Se puede valorar una vivienda heredada si no se puede visitar?

Sí, se puede valorar una vivienda heredada aunque no se pueda visitar. No es lo ideal, porque entrar en el inmueble ayuda a comprobar su estado real, pero hay casos donde no se puede acceder y aun así hace falta conocer su valor. Puede pasar porque un heredero no deja entrar, porque hay un inquilino, porque la vivienda está ocupada o porque simplemente no existe acceso en ese momento.

En esos casos, la valoración se puede hacer, pero dejando muy claro en el informe que no se ha podido visitar la vivienda. Soy Juan Sastre y llevo más de 8 años trabajando como tasador de herencias en toda España. Por experiencia, he valorado herencias donde he podido visitar todos los inmuebles y otras donde no he podido entrar en ninguno. Lo importante es saber cómo hacerlo.

 

 

Valorar una vivienda heredada sin visitarla es posible

Valorar una vivienda heredada sin visitarla es posible, pero no se puede hacer como si se hubiera entrado dentro. Esa diferencia hay que dejarla clara desde el principio. Cuando un tasador visita una vivienda, puede comprobar su estado, ver si está reformada, si necesita obras, si tiene humedades, si la cocina está actualizada o si las instalaciones están antiguas.

Todo eso influye en el valor, si no se puede entrar, el valor se apoya más en documentación, fotografías, datos públicos y referencias de mercado. Por eso el informe debe indicar que la valoración está condicionada por la falta de visita interior. Esto no significa que el documento no sea válido, sino todo lo contrario, es la garantía que os protege a todos

 

En una valoración de herencia sin visita hay que dejar advertencias en el informe 

En una valoración de herencias, si no se ha podido acceder al inmueble, hay que dejar constancia. No es un detalle menor, debe indicarse que el tasador no ha podido visitar la vivienda y explicar el motivo si se conoce, falta de acceso, oposición de un heredero, inquilino, ocupación o cualquier otra circunstancia.

Esto protege la valoración, si más adelante alguien discute el informe, quedará claro que el valor se calculó con la información disponible y que el estado interior no pudo comprobarse personalmente.

 

 

Qué documentos ayudan a valorar una vivienda heredada sin entrar 

Cuando no se puede visitar una vivienda heredada, la documentación gana mucha importancia. Cuanta más información haya, mejor se podrá entender el inmueble y más ajustada podrá ser la valoración. No hace falta tenerlo todo perfecto, pero sí conviene reunir cualquier documento que ayude a conocer la vivienda, superficie, uso, distribución, antigüedad, ubicación y posibles características del inmueble.

Para una tasación de vivienda heredada, pueden ayudar estos documentos:

• Referencia catastral, para conocer ubicación, superficie, año de construcción y usos.
• Nota simple, para comprobar titularidad, descripción y posibles cargas.
• Escritura, porque muchas veces incluye una descripción del inmueble.
• Planos, si existen, para entender la distribución.
• Fotografías antiguas o familiares, si muestran el interior.
• Documentación de seguros o siniestros, si hay fotos o informes anteriores.
• Recibos o facturas de reformas, si se hicieron mejoras en la vivienda.

Muchas veces una fotografía familiar que parecía no tener importancia puede ayudar mucho. Una imagen de una Navidad en el salón, una foto de una reforma o una documentación enviada al seguro puede dar pistas sobre el estado interior.

 

La referencia catastral y la nota simple ayudan, pero no cuentan toda la vivienda 

La referencia catastral puede decir dónde está la vivienda, qué superficie tiene, qué año de construcción figura y qué usos aparecen asignados. Eso ayuda mucho, sobre todo si hay vivienda, garaje, almacén, piscina u otros elementos. La nota simple y la escritura también pueden aportar datos útiles.

A veces describen la vivienda, indican habitaciones, distribución o elementos anexos. Pero estos documentos no enseñan el estado real, no dicen si la casa está reformada, si la cocina está vieja, si hay humedades o si el inmueble necesita una reforma completa.

Por eso, cuando no se puede entrar, hay que trabajar con prudencia.

El gran problema de valorar una herencia sin visita es no ver el estado real

El mayor problema de valorar una vivienda heredada sin visitarla es que no se puede comprobar el estado interior. Y el estado de una vivienda puede cambiar mucho su valor. No vale lo mismo una casa reformada que una casa para reformar. Tampoco vale igual una vivienda en buen estado que otra con instalaciones antiguas, cocina deteriorada, baños sin actualizar o daños interiores.

Por eso, cuando no se puede acceder, hay que dejar claro si la valoración se hace suponiendo un estado normal, bueno, a reformar o según la información documental disponible.

 

Si la vivienda heredada está peor de lo esperado, el valor puede cambiar 

Si se valora una vivienda heredada sin entrar y después se descubre que está en mal estado, el valor puede bajar. Por ejemplo, si el informe se ha hecho suponiendo un estado normal, pero al entrar se ve que hay humedades, instalaciones antiguas o una reforma pendiente importante, habrá que revisar el valor.

Por eso es tan importante indicar las condiciones del informe. No es lo mismo decir “esta vivienda vale esto y la he visto” que decir “esta vivienda se valora sin visita interior, con la documentación disponible y bajo unas condiciones concretas”. Esta diferencia evita problemas si después aparece información nueva.

 

 

Cómo se puede valorar una vivienda heredada cuando no hay acceso

Cuando no hay acceso a una vivienda heredada, el tasador puede trabajar con documentación, datos públicos, comparables y cualquier información que ayude a conocer el inmueble. También pueden buscarse referencias indirectas. Por ejemplo, si hablamos de un piso en un edificio donde hay viviendas muy parecidas, puede ayudar conocer el estado de otros pisos del mismo bloque.

A veces, si no se puede entrar en el inmueble, ver una vivienda similar del mismo edificio puede dar pistas sobre calidades originales, distribución o materiales. No sustituye la visita del inmueble heredado, pero puede ayudar a entender mejor qué se está valorando.

En una herencia con conflicto, valorar sin entrar puede servir para avanzar 

Cuando hay conflicto entre herederos y no se puede acceder a la vivienda, una valoración documental puede ser útil para desbloquear la situación. Puede servir para tener una primera cifra, para iniciar una negociación o incluso para explicar en un procedimiento que no se ha podido entrar y que sería necesario acceder para revisar el valor con más precisión.

Si más adelante se consigue entrar, el informe puede actualizarse. Si el estado real confirma lo previsto, el valor puede mantenerse. Si el estado es peor o mejor, el valor se ajusta. No es lo perfecto, pero muchas veces es mejor que seguir bloqueados sin ningún valor sobre la mesa.

 

Como tasador de herencias en España 

Como tasador de herencias en España, mi recomendación es intentar visitar siempre la vivienda heredada si es posible. Ver el inmueble por dentro da mucha información y evita dudas. Ahora bien, si no se puede entrar, la vivienda se puede valorar. Eso sí, hay que hacerlo con documentación, con prudencia y dejando claro en el informe que no se ha podido comprobar el estado interior.

Si hay un heredero que bloquea el acceso, un inquilino que no deja entrar o una vivienda ocupada, no significa que no puedas conocer un valor. Significa que hay que explicar bien cómo se ha calculado y qué limitaciones tiene esa valoración.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.