Soy Juan Sastre, perito tasador y en esta sección recopilo una selección de casos reales procedentes de encargos profesionales en los que he intervenido personalmente. Mi objetivo no es explicar la tasación únicamente desde la teoría, sino mostrar qué problemas encuentro realmente, qué documentación tengo disponible, qué limitaciones aparecen y cómo abordo técnicamente cada valoración.
A lo largo de mi actividad profesional realizo informes relacionados con divorcios y separaciones, herencias, inmuebles, valoraciones retrospectivas, vehículos, mobiliario, siniestros y otros conflictos patrimoniales.
No todos los expedientes son iguales y tampoco todos pueden resolverse aplicando mecánicamente el mismo procedimiento.
Precisamente por eso considero útil mostrar algunos de ellos.
Qué encontrarás en estos casos reales
Los casos publicados en esta sección parten de trabajos efectivamente realizados por mí como perito tasador.
Cuando el expediente lo permite, explico aspectos como:
- el problema que necesitaba resolver el cliente;
- la finalidad concreta de la valoración;
- la documentación disponible;
- las limitaciones encontradas;
- los datos y superficies utilizados;
- la selección y depuración de comparables;
- el método de valoración;
- las decisiones técnicas que tuve que adoptar;
- los resultados que pueden hacerse públicos;
- y qué puede aprender otra persona que se encuentre en una situación parecida.
No se trata de reproducir íntegramente los informes periciales ni de publicar información confidencial.
El objetivo es mostrar la parte del trabajo que ayuda a comprender cómo se resuelve un problema valorativo real.
Casos reales, pero siempre anonimizados
Todos los expedientes publicados aquí han sido previamente revisados para proteger la identidad de las personas implicadas.
Por defecto elimino o modifico aquellos datos que no son necesarios para comprender técnicamente el caso, como nombres y apellidos, DNI, direcciones exactas, referencias catastrales completas, datos registrales identificativos, matrículas, números de póliza, teléfonos, correos electrónicos o cualquier otra información personal.
En determinados casos puedo mantener una localización general, como Palma, Mallorca, Madrid, Barcelona o una determinada provincia, cuando resulta útil para contextualizar el mercado y no permite identificar innecesariamente al cliente.
También puedo mantener algunas cifras reales —superficies, valores, rentas o resultados de determinados cálculos— cuando son necesarias para comprender el razonamiento técnico.
Anonimizar un expediente no significa convertirlo en un caso ficticio.
El problema, la metodología y los datos técnicos publicados proceden del trabajo realizado.
No siempre dispongo de una situación perfecta para valorar
Una parte importante de la pericia consiste precisamente en saber trabajar cuando la información disponible tiene limitaciones.
Hay expedientes en los que puedo visitar personalmente el inmueble y realizar todas las comprobaciones necesarias.
En otros puedo encontrarme con:
- una vivienda a la que una de las partes no puede acceder;
- un inmueble ocupado;
- documentación incompleta;
- superficies que no coinciden entre diferentes fuentes;
- necesidad de reconstruir un valor correspondiente a varios años atrás;
- escasez de comparables suficientemente homogéneos;
- bienes singulares;
- daños que deben cuantificarse después de un siniestro;
- o discrepancias importantes entre las valoraciones de las partes.
En esos casos, mi trabajo no consiste en ocultar las limitaciones.
Consiste en identificarlas, explicar cómo afectan a la valoración y determinar qué conclusiones pueden sostenerse razonablemente con la información disponible.
Casos reales de tasaciones en divorcios y separaciones
Dentro de un divorcio pueden surgir problemas valorativos muy distintos.
A veces simplemente necesitamos conocer el valor actual de una vivienda para facilitar un reparto.
En otras ocasiones hay desacuerdo entre los cónyuges, uno de ellos continúa utilizando el inmueble, existen bienes gananciales que deben cuantificarse, es necesario estudiar una fecha anterior o el abogado necesita una conclusión técnica para poder negociar.
Puedes consultar también mi servicio de valoración de viviendas en divorcios.
Valoración retrospectiva del alquiler de una vivienda utilizada por una expareja
En este expediente, el abogado de una de las partes necesitaba conocer el valor de mercado de una vivienda y la renta que podía atribuirse a su utilización durante aproximadamente los dos años anteriores.
La otra parte del divorcio estaba residiendo en el inmueble y el abogado necesitaba disponer de una referencia económica técnicamente fundamentada para estudiar la situación y negociar.
El trabajo presentó varias particularidades.
La vivienda se analizó sin visita interior directa, utilizando documentación y fotografías aportadas. Primero fue necesario determinar su valor de mercado mediante comparables depurados y homogeneizados.
La vivienda tenía una superficie considerada de 98 m² construidos.
El estudio permitió obtener un valor unitario aproximado de 4.175 €/m², un valor de mercado de 409.150 € y una renta actual estimada de 1.580 €/mes.
Sin embargo, el problema no terminaba ahí.
El abogado necesitaba estudiar también los dos años anteriores y no era técnicamente correcto multiplicar simplemente la renta actual por 24 meses, porque la renta que puede obtenerse actualmente no tiene por qué coincidir con la que podía obtenerse en fechas anteriores.
