DIVORCIO, Valor catastral, Valor de referencia o Valor de Mercado?

En un divorcio, una de las dudas más habituales es saber qué valor se utiliza para repartir la vivienda, valor catastral, valor de referencia o valor de mercado. Y aquí hay que ser muy claro desde el principio, para repartir patrimonio entre las partes, el valor que realmente debe utilizarse es el valor de mercado.

Ni el valor catastral ni el valor de referencia deberían servir como base para compensar económicamente a una de las partes. Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de divorcios en España. En un divorcio, elegir mal el valor de la vivienda puede hacer que una de las partes pierda mucho dinero sin darse cuenta.

 

Qué valor se utiliza en un divorcio para repartir la vivienda 

En un divorcio, cuando hay que repartir la vivienda familiar o compensar a una de las partes, lo correcto es tomar como referencia el valor de mercado actual del inmueble. Esto es así porque lo que se está repartiendo no es un dato administrativo, sino un bien real que podría venderse en el mercado.

Por tanto, el valor debe reflejar cuánto vale esa vivienda en ese momento, con sus características, su estado y su ubicación concreta. En una valoración de vivienda en divorcio, no basta con mirar un número oficial. Hay que analizar el inmueble y compararlo con operaciones o testigos reales de mercado.

Por qué no sirve el valor catastral 

El valor catastral lo fija el Catastro y se utiliza principalmente para cuestiones como el IBI y determinados cálculos fiscales. El problema es que muchas veces está muy por debajo del valor real de mercado. Por eso, utilizarlo para repartir una vivienda en un divorcio puede provocar un desequilibrio muy importante entre las partes.

Si alguien propone usar el valor catastral para quedarse con la vivienda, hay que mirar muy bien qué está ocurriendo. Puede parecer una cifra “oficial”, pero eso no significa que sea justa para repartir patrimonio. El valor catastral es solo una cifra administrativa para que el Ayuntamiento te cobre impuestos por eso debes de tener cuidado.

Por qué tampoco sirve el valor de referencia 

El valor de referencia del Catastro se utiliza en determinados impuestos, como transmisiones patrimoniales, sucesiones o donaciones. Pero en un divorcio el problema es otro. Aquí no estamos hablando solo de impuestos, sino de cuánto vale realmente una vivienda para compensar a una parte o adjudicar el inmueble a la otra.

El valor de referencia es un valor administrativo. No siempre tiene en cuenta el estado real de la vivienda, sus reformas, sus defectos, su altura, su distribución o las circunstancias concretas que pueden afectar al precio. Por eso, fiarse de este número para repartir tu patrimonio es como jugar a la ruleta rusa con tus ahorros.

Qué diferencia hay entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado

La diferencia entre estos tres valores es importante, porque cada uno sirve para una finalidad distinta. El error aparece cuando se intenta usar un valor fiscal o administrativo para resolver un reparto económico entre dos personas. El valor de mercado es el que realmente interesa en un divorcio. Es el precio razonable al que podría venderse la vivienda en condiciones normales de mercado.

Esquema sencillo:

• Valor catastral: se usa para impuestos como el IBI y suele estar por debajo del mercado.
• Valor de referencia: se usa para determinadas operaciones fiscales, pero no analiza siempre el estado real del inmueble.
• Valor de mercado: refleja lo que vale la vivienda en el mercado actual y es el valor que debería utilizarse para repartir.

 

El error de usar un valor oficial para no discutir 

Muchas personas dicen,  “usamos el valor catastral porque es oficial” o “tomamos el valor de referencia para no complicarnos”. Lo entiendo, porque en un divorcio muchas veces uno quiere terminar cuanto antes. Pero ese “no quiero más lío con mi ex” puede costarte una pasta.

Esto es así porque aceptar un valor bajo para evitar una discusión puede terminar generando una pérdida económica muy superior al coste de haber hecho una valoración bien desde el principio. El dinero que te ahorras en el tasador, lo terminas pagando mas tarde en el reparto.

