Donación en vida con varios inmuebles entre hijos: caso real

En este artículo te voy a explicar un caso real sobre cómo repartir una donación en vida cuando hay varios inmuebles y varios herederos, una situación bastante más común de lo que parece.

Soy Juan Sastre y estoy especializado en valorar inmuebles en toda España en herencias. En este caso concreto tuve que ayudar a una madre que quería hacer una donación en vida a sus hijos y necesitaba saber cómo repartir varios pisos, un garaje y dinero en efectivo sin generar conflictos entre ellos.

 

Cómo organizar una donación en vida con varios inmuebles

Te explico como una madre, organizó la donación. En este caso la madre era propietaria de varios bienes inmobiliarios:

• una vivienda donde ella vivía

• dos viviendas que ya estaban ocupadas por sus hijos

• dos viviendas que estaban alquiladas

• un garaje

La idea de la madre era clara: garantizar un reparto justo entre sus hijos antes de fallecer y evitar problemas futuros.

Para ello decidió realizar una donación en vida, manteniendo el usufructo de la vivienda donde residía y repartiendo el resto de bienes entre sus hijos.

Por qué aparecen conflictos en una donación en vida entre hermanos

Aunque la intención de la madre era evitar problemas, aparecieron dos conflictos importantes entre los hermanos.

El primero tenía que ver con el tiempo que cada uno llevaba viviendo en su vivienda. Uno de los hijos llevaba más de 20 años viviendo en el piso familiar, mientras que el otro solo llevaba unos 10 años.

Esto generó una discusión clara: uno de los hermanos consideraba que el otro había tenido un beneficio económico durante más tiempo, al haber vivido más años sin pagar alquiler ni hipoteca.

El otro desacuerdo tuvo que ver con las reformas realizadas en los inmuebles.

Cómo influyen las reformas en el valor de los inmuebles heredados 

El segundo conflicto apareció porque ambos hermanos habían reformado sus viviendas con dinero propio.

El problema es que las viviendas no eran equivalentes.

• El piso del hijo uno estaba en planta baja con terraza, en una ubicación mejor.

• El piso del hijo dos estaba en un segundo piso sin ascensor.

Cuando el hijo uno reformó su vivienda, el valor del inmueble aumentó considerablemente. Esto provocó que, al valorar toda la masa patrimonial, su vivienda tuviera aproximadamente 100.000 euros más de valor que la del otro hermano. 

Cómo se valoran los inmuebles en una donación en vida 

Para resolver la situación, lo primero que hice fue valorar todos los inmuebles de forma objetiva.

Esto incluía:

• la vivienda donde vivía la madre

• las viviendas ocupadas por los hijos

• los pisos que estaban alquilados

• el garaje

A partir de esa valoración se pudo calcular la masa patrimonial completa y analizar qué parte correspondía a cada heredero. Es importante entender que el tasador no decide cómo se reparten los bienes, sino que aporta un valor objetivo para que la familia pueda tomar decisiones.

Qué aprendemos de este caso real

Este encargo demuestra que una donación con varios inmuebles no debería organizarse únicamente mediante estimaciones familiares o valores administrativos.

Las principales conclusiones fueron:

• Dos viviendas no son equivalentes por tener una superficie parecida.
• Las reformas deben analizarse, pero no valorarse automáticamente por su coste.
• Los inmuebles alquilados necesitan un estudio específico.
• El uso previo puede provocar conflictos aunque no determine por sí solo el valor.
• Todos los bienes deben valorarse para una misma fecha.
• Un cuadro conjunto facilita comparar alternativas.
• El tasador aporta valores, pero no decide el reparto.
• El dinero puede servir para compensar diferencias entre inmuebles.
• La documentación previa reduce discusiones posteriores.

Cómo se puede equilibrar una donación cuando un inmueble vale más 

Una vez conocida la diferencia de valor entre los inmuebles, la familia tenía varias opciones para equilibrar la donación.

Por ejemplo:

• compensar la diferencia con dinero en efectivo

• repartir otros inmuebles de forma distinta

• vender alguno de los pisos y repartir el dinero

En este caso concreto llegaron a un acuerdo: cuando uno de los pisos que estaba alquilado se venda en el futuro, el dinero obtenido servirá para equilibrar la diferencia de valor entre los hermanos.

Si estás pensando en hacer una donación en vida y quieres evitar conflictos entre herederos, lo más recomendable es realizar una valoración profesional de todos los inmuebles antes de tomar decisiones.

Solicita la valoración de varios inmuebles para una donación

Cuando una donación incluye varias viviendas, locales, terrenos, garajes o inmuebles alquilados, puedo valorar cada propiedad y preparar un resumen conjunto.

Para elaborar una propuesta necesitaré conocer:

• Número de bienes.
• Ubicación.
• Tipología.
• Referencias catastrales.
• Estado de ocupación.
• Existencia de arrendamientos.
• Reformas realizadas.
• Fecha prevista de la operación.
• Posibilidad de efectuar las visitas.
• Finalidad del informe.

Puedes consultar mi servicio de tasador para donaciones en vida.

El objetivo es que todos los inmuebles se comparen con una misma fecha, metodología y criterio profesional.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.