Cómo calcular el valor real de bienes heredados años después

Calcular el valor de un bien heredado años después exige reconstruir cuánto valía en una fecha concreta del pasado. No consiste en aplicar los precios actuales ni en repetir automáticamente el valor fiscal o la cifra declarada cuando se aceptó la herencia.

Primero debe definirse para qué se necesita la valoración y cuál es la fecha de referencia correcta. Después se analiza la información histórica disponible, las características que tenía el bien en aquel momento y la evolución del mercado correspondiente.

Soy Juan Sastre y en mi trabajo diario como perito tasador veo este problema continuamente: herencias cerradas “en papel” pero no en la práctica, bienes que se valoraron de forma orientativa y conflictos que aparecen años después. En este artículo te explico cómo se calcula correctamente ese valor y por qué hacerlo mal suele acabar en discusiones, impuestos indebidos o problemas legales.

Cuando el problema principal es que la sucesión continúa bloqueada, consulta también qué hacer cuando una herencia lleva años sin repartirse, donde explico cómo abordar el reparto, las adjudicaciones y las compensaciones entre herederos.

Qué debe determinarse antes de calcular un valor histórico en herencia

Antes de iniciar una valoración retrospectiva deben resolverse dos cuestiones: la finalidad del informe y la fecha que debe representar.

No se utiliza necesariamente la misma fecha para calcular una donación antigua, revisar el valor declarado ante Hacienda, repartir una herencia en la actualidad o aportar un informe a un procedimiento judicial.

Elegir incorrectamente esa referencia puede invalidar el resultado, aunque los cálculos posteriores estén bien realizados. Por eso, antes de estudiar precios, comparables o índices inmobiliarios, debe concretarse qué decisión se quiere fundamentar con la valoración.

Para qué se necesita la valoración

La finalidad puede ser reconstruir el valor de una donación, comprobar el patrimonio existente al fallecimiento, calcular legítimas, justificar una cifra ante Hacienda o determinar el valor histórico solicitado dentro de un procedimiento judicial.

El error más común al calcular el valor de una herencia antigua

El error más frecuente es mezclar fechas y conceptos de valor. Esto genera cifras que no se sostienen ni técnica ni legalmente.

Es importante que conozcas que una vez que se acepta una herencia o unos bienes que te han donado en vida, tienes que calcular el valor de los mismos en la fecha de donación y no en la fecha de adjudicación. Por ejemplo, te donaron unos bienes en el 2020 y repartís esa herencia en 2028. Evidentemente, el valor de esos bienes ha cambiado.

Desde mi punto de vista de como tasador inmobiliario, estos son los fallos que más veo:

• Usar precios actuales sin criterio
  Comparar con anuncios actuales cuando el reparto debería referirse a un valor anterior. Eso provoca desequilibrios entre herederos.

• Dar por válido el valor declarado de hace varios años
  Ese valor pudo ser fiscal, orientativo o incluso incorrecto. No siempre refleja el valor real del bien.

• Ajustar el valor “a ojo” para llegar a acuerdos
  Este tipo de pactos suelen romperse cuando uno de los herederos consulta a un profesional o interviene Hacienda o un juzgado.

Cómo saber el valor real de bienes heredados años después. 

Tienes que saber que calcular bien el valor implica definir primero la fecha de referencia y después aplicar criterios técnicos. Lo que te he dicho antes, hay padres que ofrecen o dan una donación en vida y una vez fallecidos y era un momento de reparto, pues hay que conocer el valor que tenían los bienes en la fecha de la donación y no en la fecha de reparto.

El proceso que sigo es el siguiente:

• Definir la fecha a la que debe referirse la valoración
  Puede ser la fecha de fallecimiento, una fecha intermedia o el momento actual, según el motivo del cálculo. Muy importante esto porque no elegirla bien invalida todo el informe.

• Analizar el mercado existente en esa fecha
  Se estudian comparables reales de ese momento, no anuncios actuales ni precios estimados. Sin duda, esa sería la situación ideal pero muchas vees no es posible obtener comparables.

• Ajustar el estado real del inmueble en ese momento
  Reformas posteriores, deterioros o mejoras no pueden contaminar el valor histórico. Si, por ejemplo, el heredero que ha recibido su inmueble en vida lo ha reformado, evidentemente ha revalorizado el valor del mismo. Ese aspecto se tiene que tener en cuenta a la hora de obtener el valor del inmueble con una fecha retroactiva.

