicial del inmueble como por ejemplo, un reportaje fotográfico al inicio del alquiler, más sólida será la reclamación.
Cómo el peritaje cuando los inquilinos han destrozado tu vivienda
El informe pericial no solo sirve para el propietario y su abogado, sino también para el juez. Es la herramienta que permite explicar, con criterios técnicos, qué ha pasado en la vivienda que se encuentra destrozada y cuánto cuesta reparar todo el daño.
En muchos procedimientos, además, el perito debe acudir a juicio para la ratificación del informe. Esto significa explicar ante el juez las conclusiones del peritaje y responder a las preguntas de ambas partes.
Aquí es habitual que se discuta si los daños provienen de un uso normal o de un mal uso. Por ejemplo, un sofá no se rompe, no se raja ni pierde el relleno por un uso normal. Diferenciar esto con criterios técnicos es clave para que la reclamación prospere. Además, actuar con rapidez es clave cuando los inquilinos han destrozado la vivienda.
Qué es lo que pierde el propietario cuando no actúa a tiempo
Cuando un inquilino destroza una vivienda, el perjuicio no es solo el coste de la reparación. Durante ese tiempo, el propietario no puede alquilar, deja de percibir ingresos y además debe adelantar dinero para devolver la vivienda a su estado original.
Actuar con rapidez, asesoramiento legal y un peritaje adecuado permite defender tus intereses económicos y patrimoniales, y no asumir un daño que no te corresponde.
Si tus inquilinos han destrozado la vivienda y no sabes por dónde empezar, puedo ayudarte. Realizo informes periciales de daños en toda España y trabajo junto a abogados para que puedas reclamar con garantías. Puedes contactarme a través de mi web o redes sociales. Estaré encantado de revisar tu caso.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
