En este artículo te voy a explicar como elijo comparables de una valoración inmobiliaria, algo clave cuando queremos calcular el valor real de una vivienda. La tasación por comparación consiste en analizar viviendas similares para estimar cuánto vale el inmueble que estamos valorando.

Soy Juan Sastre y llevo años dedicándome a la valoración de inmuebles en herencias y divorcios. En este artículo te voy a enseñar qué criterios utilizo para elegir comparables reales en una tasación inmobiliaria y evitar errores que pueden alterar el valor final.

 

 

Cómo debes elegir comparables en una valoración inmobiliaria 

Cuando realizamos una tasación por comparación, lo primero es identificar el inmueble que queremos valorar y sus características principales.

Por ejemplo:

• piso de 100 m²

• tres habitaciones

• dos baños

• ubicado en un barrio concreto

A partir de ese punto buscamos viviendas similares que se estén vendiendo o se hayan vendido recientemente.

La clave está en que esos inmuebles comparables tengan características lo más parecidas posible al inmueble objeto de valoración. Si no se cumple esta condición, la tasación pierde fiabilidad.

Muchas veces puede pasar que no encuentres comparables lo suficientemente homogéneos para llevar esa comparativa. Entonces se tiene que ampliar el radio de acción, es decir, buscar en barrios similares o de renta per cápita similar inmuebles lo más parecido posible al inmueble objeto de valoración.

Qué características debe tener un comparable en una tasación inmobiliaria 

Un comparable es un inmueble que utilizamos como referencia para estimar el valor de otro. Para que esa comparación sea válida, debe cumplir ciertos criterios.

Los más importantes son:

• Ubicación similar: Un piso en un barrio no puede compararse con otro en una zona de mayor nivel económico o con otro mercado inmobiliario diferente.

• Tipología de inmueble: No es correcto comparar un piso estándar con un ático, un dúplex o una vivienda unifamiliar, porque tienen características y valores distintos.

• Superficie similar: En tasación se suele trabajar con un margen aproximado del 15-20 %. Por ejemplo, si valoramos un piso de 100 m², podemos comparar con viviendas entre 85 m² y 115 m² aproximadamente.

• Características constructivas parecidas: Ascensor, estado de conservación, número de habitaciones o planta del edificio influyen directamente en el valor.

Estos criterios permiten seleccionar testigos comparables fiables para el informe de tasación.

Cómo buscar comparables en portales inmobiliarios 

En muchas ocasiones los comparables se obtienen analizando portales inmobiliarios donde se anuncian viviendas en venta.

Por ejemplo, podemos buscar pisos en la misma zona y aplicar filtros como:

• tipo de vivienda

• superficie

• precio

• ubicación exacta

Esto permite encontrar varias viviendas similares y utilizarlas como referencia.

Sin embargo, no basta con copiar los precios. Después hay que analizar cada inmueble y ajustar sus diferencias, algo que se realiza mediante lo que se conoce como tabla de homogenización.

Además de ello, se pueden utilizar comparables de inmuebles que ya se hayan vendido en el último medio año. Conocer información fiable y fehaciente de esos inmuebles para poderlos utilizar como testigos comparables.

Cómo ajustar las diferencias entre comparables

Cuando elegimos comparables, rara vez encontramos viviendas idénticas al inmueble que estamos valorando. Te voy a explicar que puedes hacer si eso pasa.

Por ejemplo:

• el comparable puede tener ascensor y el nuestro no

• puede tener una habitación más

• puede estar reformado mientras el nuestro necesita reforma

En estos casos se utilizan coeficientes de ajuste para equilibrar las diferencias entre los inmuebles comparados. Esto permite transformar varios precios de viviendas diferentes en un rango de valor comparable y coherente.

Y otro aspecto que puedes hacer es buscar lo que te dicho anteriormente en barrios distintos. Eso sí, mientras tengan la misma renta per cápita y los inmuebles se hagan de similares características.

Por qué elegir bien los comparables es clave en una tasación 

Elegir correctamente los comparables es uno de los aspectos más importantes de una valoración inmobiliaria.

Si los inmuebles comparados no son realmente similares, el resultado de la tasación puede quedar distorsionado. Por ejemplo, comparar un piso normal con un ático con terraza o con un dúplex puede aumentar artificialmente el valor.

Por eso, un tasador debería dedicar mucho tiempo a seleccionar correctamente los testigos comparables antes de calcular el valor final del inmueble.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.