• Emitir una tasación técnica justificada
  No es una cifra aislada, sino un informe defendible ante herederos, abogados, Hacienda o un juez.

Este tipo de trabajo es lo que se conoce como tasación retrospectiva de herencias, y es la única forma rigurosa de calcular valores cuando han pasado años desde el fallecimiento.

Te he dicho anteriormente que la situación ideal sería conocer testigos o muestras del momento inmobiliario que se necesita valorar. Con muchas veces no es posible, se debe utilizar una fórmula reconocida a nivel inmobiliario para retrotraer el valor de un inmueble en la herencia. Es posible, solo que hay que saber hacerlo.

Soy Juan sastre y estoy especializado en obtener valores retrotraído de inmuebles en herencia.

Contacta conmigo a través del siguiente enlace, si necesitas que te calcule el valor del tuyo.

Qué documentación se necesita para calcular un valor retrospectivo

La documentación disponible condiciona la precisión y la metodología del trabajo. Conviene reunir:

• Escrituras, referencias catastrales y notas simples.
• Fotografías antiguas y planos del inmueble.
• Informes de tasación realizados anteriormente.
• Contratos de compraventa, alquiler o adjudicación.
• Liquidaciones del Impuesto de Sucesiones o Donaciones.
• Facturas y licencias de reformas.
• Información sobre ocupación, cargas y estado de conservación.
• Documentación que acredite la fecha y finalidad solicitadas.

Cuando no existen fotografías o informes antiguos, puede ser necesario reconstruir las características mediante escrituras, testimonios, proyectos, certificados o documentación administrativa.

Cuándo necesitas una tasación retrospectiva de una herencia

Una valoración profesional resulta especialmente necesaria cuando han pasado varios años, no existen datos claros, se han realizado reformas posteriores, hay desacuerdo entre los herederos o el valor debe presentarse ante Hacienda o un juzgado.

En estos casos puedo realizar una tasación retrospectiva de la herencia referida a la fecha que corresponda, utilizando la documentación disponible y una metodología adaptada al tipo de inmueble.

Trabajo en toda España y preparo informes destinados al reparto hereditario, donaciones antiguas, comprobaciones fiscales y procedimientos judiciales.

Herencia sin repartir durante años

Muchas veces me solicitan novación de los inmuebles años después porque se tratan de herencias que siguen sin repartir durante años. Cada entidad que ha situación familiar requiere de una valoracion concreta e individual.

Creo que puede interesarte el artículo donde trato este tema. Te dejo aquí el enlace por si estás en una herencia y quieres saber qué hacer cuando una herencia lleva años sin repartirse.

 

Ejemplo de cálculo del valor de una vivienda heredada años después

Imaginemos una vivienda donada en 2018 que fue reformada por el beneficiario en 2021 y que debe tenerse en cuenta en una herencia varios años después.

Para conocer su valor en 2018 no sería correcto tomar directamente el precio actual. Primero habría que reconstruir cómo era el inmueble antes de las reformas, analizar el mercado de viviendas comparables existente en aquella fecha y excluir del cálculo las mejoras realizadas posteriormente por el beneficiario.

El resultado permitiría diferenciar el valor que tenía el bien cuando se produjo la donación del incremento generado por la inversión posterior.

Mi papel como tasador inmobiliario en herencias antiguas 

Desde el punto de vista profesional, el tasador no decide quién tiene razón, pero sí pone números objetivos donde antes solo había opiniones.

En estos casos mi función es:

• Fijar un valor defendible y que este técnicamente correcto.

• Eliminar interpretaciones interesadas de las partes.

• Permitir que las decisiones se tomen con información real.

Por eso, cuando una herencia se reabre años después, apoyarse en una tasación profesional para herencias suele ser lo que desbloquea el conflicto y evita errores con consecuencias económicas importantes.

Si estás en una situación similar y necesitas saber cuál es el valor real de bienes heredados tras el paso del tiempo, puedo ayudarte. Realizo valoraciones de herencias en toda España, tanto para reparto entre herederos como para procedimientos judiciales. Puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y revisaré tu caso con criterio técnico y claridad.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.