Mi ex no me deja entrar en la vivienda para ver su estado. ¿ Cómo se puede valorar entonces ?

Si estás en un divorcio y tu ex no te deja entrar en la vivienda para comprobar su estado, la casa se puede valorar igualmente. Evidentemente, lo ideal sería poder visitar el inmueble por dentro. Pero que una de las partes bloquee el acceso no significa que el proceso quede paralizado ni que no pueda obtenerse un valor de mercado razonado.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de divorcios y separaciones en toda España desde hace más de 8 años.

Por experiencia, me he encontrado muchas veces con viviendas donde una de las partes no permite el acceso, y en esos casos hay que trabajar de forma documental y dejarlo muy claro en el informe.

Si tu ex no deja entrar en la vivienda, no puede bloquear la valoración 

Lo primero que debes tener claro es que la negativa de tu ex no impide valorar la vivienda. Sí condiciona el informe, porque el tasador no podrá comprobar directamente el estado interior. Pero se puede elaborar una valoración con la documentación disponible, con datos contrastados y reflejando esa limitación.

Lo importante es no aceptar que la otra parte use el bloqueo como una ventaja.

 

La tasación debe indicar que no se ha podido acceder al inmueble 

Cuando no se puede entrar en la vivienda, el informe debe dejarlo reflejado. Esto es importante para evitar que después la otra parte intente desacreditar la valoración diciendo que el tasador no visitó el interior. Si no se ha podido entrar porque tu ex no lo ha permitido, debe constar como advertencia o condicionante del informe.

En estos casos conviene reflejar:

• Que no se ha podido acceder al interior de la vivienda.
• Quién ha impedido o limitado el acceso, si se conoce.
• Qué documentación se ha utilizado.
• Qué hipótesis se han tomado sobre el estado del inmueble.
• Qué información ha sido aportada por una de las partes.
• Que el valor queda condicionado a una futura visita interior, si esta fuera posible.

No se trata de esconder la limitación. Se trata de explicarla correctamente.

 

 

Cómo se puede valorar una vivienda sin entrar en ella 

Cuando no se puede acceder al inmueble, el tasador debe trabajar con la información disponible. Se analiza la ubicación, superficie, documentación catastral, datos registrales, escritura, fotografías, características aportadas por la parte que sí conoce la vivienda, mercado inmobiliario y comparables de la zona.

También se puede realizar una visita exterior para comprobar el edificio, entorno, fachada, accesos y características visibles.

 

Valoración documental en divorcio cuando no hay acceso interior

Una valoración documental no significa inventarse el valor. Significa trabajar con documentos y datos que permitan justificar la valoración, dejando claro que no se ha podido comprobar el interior.

Para valorar una vivienda sin entrar, se puede utilizar:

• Nota simple registral.
• Referencia catastral.
• Escritura de propiedad.
• Recibos de IBI o comunidad.
• Fotografías antiguas o recientes.
• Planos, si existen.
• Datos aportados por quien vivió en la vivienda.
• Información del edificio y zonas comunes.
• Visita exterior.
• Testigos comparables de mercado.

Con todo esto se puede obtener un valor razonado, aunque siempre dejando constancia de que no se ha realizado inspección interior.

 

 

Qué pasa con el estado real de la vivienda si no se puede visitar 

El estado de la vivienda influye mucho en su valor, una vivienda reformada no vale lo mismo que una vivienda deteriorada. Y una casa en buen estado no vale igual que otra con humedades, instalaciones antiguas o daños importantes.

Por eso, cuando no se puede entrar, el informe debe trabajar con hipótesis razonadas sobre el estado interior.

 

El valor queda condicionado por no poder comprobar el interior

Si no se visita la vivienda, el tasador no puede comprobar directamente cocina, baños, suelos, carpinterías, instalaciones, humedades, reformas o desperfectos. Por eso, el valor debe quedar condicionado. Esto protege al informe y también a la parte que solicita la valoración. Si más adelante se puede entrar, el tasador podrá revisar el valor y ajustarlo si el estado real es distinto al previsto.

En una vivienda sin visita interior no se puede comprobar directamente:

• Estado de cocina y baños.
• Reformas realizadas.
• Calidad de acabados.
• Instalación eléctrica y fontanería.
• Humedades o filtraciones.
• Desperfectos interiores.
• Uso y desgaste del inmueble.
• Posibles daños provocados con el paso del tiempo.

Por eso es tan importante dejar la advertencia escrita.

 

 

Qué no debes aceptar si tu ex vive en la casa y no te deja entrar

Lo que no debes hacer es aceptar sin más lo que diga tu ex sobre el estado de la vivienda. Si tu ex vive allí y tú no puedes entrar, está en una posición de ventaja. Conoce el estado real de la casa y tú no.

Por eso, no conviene aceptar una valoración baja solo porque la otra parte diga que la casa está peor, que las puertas están mal, que hay desperfectos o que el inmueble ha perdido valor.

 

La parte que vive en la vivienda juega con ventaja si no permite la visita

Si una parte ocupa la vivienda y no deja entrar al tasador, no puede pretender después imponer su versión del estado interior. Lo razonable es que permita el acceso para que la valoración se haga en igualdad de condiciones. Si no lo permite, habrá que valorar con la información disponible y dejar constancia de esa negativa.

En estos casos debes evitar:

• Aceptar el valor que diga tu ex sin revisarlo.
• Dar por cierto un supuesto mal estado sin comprobarlo.
• Permitir que use el bloqueo como herramienta de presión.
• Firmar una compensación sin tasación.
• Usar una valoración online como solución rápida.
• No dejar constancia de que se ha impedido el acceso.

El hecho de no poder entrar es una limitación, pero no debe convertirse en una ventaja para quien bloquea la visita.

 

Por qué es importante valorar la vivienda aunque no te dejen entrar

En un divorcio, el valor de la vivienda afecta directamente al reparto, a la compensación económica y a la liquidación de gananciales o extinción de condominio. Si una parte se queda la casa, la otra debe recibir una compensación justa. Y para eso hay que conocer el valor de mercado del inmueble.

Si no se valora porque tu ex no deja entrar, el proceso puede bloquearse injustamente.

 

La valoración ayuda a seguir adelante aunque haya conflicto 

Aunque no se pueda visitar el interior, una valoración documental puede ayudar a seguir avanzando. Puede servir para negociar, para tener una referencia técnica, para presentar una posición ante abogados o para explicar al juzgado que se ha intentado valorar la vivienda con la información disponible.

En un divorcio, esta valoración puede ayudar a:

• Evitar que una parte bloquee el proceso.
• Tener una cifra inicial de mercado.
• Justificar que no se ha podido acceder.
• Reclamar una visita posterior.
• Negociar con más base.
• Evitar aceptar valores impuestos por la otra parte.
• Preparar una liquidación de bienes.
• Aportar información en un procedimiento judicial.

No es una valoración perfecta, pero puede ser necesaria y útil si se hace bien.

 

Como tasador de divorcios en España

Como tasador de divorcios en España, mi recomendación es clara, si tu ex no te deja entrar en la vivienda, no dejes que eso paralice la valoración. Se puede trabajar con documentación, visita exterior, datos catastrales, registrales, escritura, comparables y toda la información disponible. Pero siempre dejando claro en el informe que no se ha podido comprobar el interior.

Lo que no puedes hacer es aceptar el valor que diga la otra parte solo porque vive allí y tú no conoces el estado actual. En un divorcio, la vivienda debe valorarse con la máxima objetividad posible. Y si alguien impide el acceso, esa circunstancia debe quedar escrita.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.