Soy Juan Sastre, perito tasador y en esta página reúno una selección de casos reales de tasaciones e informes periciales que he realizado personalmente para particulares, abogados, empresas y propietarios en diferentes puntos de España.
No son ejemplos teóricos ni situaciones creadas para explicar cómo podría realizarse una valoración. Son intervenciones profesionales reales en las que he tenido que analizar inmuebles, vehículos, daños y otros bienes en situaciones como herencias, divorcios, operaciones patrimoniales, discrepancias catastrales, siniestros y reclamaciones frente a aseguradoras.
Por razones de confidencialidad, los casos están anonimizados. He eliminado nombres, direcciones, referencias registrales, matrículas y cualquier información que pueda identificar innecesariamente a mis clientes.
En cada caso explico el problema que encontré, la documentación disponible, las comprobaciones realizadas, el criterio técnico aplicado, las limitaciones del trabajo y, cuando es posible publicarlo, el resultado obtenido.
Casos reales de tasaciones en divorcios
Valoración retrospectiva del alquiler de una vivienda en un divorcio
En este caso una vivienda pertenecía a ambos miembros de una pareja, pero uno de ellos había permanecido utilizándola durante aproximadamente dos años. El encargo consistió en determinar el valor actual del inmueble y el valor de mercado que habría tenido su alquiler durante el periodo anterior, de manera que los abogados dispusieran de una base técnica para las negociaciones económicas del divorcio.
Una de las claves del trabajo fue explicar por qué no resultaba correcto limitarse a calcular el alquiler actual y multiplicarlo por el número de meses transcurridos.
Ver el caso real: valoración retrospectiva del alquiler en un divorcio
Casos reales de tasaciones en herencias y planificación patrimonial
Valoración de siete inmuebles para preparar una donación en vida
Una madre quería organizar en vida la futura distribución de su patrimonio inmobiliario entre sus dos hijos.
El encargo consistió en valorar siete inmuebles diferentes, entre viviendas, garajes y otras propiedades, para que la familia pudiera disponer de valores de mercado actuales antes de tomar decisiones patrimoniales.
El conjunto superaba los 2,1 millones de euros y obligó a analizar individualmente cada inmueble, su estado, superficies y características.
Ver el caso real: tasación de inmuebles para una donación en vida
Valoración de un edificio con local y cuatro viviendas para repartir una herencia
En este expediente tenía que valorar un edificio que había sido dividido horizontalmente y estaba formado por un local comercial y cuatro viviendas.
La existencia de diferentes unidades registrales obligaba a determinar el valor individual de cada inmueble antes de obtener el valor conjunto.
Además, existían patios y terrazas de utilización privativa cuyo valor económico podía analizarse, pero sobre los que no existía documentación suficiente para incorporarlos directamente al valor de las unidades correspondientes.
Ver el caso real: valoración de un edificio para reparto de herencia
Casos reales de valoraciones inmobiliarias y patrimonio
Un sótano que Catastro consideraba residencial
En este caso la documentación catastral atribuía uso residencial a una superficie de más de 500 m², cuando la inspección física permitía comprobar que se trataba realmente de un sótano destinado principalmente a garajes, circulación de vehículos, trasteros y espacios auxiliares.
El objetivo era disponer de una valoración técnica que reflejara la realidad física y económica del inmueble frente a un valor de referencia catastral considerablemente superior.
Al no existir comparables suficientemente homogéneos, utilicé un método de valoración diferente al habitual método de comparación.
Ver el caso real: discrepancia entre Catastro y el uso real de un sótano
Valoración de una villa de lujo para una operación patrimonial internacional
Un empresario alemán necesitaba conocer el valor de mercado de una gran propiedad situada en Mallorca dentro de una operación patrimonial vinculada a su estructura empresarial.
La villa se encontraba sobre una parcela superior a 7.500 m² y presentaba aproximadamente 1.600 m² relacionados con el uso residencial, además de más de 400 m² de almacenes y superficies auxiliares, garaje, piscina y diferentes construcciones.
La principal dificultad consistió en no aplicar el mismo valor por metro cuadrado a superficies con usos y características completamente diferentes.
El valor final del inmueble se situó aproximadamente en 12,1 millones de euros.
Ver el caso real: tasación de una villa de lujo en Mallorca
Casos reales de valoración de vehículos
Valoración de un Porsche para una herencia que debía gestionarse en Alemania
En este expediente valoré un Porsche 911 de la generación 996 que formaba parte de una herencia con implicaciones internacionales.
El vehículo tenía una antigüedad considerable pero un kilometraje extraordinariamente reducido, por lo que no podía establecerse su valor mediante una tabla genérica.
Seleccioné vehículos comparables del mercado, depuré sus precios de oferta y realicé una homogeneización atendiendo principalmente a antigüedad, kilometraje y estado de conservación.
El valor de mercado obtenido fue de 34.729 € y se preparó además una versión del informe destinada a su utilización en Alemania.
Ver el caso real: tasación de un vehículo para una herencia en Alemania
Casos reales de informes periciales y estado de inmuebles
Informe del estado de una vivienda heredada después de recuperar la posesión
Un propietario había heredado una vivienda que llevaba años arrendada y desconocía prácticamente por completo en qué condiciones se encontraba.
Después de recuperar el acceso me contrataron para realizar una inspección pericial antes de limpiar, reparar o modificar el inmueble.
La visita permitió documentar una situación de deterioro, desuso y reforma inacabada, con un baño incompleto, una cocina que no podía utilizarse normalmente y suministros de agua y electricidad inactivos.
El objetivo no era determinar responsables ni valorar económicamente los daños, sino dejar constancia técnica y fotográfica del estado de la vivienda en una fecha determinada.
Ver el caso real: informe pericial del estado de una vivienda heredada
Casos reales de siniestros y reclamaciones frente a aseguradoras
Incendio de una vivienda y actuación como perito del asegurado por el artículo 38
Tras un incendio grave en una vivienda unifamiliar, el asegurado no estaba conforme con la valoración inicial realizada por su compañía y me contrató como perito de la parte asegurada.
Inspeccioné el inmueble, analicé daños de continente y contenido y documenté, entre otras cuestiones, carpinterías que habían quedado afectadas por humo y hollín y que una empresa especializada consideró no recuperables mediante limpieza.
El expediente también obligó a diferenciar entre el coste de reponer determinados elementos a nuevo y el daño realmente indemnizable, porque algunas actuaciones representaban mejoras o presentaban precios superiores a mercado.
Finalmente intervine formalmente dentro del procedimiento del artículo 38 de la Ley de Contrato de Seguro y alcancé un acuerdo con el perito de la compañía por 38.981,88 € más impuestos, sin necesidad de acudir a un tercer perito.
Ver el caso real: peritaje de un incendio de vivienda y artículo 38
Mi experiencia como perito tasador aplicada a situaciones reales
Estos casos muestran una parte de los trabajos que realizo como perito tasador.
Aunque algunos encargos puedan parecer similares inicialmente, cada expediente plantea un problema diferente: determinar un valor retrospectivo, repartir patrimonio, diferenciar superficies, valorar un activo singular, acreditar el estado de un inmueble, calcular el valor de un vehículo o cuantificar los daños de un siniestro.
Por eso mi trabajo no consiste únicamente en obtener una cifra.
Consiste en analizar la finalidad del encargo, estudiar la documentación disponible, realizar las comprobaciones necesarias y aplicar el criterio técnico que corresponda en cada situación.
Puedes conocer con más detalle quién soy y mi experiencia profesional como Juan Sastre.
Si necesitas una tasación o un informe pericial para una situación concreta, puedes contactar conmigo.