Problemas de Valoración que NO te Enseñan en los Libros

La teoría es muy fácil pero la práctica es algo diferente hacía tiempo que quería hacer este artículo para explicarte qué problemas me encuentro yo a diario problemas que no se reflejan en los libros de valoración inmobiliaria pero que yo sí me encuentro a diario.

Quédate y te explico cosas que no se aprenden en los libros que se aprenden en el día a día como digo yo el movimiento se demuestra andando.

Pues eso andando cometiendo errores y viendo el día a día te das cuenta de qué problemas hay en la valoración inmobiliaria y cómo intento resolverlos.

Te explico cuatro problemas que me encuentro de manera regular para que veas que lo que no me explicaron los libros lo he aprendido yo en mi día a día.

 

 

 

Diferencia en las superficies

El principal problema que me encuentro y el que supongo que te imaginarás es el tema relacionado con superficies no registradas por ejemplo.

Por ejemplo me encuentro una nota simple en el catastro que me registra que hay un inmueble que tiene 120 m2 pero cuando yo compruebo la superficie del inmueble hay 180m2 qué pasa con esos 60 metros de más. ¿Qué hacemos?

Te lo voy a explicar primero los 120m que hay registrados se valoran como tal ningún problema los que hay 60m por ejemplo te voy a ejemplificar un caso que me ha ocurrido recientemente.

 

Ejemplo de superficies diferentes

Llego a un piso en primera planta y tiene una terraza en planta. Y esa terraza en planta el cliente la ha cerrado, ha cerrado parte de esa terraza con aluminio. Qué pasa que ese cerramiento al estar 100% cerrado se considera superficie construida del inmueble.

¿Cómo valoramos esos 30 m de más que había en esa de esa de ese inmueble que no están registrados pero que a nivel físico sí que están?

Bueno pues hay que aplicarle un coeficiente de inadecuación es decir esos 30 m que no están registrados están inadecuados es decir están como tal físicamente existen es superficie útil y es superficie que la persona que habita ese inmueble puede disponer de ellos pero tenemos que reflejarlo en el informe como elementos o superficie inadecuación.

Se aplica un coeficiente reductor en el valor por metro unitario cuadrado de esos 30 m si por ejemplo el inmueble nos da un valor a 3,000 €/m2 de esos 30 m a 3,000 € no se puede aplicar esos 3000€ se tiene que aplicar un valor inferior.

¿Por qué? Porque esa es una superficie inadecuada, una superficie que no está registrada y que es una superficie que en cualquier momento o bien nos pueden hacer quitar o bien nos pueden obligar a regularizar y están en esa situación de inadecuación.

 

 

Valor retroactivo de inmueble

Otro de los problemas que me encuentro a diario en la valoración de inmuebles y precisamente en procesos de divorcios y separaciones o herencias que es lo que yo donde yo mayormente desarrollo mi mi labor profesional es el hecho de que me soliciten el valor de un inmueble en una fecha en concreta.

Por ejemplo estamos en 2024 y un heredero recibe en herencia del causante un inmueble que donó en vida en el 2020.

Entonces me encuentro en la tesitura de que un abogado me pide que hay que obtener el valor del inmueble en concreto en fecha 2020. Cuando se hizo la donación en vida.

Que sepas que existen una serie de fórmulas en la valoración inmobiliaria que hace retrotraer el valor de ese inmueble yo tengo que calcular el valor del inmueble a fecha de hoy a fecha 2024 por ejemplo y retrotraer el valor de ese inmueble a fecha 2020, para poder acreditar que ese inmueble a fecha 2020 valía lo que valía.

 

Valor del uso privativo de una terraza comunitaria

Me encuentro muchas veces que tengo que valora el uso privativo de terrazas comunitarias y dirás vale Juan ¿esa terraza es comunitaria? y te responderé,  sí la terraza es comunitaria pero la persona que es propietaria de los inmuebles terceros por ejemplo tiene el uso y disfrute de esas Terrazas comunitarias.

Ese uso tiene un valor. Es verdad que esa terraza no es propiedad del tercer piso pero la persona que habita ese tercer piso tiene el uso de esas Terrazas. 

El valor del uso de esas Terrazas comunitarias va en relación al valor de Mercado que tiene el inmueble es decir una terraza comunitaria de uso privativo no va a valer lo mismo en un barrio que otro de tu ciudad.

El tipo de terraza y su ubicación dentro de la edificación en su conjunto también influye en el valor del uso de esa terraza. No vale lo mismo una terraza en primera planta que otra que esté situada en los altos de la finca, en la azotea.

 

 

Valorar diferentes superifices y usos

Otro caso me encuentro es el hecho de tener que valorar diferentes superificies y usos dentro del mismo inmueble.

Te voy a poner un ejemplo, en un chalet unifamiliar tengo que valorar la parte de superficie construida destinada a inmueble y hay otra parte de superficie construida que está destinada a garaje y almacén.

Evidentemente el valor de de superficie destinado a inmueble no va a ser lo mismo que la el valor de superficie destinada a almacén o o a garaje.

Primero se obtiene el valor de superficie destinada a inmueble habitable es decir con todos los servicios que puede ofrecer un inmueble que necesite y y tenga que ser habitado y por otro lado tengo que valorar de otra manera la superficie destinada a almacén o garaje.

Puede parecer una tontería pero, un inmueble que tiene 150 m2  y que se valoren con vivienda o que de esos m2 los valores parte como almacén y como garaje, su repercusión en el valor es considerable.

Te he explicado varios casos para que veas que esas situaciones no te las explican en un libro, pero son situaciones de nuestro día a día y más yo que valoro solo herencias y divorcios.

En una valoración inmobiliaria, nada es 2+2=4.