Cuánto vale el terreno donde está tu casa

El valor del terreno donde está tu casa depende de tres cosas, su tamaño, dónde está ubicado y, sobre todo, qué te dejaría construir el ayuntamiento.

Muchas personas creen que el valor de su vivienda depende únicamente del estado de la construcción, de los metros que tiene o de si está reformada. Sin embargo, hay un elemento que suele tener más peso del que parece: el terreno sobre el que está construida.

Soy Juan Sastre y llevo años valorando suelos en toda España dentro de procesos de herencias, divorcios y repartos patrimoniales. Entender cuánto vale el suelo donde está tu vivienda permite evitar errores importantes cuando hay que tomar decisiones económicas relevantes.

Especialmente cuando se realiza una valoración de bienes en divorcio o una valoración de bienes gananciales, analizar correctamente el valor del suelo puede cambiar completamente el resultado del reparto.

 

El valor del suelo depende de lo que se puede construir 

Cuando hablamos del valor de un terreno urbano o urbanizable, la clave no está solo en su tamaño. Lo realmente importante es su capacidad de edificación según la normativa urbanística del ayuntamiento.

El suelo vale en función de lo que permite construir. No es lo mismo un terreno donde solo puedes hacer una casita de una planta que otro donde te dejan levantar un bloque de pisos.

Por ejemplo:

• No vale lo mismo un terreno donde solo puede hacerse una vivienda unifamiliar.
• Que uno donde pueden construirse varias alturas.
• O uno donde pueden hacerse locales comerciales.
• O incluso usos con mayor rentabilidad.

Cuanto mayor es el aprovechamiento permitido que se le pueda dar al terreno, mayor suele ser el valor del suelo.

Esto es algo que muchas familias descubren cuando se realiza una tasación de vivienda en divorcio, porque el valor del inmueble no depende únicamente del estado actual de la vivienda, sino del potencial que tiene el terreno sobre el que está construida.

La edificabilidad es el factor que más influye en el valor

La edificabilidad indica cuántos metros pueden construirse en una parcela y en qué condiciones. Ayuda a guiar al propietario o vendedor sobre como se puede y debe utilizar el terreno.

Este dato lo fija el planeamiento urbanístico municipal y es uno de los elementos más decisivos en cualquier valoración del suelo.

Por ejemplo, es importante conocer:

• Cuántos metros pueden edificarse.
• Cuántas plantas están permitidas.
• Si pueden hacerse sótanos o semisótanos.
• Si esos espacios pueden destinarse a garajes o trasteros.
• Si la planta baja puede destinarse a locales comerciales.

En muchas valoraciones que realizo dentro de procesos de extinción de condominio, este factor es el que explica por qué dos viviendas aparentemente similares pueden tener valores muy distintos.

Todo esto influye directamente en el valor final del terreno.

Cómo se calcula el valor del suelo urbano

Una de las ideas más importantes que debes entender es que el suelo no se valora únicamente por sus metros. Se valora por el valor de lo que puede construirse encima. Para calcularlo, se utiliza habitualmente el método residual.

Este método consiste en analizar:

• El valor de mercado de lo que puede construirse.
• El coste de construirlo.
• Los gastos generales asociados.
• El beneficio del promotor o constructor.

Restando estos elementos al valor final, obtenemos el valor real del suelo. Es una forma lógica de entenderlo: si sabemos cuánto vale el resultado final de lo que puede construirse y cuánto cuesta hacerlo, podemos calcular el valor del terreno que lo hace posible.

Este tipo de análisis es habitual en valoraciones utilizadas en:

• Repartos patrimoniales.
• Valoración de bienes gananciales.
• Adjudicaciones de vivienda entre copropietarios.
• Procedimientos de divorcio contencioso.

Porque el valor del suelo influye directamente en lo que te van a pagar por el suelo o cuánto vale realmente.

El uso permitido también cambia el valor del terreno

Otro aspecto importante que muchas personas desconocen es que no todos los metros edificables tienen el mismo valor. Cada metro tiene un valor distinto porque el mercado inmobiliario no solo valora la superficie sino el potencial que tienen esos metros para generar ingresos, la ubicación y los costes que relacionados para convertir ese suelo en edificación.

Por ejemplo:

• Los metros destinados a vivienda tienen un valor.
• Los metros destinados a locales tienen otro.
• Los destinados a garajes tienen otro distinto.
• Y los destinados a trasteros también influyen de forma diferente.

Incluso dentro de una misma parcela, el reparto de usos puede modificar el valor final del suelo.

Por eso, en una valoración, no basta con saber cuántos metros pueden construirse. También es necesario analizar para qué pueden utilizarse. Por ello, es importante hacer estos procesos con una persona preparada como un tasador. Que ha estudiado estos temas y te puede aconsejar mejor sobre el valor real de ese suelo.

Otros aspectos que afectan al valor del suelo

Además de la edificabilidad y del uso permitido, existen factores físicos del terreno que pueden aumentar o reducir su valor. Por ejemplo, no cuesta lo mismo construir en un solar totalmente plano y firme que en uno con mucha pendiente o suelo rocoso, ya que prepararlo para la obra puede salir mucho más caro y complicado.

Como he mencionado anteriormente los metros del suelo tienen un valor distinto entre si. Es como comparar dos folios en blanco, aunque pesen lo mismo, uno puede estar impecable y el otro arrugado o roto. En un terreno, detalles como que el suelo sea llano, que tenga una buena entrada desde la calle o que no haya que excavar en roca pura, marcan la diferencia.

Por ejemplo:

• Un solar con fachada a dos calles suele tener más valor.
• Uno situado en zona comercial suele tener mayor aprovechamiento.
• Uno con forma regular facilita la construcción.
• Uno con acceso limitado puede perder valor.

Incluso puede ocurrir que un terreno con menor edificabilidad tenga mayor valor que otro simplemente por su ubicación o su atractivo comercial.

Este tipo de diferencias aparecen con frecuencia cuando realizamos una tasación de vivienda en divorcio o una valoración de bienes en divorcio, porque muchas veces las partes solo comparan metros y no analizan el potencial real del suelo.

La normativa urbanística es la base de cualquier valoración 

Uno de los errores más habituales que veo en la práctica profesional es intentar estimar el valor del suelo comparándolo con otras viviendas de la zona. Pero el valor del terreno no depende solo del mercado. Depende sobre todo de la normativa urbanística aplicable.

Es el ayuntamiento quien determina :

• Qué puede construirse.
• Cuánto puede construirse.
• Cómo puede construirse.
• Y con qué uso puede destinarse cada parte de la edificación.

Por eso, antes de aceptar un reparto o fijar una compensación entre copropietarios, es necesario conocer correctamente estas condiciones.

Mi recomendación como tasador inmobiliario en España 

Si necesitas conocer el valor real del terreno donde está tu casa, lo primero es analizar su edificabilidad y la normativa urbanística aplicable.

No basta con mirar anuncios ni comparar viviendas similares. El suelo se valora en función de lo que puede construirse en él y del contexto urbanístico concreto.

Si necesitas valorar el suelo dentro de una herencia, un divorcio o una extinción de condominio, puedes contactar conmigo y revisamos tu caso con calma.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.