Cuando una persona se separa y quiere quedarse con la vivienda, la primera pregunta suele ser: ¿cuánto tengo que pagarle a mi ex para adjudicarme el piso?
Sin embargo, antes de hacer ese cálculo debemos aclarar varias cuestiones: quién es propietario de la vivienda, qué porcentaje pertenece a cada persona, cuánto vale realmente el inmueble, qué hipoteca queda pendiente y si el banco acepta que una sola persona continúe con el préstamo.
Soy Juan Sastre, perito tasador especializado en divorcios y conozco esta situación tanto profesional como personalmente. Yo también he pasado por un divorcio y he tenido que tomar decisiones económicas relacionadas con una propiedad compartida.
Por experiencia, puedo asegurarte que el conflicto no suele comenzar cuando uno quiere quedarse el piso, sino cuando las dos partes no están de acuerdo sobre cuánto vale.
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Respuesta rápida: ¿puedo quedarme con el piso después de separarme?
Sí, puedes quedarte con el piso si llegáis a un acuerdo o si la vivienda termina adjudicándose a tu favor dentro del procedimiento correspondiente.
Normalmente será necesario:
- Comprobar la titularidad y el porcentaje de propiedad.
- Determinar el valor de mercado de la vivienda.
- Calcular la compensación que corresponde a la otra parte.
- Analizar la hipoteca y otras posibles deudas.
- Obtener la aceptación del banco si se pretende liberar a tu expareja del préstamo.
- Formalizar jurídicamente la adjudicación.
Quedarte la vivienda y quedarte tú solo con la hipoteca son dos operaciones relacionadas, pero no son exactamente lo mismo.
Antes de calcular nada hay que separar propiedad, uso e hipoteca
Uno de los errores más habituales consiste en mezclar tres cuestiones diferentes:
- La propiedad de la vivienda.
- El derecho a utilizarla.
- La responsabilidad frente al préstamo hipotecario.
Quién es propietario de la vivienda
La propiedad debe comprobarse mediante la escritura y la información registral. No basta con afirmar que el piso es ganancial o privativo atendiendo únicamente al régimen matrimonial.
Hay que estudiar, entre otras cuestiones:
- Cuándo se adquirió la vivienda.
- Quién aparece como propietario.
- Qué porcentaje pertenece a cada persona.
- Con qué dinero se compró.
- Si existieron aportaciones privativas.
- Si posteriormente se realizaron pagos o inversiones con dinero común.
- Si existen derechos de reembolso entre los cónyuges.
Estas cuestiones deben revisarse con el abogado encargado del divorcio. Como tasador, mi función consiste en determinar cuánto vale el inmueble, no en decidir jurídicamente a quién pertenece.
El uso de la vivienda no equivale a su propiedad
Que una persona tenga atribuido el uso de la vivienda familiar no significa necesariamente que sea su única propietaria.
El artículo 96 del Código Civil regula determinados supuestos de atribución del uso de la vivienda familiar cuando no existe acuerdo entre los cónyuges.
Por tanto, debemos diferenciar:
- Quién puede utilizar la vivienda.
- Quién es propietario.
- Quién paga determinados gastos.
- Qué ocurrirá cuando termine el derecho de uso.
- Cómo se liquidará finalmente la propiedad.
Quién responde frente al banco
También puede ocurrir que una persona se adjudique la vivienda, pero ambos continúen figurando como deudores del préstamo hipotecario.
El acuerdo alcanzado entre los excónyuges no obliga automáticamente al banco a liberar a uno de ellos. La sustitución de un deudor necesita el consentimiento de la entidad acreedora.
Por eso, antes de cerrar la operación conviene hablar con el banco y comprobar si acepta:
- Una novación del préstamo.
- La salida de uno de los titulares.
- La incorporación de nuevas garantías.
- Una modificación del plazo o de las condiciones.
- La contratación de una nueva financiación.
Qué opciones existen cuando uno quiere quedarse la vivienda
Cuando ambos son propietarios y uno quiere conservar el inmueble, pueden plantearse diferentes soluciones.
Adjudicar la vivienda a uno de los propietarios
Una de las opciones más habituales consiste en adjudicar la totalidad de la vivienda a una persona y compensar económicamente a la otra.