Fue necesario realizar una valoración retrospectiva adaptada al periodo analizado.
Ver el caso real completo: valoración retrospectiva del alquiler de una vivienda en un divorcio
Casos reales de tasaciones en herencias
Tasación de 7 inmuebles para preparar una donación en vida entre dos hijos
Una madre quería organizar en vida un patrimonio inmobiliario superior a dos millones de euros y disponer de una base objetiva antes de estudiar su distribución entre sus dos hijos. El encargo requirió valorar individualmente siete unidades de características muy diferentes: viviendas en distintos estados de conservación, plazas de garaje y una casa de pueblo. El objetivo no era decidir jurídicamente qué debía recibir cada hijo, sino determinar el valor de mercado de cada bien para que la familia y sus asesores pudieran estudiar posteriormente un reparto económicamente fundamentado. Durante el trabajo aparecieron además situaciones reales como diferencias entre la superficie catastral y la comprobada y un inmueble al que no fue posible acceder.
Ver el caso real completo: tasación de inmuebles para preparar una donación en vida
Por qué publico estos casos
Durante años he explicado en mi web cuestiones relacionadas con la valoración inmobiliaria y pericial.
Los casos reales añaden una capa diferente.
Permiten comprobar cómo se aplican esos conocimientos cuando delante no tenemos un ejemplo académico, sino un cliente que necesita resolver un problema concreto.
Un informe pericial no consiste solamente en utilizar una fórmula o localizar varios anuncios de inmuebles.
Hay que comprender:
qué se está valorando, para qué fecha, con qué finalidad, qué información existe, qué fuentes son fiables, qué comparables pueden utilizarse y qué limitaciones deben reconocerse.
En ocasiones, una de las decisiones más importantes del tasador es incluso saber qué dato no puede afirmarse con suficiente seguridad.
Por eso en estos casos también explicaré los problemas encontrados y no solamente el resultado final.
Experiencia profesional aplicada a problemas concretos
Mi trabajo se desarrolla principalmente alrededor de la valoración de bienes y daños en situaciones en las que conocer un valor objetivo tiene consecuencias económicas importantes.
A medida que incorpore nuevos expedientes, esta sección irá reuniendo casos relacionados con:
divorcios y separaciones, cuando sea necesario valorar viviendas, bienes gananciales, vehículos, empresas o derechos patrimoniales;
herencias, especialmente cuando existan desacuerdos entre herederos, valoraciones referidas a fechas anteriores o bienes de características diferentes;
valoraciones retrospectivas, cuando sea necesario conocer cuánto valía un inmueble o qué referencia económica podía atribuirse a una fecha pasada;
siniestros y seguros, en aquellos expedientes en los que exista una discrepancia económica relevante sobre los daños o sobre el valor de los bienes afectados;
vehículos, especialmente cuando sea necesario acreditar técnicamente su valor;
y mobiliario, contenido y otros bienes, cuando deban inventariarse y valorarse dentro de un conflicto patrimonial, una herencia, un divorcio o un siniestro.
No incorporaré un expediente simplemente para aumentar el número de publicaciones.
Solo publicaré aquellos casos que aporten una experiencia, una metodología o un aprendizaje que pueda resultar útil para otra persona.
Qué diferencia un caso real de un ejemplo inventado
Un ejemplo teórico puede servir para explicar un concepto.
Un caso real permite comprobar qué ocurre cuando aparecen circunstancias que no siempre encajan perfectamente en la teoría.
Por ejemplo:
un inmueble que no puede visitarse;
una valoración correspondiente a varios años atrás;
comparables que inicialmente parecen adecuados pero deben descartarse;
diferencias entre superficie catastral, registral y comprobada;
un bien que tiene características difíciles de comparar;
o un cliente que necesita responder a una cuestión muy concreta que no se resuelve simplemente obteniendo un valor actual.
Es ahí donde considero que se aprecia realmente el criterio del profesional que realiza la valoración.
Quién realiza estas valoraciones
Todos los casos de esta sección están relacionados con encargos en los que he intervenido profesionalmente como tasador.
Soy Juan Sastre, responsable de Gabinete Sastre Vidal.
Trabajo en Mallorca y realizo valoraciones e informes periciales en diferentes puntos de España.
Mi actividad se centra especialmente en la valoración de inmuebles y otros bienes dentro de situaciones de herencias, divorcios, conflictos patrimoniales, valoraciones retrospectivas y determinados siniestros.
En mi página profesional puedes conocer con más detalle quién soy, mi formación y mi experiencia como perito tasador.
¿Tienes un problema parecido a alguno de estos casos?
Cada expediente necesita analizarse individualmente.
Dos viviendas aparentemente similares pueden requerir informes diferentes si cambia la finalidad de la valoración, la fecha que debe estudiarse, la documentación disponible o el conflicto existente entre las partes.
Por eso, antes de aceptar un encargo, necesito entender qué tienes que acreditar y para qué necesitas el informe.
Si alguno de estos casos se parece a tu situación, puedes contactar conmigo y explicarme el problema.
Mi primera tarea será determinar qué debe valorarse y qué tipo de informe puede ayudarte realmente.