Cuando queremos conocer el valor del suelo de una vivienda unifamiliar, no estamos intentando calcular cuánto vale toda la propiedad. Tenemos que separar conceptualmente el componente suelo del valor correspondiente a la construcción y del valor final del conjunto inmobiliario.
Soy Juan Sastre y trabajo profesionalmente como tasador inmobiliario. En este tipo de valoraciones uno de los errores que encuentro con frecuencia consiste en considerar que, si una vivienda completa vale 700.000 €, podemos restarle simplemente lo que costó construirla y afirmar que la diferencia es el valor del terreno.
El cálculo no funciona necesariamente así.
Para determinar cuánto aporta el suelo hay que estudiar la parcela, sus posibilidades urbanísticas, ubicación, superficie, edificabilidad, uso, mercado y, dependiendo del caso, analizar terrenos comparables o utilizar un procedimiento residual.
Por tanto, debemos distinguir desde el principio:
valor del suelo + valor de las construcciones y demás componentes ≠ simple suma de sus costes históricos.
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Qué influye en el valor del Suelo de una Vivienda Unifamiliar
De primeras ya te digo que la localización y el tamaño del solar es el que va a marcar su valor y lo que se puede construir en él. Sí has leido bien, un solar vale lo que puedes construir en él. Ahí radica la importancia de conocer la capacidad urbanística que ofrece el ayuntamiento del lugar.
Por ejemplo si tienes un solar de 1000 m2 donde puedas construir una vivienda unifamiliar ese solar va a valer «x» pero si en ese mismo solar en la misma localización puedes construir un bloque colectivo de viviendas con 30 viviendas por ejemplo en altura, ese solar va a tener otro valor dependiendo de lo que tú puedas construir dentro de ese solar va a valer más o va a valer menos.
Valor del suelo de vivienda
Supongo que sabrás en una valoración inmobiliaria lo que más vale es el suelo no la construcción. Entonces, si tú dispones o tienes de un solar edificable y dependiendo de la edificabilidad de ese solar vas a saber vas a tener un solar que vale más o que vale menos.
Por ejemplo, no vale lo mismo un suelo donde puedas construir una vivienda unifamiliar, como es el caso que estamos tratando en este artículo, o un suelo donde puedas construir un centro comercial. Vamos a entrar en materia y vamos a ver cómo se valoran este tipo de solares.
Cómo se sabe el valor de un solar para construir una vivienda Unifamiliar
¿Cómo se obtiene el valor de un solar? se considera o se obtiene el valor de un suelo en relación a lo que puedas construir en él.
Y cómo vas a construir en él te voy a ejemplificar el suelo como si fuese una cesta de la compra entonces esa en esa cesta de la compra tú quieres saber lo que vale la cesta, por ejemplo.
En esa cesta tienes naranjas peras y manzanas. Si tu sabes el valor total de todo, si sabes qué valen las peras, si sabes qué valen las manzanas y si tú sabes lo que vale la cesta, vas a saber lo que valen las narajas, ¿verdad?.
Pues la valoración de un solar va Exactamente lo mismo, si tú quieres saber el valor de ese suelo tienes que saber lo que puedes construir en él y el valor de lo que puedas construir en él valor a Nuevo. Tienes que saber el coeficiente comercial que puede sacar un promotor de esa de esa promoción inmobiliaria de encima de ese suelo y los costes de construcción que tiene esa construcción,
Es decir de esos cuatro parámetros conocemos tres sabremos que es el cuarto el valor que es el el valor del suelo.
Es un ejemplo claro para que sepas un poco cuál es la metodología utilizada en estos casos. El método residual, basa su hacer en qué vale el residuo, es decir qué vale ese valor del suelo.
Qué vale ese suelo en relación a los otros atributos que tiene para construir ese suelo y la construcción del mismo y para que ya termines de entenderlo te voy a explicar un caso real que tuve con el que tuve que valorar una vivienda en Madrid.
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Ejemplo de valor de suelo de una vivienda unifamiliar
Me contratan para valorar un inmueble un solar urbano en el cual se había construido una vivienda unifamiliar. El objeto de la valoración era para un divorcio.
Ese suelo era privativo de él. Se contrae matrimonio y el matrimonio decide construir una casa una vivienda unifamiliar dentro de ese suelo el suelo era privado de él que había recibido en herencia.
En ese suelo se construye un inmueble unifamiliar con dinero ganancial, dinero de los dos. Entonces el suelo con la construcción hace que revalorice el total del inmueble.
Pasan unos años y la pareja se divorcia. Deciden que él se queda el inmueble, el total del inmueble tanto el suelo como la construcción se queda habitando allí llegan a un acuerdo para hacer una extinción de con condominio liquidar esa sociedad ganancial y llegan a o intentan llegar a un acuerdo en el sentido decir;
Él dice, yo tenía este inmueble este suelo y ella dice vale tú lo tenías pero la mitad de la construcción es mía. Entonces devuélveme la parte que yo he puesto para construir ese inmueble y sobre todo, págame la revalorización del total del inmueble porque tú tenías un suelo en el que no había nada construido y gracias a a mi mitad hemos construido un inmueble y el valor del suelo evidentemente ha aumentado.
Le decía ella que el conjunto del inmueble vale mucho más, con toda la razón del mundo. Tú te vas a quedar un inmueble muy revalorizado en relación a lo que tenías.
En resumen, él se iba a quedar un suelo donde ya se había realizado una construcción y por ende el valor del suelo y el valor en su conjunto de la construcción, tanto la suma del suelo como el edificio revalorizaron el total del inmueble.
Conclusión
Hasta aquí el artículo de hoy, he intentado ponerte el ejemplo que siempre pongo de la cesta con las frutas porque es un ejemplo muy gráfico que ayuda a entender el concepto y del cómo se obtiene el valor del uso suelo de una vivienda unifamiliar, si tienes alguna duda al respecto. Puedes hacérmela llegar a través del siguiente enlace a través del formulario y contacto esta página web.
Si consideras puedo ayudarte a obtener el valor del suelo de una vivienda unifamiliar.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