Cuánto dinero puedes perder si usas el valor equivocado 

El impacto económico puede ser enorme, pongamos un ejemplo sencillo. Si usas un valor equivocado, estás poniendo una bomba de relojería en tu propio acuerdo de divorcio. No solo te arriesgas a perder miles de euros en el reparto del dinero, sino que además le estás abriendo la puerta de par en par a Hacienda.

Imaginemos una vivienda con estos valores:

• Valor catastral: 120.000 euros.
• Valor de referencia: 180.000 euros.
• Valor de mercado real: 260.000 euros.

Si se utiliza mal el valor, la diferencia puede llegar a ser de 140.000 euros. En un régimen de bienes gananciales, eso puede suponer 70.000 euros por parte.

Si te quedas la vivienda 

Si eres la parte que se queda con el inmueble y propones usar el valor catastral o un valor muy inferior al de mercado, sinceramente, le estás tomando el pelo a tu ex. Puede sonar duro, pero es así. Si quieres ser justo y cerrar el proceso con cierta lealtad, la vivienda debe valorarse por lo que realmente vale, no por el número que más te conviene.

Esto cobra especial importancia en una extinción de condominio tras un divorcio, cuando una parte se queda con la casa y debe compensar económicamente a la otra. A la larga, esa falta de transparencia suele salir mal, puede que tu ex se dé cuenta a mitad del proceso y todo termine en un juzgado, alargando el sufrimiento y multiplicando los gastos de abogados.

Si cedes tu parte de la vivienda

Si eres quien vende o cede su parte del inmueble y la otra persona quiere usar el valor catastral o el valor de referencia, cuidado. Puede que tu ex no esté simplificando el proceso. Puede que te esté pagando menos de lo que realmente te corresponde. En ese caso, aceptar el valor equivocado puede significar perder decenas de miles de euros.

Y una vez firmado el acuerdo, volver atrás no siempre es sencillo. De hecho, en la gran mayoría de los casos, una vez que firmas el convenio regulador o la escritura pública en el notario, dar marcha atrás es prácticamente imposible. Los tribunales son muy claros, los errores económicos de los que te arrepientes después no sirven para anular un pacto.

Como tasador de divorcios en España

Como tasador de divorcios en España, mi opinión es clara, si quieres ser leal con la otra parte, establece el valor de mercado. Un divorcio ya tiene suficiente carga emocional como para añadir encima un reparto mal hecho. Si has compartido parte de tu vida con una persona, lo mínimo debería ser cerrar la parte económica con un criterio justo.

No se trata de regalar dinero ni de perjudicarse. Se trata de valorar bien para que nadie pueda decir después que el acuerdo nació torcido. Hacer las cosas con honestidad desde el principio ahorra problemas, reproches y llamadas de abogados en el futuro. Al final, un divorcio marca el cierre de una etapa personal, pero la firma de los papeles define tu nueva vida. 

Qué recomiendo antes de firmar un acuerdo 

Antes de aceptar cualquier cifra, hay que comprobar si ese valor representa realmente el mercado actual. No vale elegir el dato que menos conflicto genera si ese dato perjudica claramente a una de las partes.

Mi recomendación es sencilla:

• No usar el valor catastral para repartir la vivienda.
• No usar el valor de referencia como valor final de compensación.
• No cerrar el acuerdo solo para evitar discutir.
• Solicitar una valoración de mercado actualizada antes de firmar.

En un divorcio de mutuo acuerdo, una valoración bien hecha puede evitar problemas futuros. Y en un divorcio contencioso, puede convertirse en una prueba muy importante. En un divorcio, la vivienda no debería repartirse por el valor catastral ni por el valor de referencia. Debe repartirse por su valor de mercado real.

Si quieres ser justo con la persona con la que has compartido parte de tu vida, o si quieres evitar que te paguen menos de lo que corresponde, necesitas una valoración seria. Puedes consultar mi servicio de tasador de divorcios y la página específica sobre vivienda en divorcio.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.