Cuando hablamos de una copropiedad, esta operación puede articularse mediante una extinción de condominio. Si la vivienda forma parte de una sociedad de gananciales, la adjudicación puede integrarse dentro de su liquidación.
La estructura jurídica y fiscal de la operación debe estudiarla el abogado o asesor correspondiente.
Desde el punto de vista valorativo, lo primero que necesitamos es conocer cuánto vale la vivienda en una fecha determinada.
Vender la vivienda a un tercero
Si ninguno puede asumir la vivienda o no existe acuerdo sobre su adjudicación, otra posibilidad es venderla a un tercero.
Con el importe obtenido pueden cancelarse las deudas correspondientes y distribuirse el resultado según los derechos de cada persona.
La venta puede resultar razonable cuando:
- Ninguno puede asumir la hipoteca.
- No existe capacidad para compensar al otro.
- El mantenimiento de la copropiedad está generando conflictos.
- La vivienda tiene gastos elevados.
- Ambos prefieren obtener liquidez y cerrar definitivamente la relación patrimonial.
Mantener temporalmente la copropiedad
También podéis decidir mantener la vivienda durante un tiempo. Por ejemplo, porque todavía no queréis venderla, porque uno continúa utilizándola o porque consideráis que no es el momento adecuado para tomar una decisión definitiva.
En ese caso conviene dejar por escrito:
- Quién utiliza la vivienda.
- Quién paga la hipoteca.
- Cómo se reparten comunidad, seguro, impuestos y reparaciones.
- Si se pagará alguna compensación por el uso exclusivo.
- Durante cuánto tiempo se mantendrá la situación.
- Qué sucederá si una de las partes quiere vender posteriormente.
Mantener una copropiedad sin unas reglas claras puede prolongar el conflicto durante años.
Solicitar judicialmente la división
El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad. Cuando la cosa es indivisible y no existe acuerdo para adjudicarla a uno compensando al otro, puede terminar vendiéndose y repartiéndose el precio.
Esta es una cuestión jurídica que debe plantearse con el abogado. La tasación no decide qué solución debe adoptarse, pero proporciona una referencia económica objetiva para negociar o defender una posición dentro del procedimiento.
Cómo saber cuánto tienes que pagarle a tu ex por el piso
Para calcular una posible compensación, el primer dato que necesitamos es el valor de mercado de la vivienda.
No recomiendo utilizar automáticamente:
- El precio pagado cuando se compró.
- El valor catastral.
- El valor de referencia.
- Una estimación automática de Internet.
- El precio anunciado de otras viviendas.
- La cantidad que propone una de las partes.
Si el importe va a utilizarse para repartir un patrimonio, debe existir una valoración suficientemente razonada.
Puedes consultar detalladamente cómo se valora una vivienda en un divorcio y qué características deben analizarse para determinar su valor.
Ejemplo práctico de adjudicación de una vivienda
El siguiente caso es ficticio y se ha simplificado para explicar el cálculo:
| Concepto analizado | Importe aproximado |
|---|---|
| Valor de mercado de la vivienda | 360.000 € |
| Hipoteca pendiente | 120.000 € |
| Valor neto utilizado en el ejemplo | 240.000 € |
| Participación de cada propietario | 50 % |
| Importe orientativo correspondiente a cada parte | 120.000 € |
| Persona que se adjudica la vivienda | Propietario A |
| Compensación orientativa al propietario B | 120.000 € |
Este ejemplo no puede aplicarse automáticamente a todos los casos.
El cálculo definitivo puede cambiar si existen:
- Diferentes porcentajes de propiedad.
- Aportaciones privativas.
- Reformas pagadas solamente por una persona.
- Cuotas hipotecarias abonadas después de la separación.
- Deudas comunes.
- Embargos o cargas.
- Compensaciones pendientes.
- Un derecho de uso sobre la vivienda.
- Otros bienes incluidos en la liquidación.
Mi trabajo consiste en establecer técnicamente el valor del inmueble. El cálculo jurídico y económico final debe realizarse teniendo en cuenta todos los derechos, deudas y acuerdos existentes.
Si necesitas comprender mejor este cálculo, también puedes consultar cuánto tiene que darte tu ex por el piso.
Cómo se valora el piso antes de adjudicarlo
La valoración debe responder a una fecha y a una finalidad concretas.
Para establecer el valor analizo, entre otros aspectos:
- Ubicación y entorno.
- Superficie registral, catastral y comprobada.
- Estado de conservación.
- Reformas realizadas.
- Distribución.
- Planta y existencia de ascensor.
- Orientación, iluminación y vistas.
- Terraza, jardín u otros espacios exteriores.
- Garaje y trastero.
- Estado del edificio.
- Mercado inmobiliario de la zona.
- Comparables suficientemente similares.
No se trata de buscar tres anuncios y calcular un precio medio. Dos viviendas situadas en la misma calle pueden tener valores diferentes por su estado, altura, orientación, terraza, garaje o calidad de la reforma.
En mi servicio de tasación de vivienda para divorcio explico cómo preparo estos informes cuando el valor debe utilizarse para una adjudicación, una negociación o un procedimiento judicial.
Qué ocurre si mi ex propone un valor que no acepto
Es frecuente que quien quiere quedarse la vivienda defienda una cifra más baja y quien debe recibir la compensación prefiera una cifra más alta.
No siempre existe mala fe. En muchas ocasiones cada persona parte de una referencia distinta:
- Una valoración automática.
- El precio de compra.
- Una tasación hipotecaria antigua.
- Una opinión inmobiliaria.
- El valor catastral.
- Anuncios publicados en portales.
- Una cifra propuesta por su abogado o asesor.
La mejor forma de desbloquear esa diferencia es encargar una valoración que explique de dónde sale el resultado.
Si la otra parte ya ha presentado un informe y consideras que no refleja correctamente la vivienda, puedes consultar qué hacer si no estás de acuerdo con la tasación presentada por tu ex.
Qué pasa con la hipoteca si me quedo el piso
Este punto debe resolverse antes de firmar la adjudicación.
Aunque una sentencia, convenio o escritura indique que una persona asumirá las cuotas, el otro prestatario puede continuar respondiendo frente al banco si la entidad no ha aceptado liberarlo.
Por eso recomiendo comprobar:
- El capital pendiente.
- Quiénes figuran como prestatarios.
- Qué garantías existen.
- Si el banco acepta la novación.
- Qué solvencia exige a la persona que quiere quedarse la vivienda.
- Si será necesaria una nueva financiación.
- Qué gastos implica la operación.
Tampoco debe confundirse la deuda hipotecaria con el valor del inmueble. Una vivienda puede valer 360.000 € tanto si tiene una hipoteca pendiente de 120.000 € como si está completamente pagada.
La hipoteca influye en el reparto económico, pero no determina por sí sola el valor de mercado de la vivienda.
Qué documentación conviene preparar
Antes de encargar la valoración o negociar la adjudicación, resulta útil reunir:
- Escritura de compraventa.
- Nota simple registral actualizada.
- Referencia catastral.
- Recibo del IBI.
- Información sobre superficies.
- Planos, si existen.
- Documentación de garaje y trastero.
- Información sobre reformas.
- Certificado de deuda hipotecaria pendiente.
- Convenio regulador, demanda o resolución judicial, cuando exista.
- Información sobre la fecha para la que se necesita el valor.
- Documentos relativos a posibles aportaciones privativas.
No todos estos documentos serán necesarios en todos los casos. Primero debemos conocer el problema y definir correctamente el alcance del trabajo.
Errores habituales cuando quieres quedarte con el piso
Acordar la compensación sin valorar previamente
Si se parte de un valor incorrecto, todo el cálculo posterior también será incorrecto.
Utilizar el precio de compra
Lo que pagasteis años atrás no representa necesariamente lo que vale actualmente la vivienda.
Confundir propiedad con uso
Vivir en el piso o tener atribuido su uso no significa ser propietario de la totalidad.
Firmar sin resolver la hipoteca
La adjudicación de la vivienda no libera automáticamente al otro prestatario frente al banco.
Restar la hipoteca dentro de la tasación
La tasación determina el valor del inmueble. La deuda se estudia posteriormente dentro del reparto económico.
No fijar la fecha de valoración
El mercado cambia. Debe indicarse si necesitamos un valor actual o correspondiente a otro momento.
Confiar únicamente en una tasación online
Una herramienta automática no puede comprobar personalmente el estado interior, las reformas, las vistas, la distribución o determinadas características del inmueble.
Mezclar valor económico y valor sentimental
Entiendo que una vivienda familiar tiene una carga emocional importante. Sin embargo, para realizar el reparto debemos separar ese componente sentimental del valor técnico.
Como tasador de divorcios en España te digo
Como tasador de divorcios en España te digo que querer quedarse la vivienda es una decisión económica importante y no debería tomarse empezando por la cifra que cada parte considera conveniente.
Yo también he vivido personalmente un divorcio y sé que, cuando existe una vivienda compartida, las posiciones pueden bloquearse rápidamente. Uno piensa que está pagando demasiado y el otro siente que está recibiendo menos de lo que le corresponde.
En mi caso, la dificultad no consistía únicamente en decidir quién se quedaba el inmueble. El verdadero problema era alcanzar un acuerdo sobre su valor y sobre las consecuencias económicas de esa decisión.
Por eso mi recomendación es clara: primero comprobad la titularidad, después obtened una valoración independiente, revisad la hipoteca con el banco y, finalmente, realizad los cálculos con vuestro abogado.
Una tasación no resuelve por sí sola el divorcio, pero evita que la negociación comience con cifras inventadas o elegidas según el interés de cada parte.
Preguntas frecuentes sobre cómo quedarse el piso después de una separación
¿Puedo obligar a mi ex a venderme su parte?
No puedes imponerle directamente que te venda su parte por el precio que tú decidas. Si no existe acuerdo, será necesario estudiar con el abogado las vías jurídicas disponibles para dividir o liquidar la propiedad.
¿Puedo quedarme la vivienda si todavía tiene hipoteca?
Sí, pero hay que diferenciar la adjudicación de la propiedad y la modificación del préstamo. Para que tu ex deje de responder frente al banco, la entidad debe aceptar la operación.
¿La compensación siempre es la mitad del valor?
No. Dependerá del porcentaje de propiedad y de las restantes circunstancias económicas y jurídicas. Si ambos poseen un 50 %, ese será un punto de partida, pero pueden existir deudas, créditos o aportaciones que modifiquen el resultado.
¿Se descuenta la hipoteca del valor de tasación?
No se descuenta para determinar cuánto vale el inmueble. Posteriormente puede tenerse en cuenta dentro del cálculo económico de la adjudicación.
¿Sirve una tasación hipotecaria antigua?
Puede servir como antecedente, pero no necesariamente representa el valor actual. Hay que comprobar su fecha, finalidad, estado considerado y evolución del mercado.
¿Quién paga la tasación?
Puede pagarla una de las partes o ambas, según lo que acordéis. El hecho de que la encargue una sola persona no permite al tasador adaptar el resultado a sus intereses.
¿Qué ocurre si mi ex no permite entrar en la vivienda?
Debe analizarse el caso concreto. Dependiendo de la finalidad y de la documentación disponible, podría plantearse un trabajo limitado, pero el informe deberá explicar claramente que no se ha inspeccionado el interior y cómo afecta esa limitación.
¿Puedo solicitar una valoración para una fecha anterior?
Sí. Cuando la finalidad lo exige y existe información suficiente, puede realizarse una valoración retrospectiva. En estos casos debe definirse con precisión la fecha necesaria y la documentación disponible.
Solicitar una tasación para quedarte con la vivienda
Si te has separado y quieres quedarte el piso, antes de calcular la compensación necesito conocer:
- Dónde está situada la vivienda.
- Quiénes son los propietarios.
- Qué porcentaje pertenece a cada persona.
- Si existe hipoteca.
- Qué fecha de valoración necesitáis.
- Si hay acuerdo entre vosotros.
- Si existe un procedimiento judicial.
- Para qué vais a utilizar el informe.
Puedes consultar mi servicio como tasador especializado en divorcios y separaciones o contactar conmigo para explicarme el caso.
Revisaré la situación y te indicaré qué tipo de valoración necesitas para que puedas decidir si realmente te conviene quedarte la vivienda y qué base económica debe utilizarse para negociar con tu expareja.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
