En un divorcio, cuando uno de los dos se queda con la vivienda familiar, aparece una pregunta clave, cuánto tiene que pagar al otro para compensarle correctamente. La respuesta no se calcula a ojo, ni con el valor catastral, ni con lo que diga un portal inmobiliario.
Para calcular bien la compensación hay que partir del valor de mercado real de la vivienda y, si existen deudas o hipoteca pendiente, calcular también el valor neto.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de divorcios en España. En estos casos, una mala valoración puede hacer que quien se queda la casa pague de más o que quien cede su parte cobre menos de lo que realmente le corresponde.
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Qué valor se utiliza para calcular la compensación
El valor que debe utilizarse para calcular la compensación es el valor de mercado actual de la vivienda. Es decir, lo que razonablemente podría valer esa casa si se vendiera en condiciones normales en ese momento. Esto es así porque en un divorcio no se está repartiendo un valor administrativo, sino un bien.
Por tanto, lo importante es conocer cuánto vale esa vivienda con su ubicación, estado, superficie, calidades y situación actual de mercado. En una valoración de vivienda en divorcio, no basta con mirar anuncios. Hay que analizar la vivienda concreta y justificar el valor con comparables que son realmente correctos.
Por qué no sirve el valor catastral o el valor de referencia
El valor catastral y el valor de referencia pueden tener utilidad para ciertos trámites fiscales, pero no deberían utilizarse para calcular la compensación entre excónyuges. El problema es que muchas veces esos valores no coinciden con el valor real de mercado. Si se usan para repartir, una de las partes puede salir beneficiada y la otra claramente perjudicada.
Por ejemplo, si la vivienda vale en mercado 280.000 euros y se toma como referencia un valor fiscal de 190.000 euros, la diferencia puede cambiar por completo la cantidad que debe recibir quien cede su parte.
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Cómo se calcula la compensación si hay hipoteca
Cuando la vivienda tiene hipoteca, no basta con dividir el valor de mercado entre dos. Primero hay que calcular el valor neto del inmueble. El valor neto se obtiene restando al valor de mercado las deudas pendientes vinculadas a la vivienda. Normalmente, la hipoteca pendiente será la carga más importante.
La fórmula sería sencilla:
Valor neto = valor de mercado de la vivienda – hipoteca pendiente
Ejemplo práctico de compensación con hipoteca
Imaginemos una vivienda con un valor de mercado de 300.000 euros y una hipoteca pendiente de 120.000 euros. El valor neto sería de 180.000 euros. Si la vivienda pertenece al 50% a cada parte, la compensación que debería recibir quien cede su parte sería de 90.000 euros. Con estas cantidades se entiende que no puedes dejar el valor de la vivienda al azar.
No serían 150.000 euros, porque todavía existe una deuda pendiente. Pero tampoco debería calcularse sobre un valor inferior al mercado si la vivienda realmente vale más. Esto es importante en procesos de bienes gananciales en divorcio, donde hay que distinguir muy bien entre valor total, deuda y valor neto .
Qué ocurre cuando uno se queda con la casa
Cuando uno de los dos se queda con la vivienda, normalmente se plantea una extinción de condominio tras un divorcio. Es decir, una parte deja de ser copropietaria y la otra pasa a ser propietaria del inmueble. En ese caso, quien se queda con la vivienda deberá compensar económicamente al otro por su parte del valor neto.
Además, si existe hipoteca, habrá que ver cómo se asume esa deuda y si el banco acepta liberar a la otra parte. No hay que confundir dos cosas, una cosa es el acuerdo entre las partes y otra muy distinta la responsabilidad frente al banco. Aunque uno se quede la casa, la hipoteca debe gestionarse correctamente para evitar problemas.
Errores habituales al calcular la compensación
Uno de los errores más frecuentes es calcular la compensación sobre una cifra que no representa el valor real de la vivienda. Esto pasa mucho cuando se quiere acabar rápido con el papeleo y se acepta cualquier cifra para evitar discusiones. Pero la realidad es que un reparto a ciegas solo trae arrepentimientos futuros y la sensación de que una de las partes ha salido perdiendo.
También se cometen otros errores habituales:
- Dividir el valor de mercado sin descontar la hipoteca, cuando todavía existe deuda pendiente.
- Usar el valor catastral o de referencia, aunque esté muy por debajo del mercado.
- Aceptar una tasación antigua, sin revisar si el mercado ha cambiado.
- No tener en cuenta el estado real de la vivienda, especialmente si necesita reforma o tiene daños.
- Firmar por cansancio, sin entender bien lo que se está compensando.
Cada uno de estos errores puede suponer miles de euros de diferencia.
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Como tasador de divorcios en España
Como tasador de divorcios en España, mi opinión es clara, la compensación no debería calcularse desde lo que conviene a una parte, sino desde lo que realmente vale la vivienda. He visto casos donde quien se queda la casa intenta defender un valor bajo para pagar menos.
Y también casos donde quien cede su parte intenta defender un valor demasiado alto para cobrar más. Por eso, antes de cerrar un acuerdo, lo más prudente es tener una valoración objetiva encima de la mesa. No elimina todos los conflictos, al menos evita discutir sobre cifras.
Qué recomiendo antes de firmar la compensación
Antes de firmar cualquier acuerdo, recomiendo conocer tres datos, el valor de mercado, la hipoteca pendiente y el valor neto que realmente se reparte.
Mi recomendación es sencilla:
- Valora la vivienda a mercado actual.
- Comprueba la hipoteca o cargas pendientes.
- Calcula el valor neto antes de repartir.
- No uses valores fiscales para compensar.
- No firmes si no entiendes cómo se ha calculado la cantidad final.
En un divorcio de mutuo acuerdo, calcular bien la compensación evita problemas futuros. Y en un divorcio contencioso, una valoración bien explicada puede ser muy importante para defender una posición económica. Si uno se queda con la vivienda familiar, la compensación debe calcularse con datos reales.
Primero se valora la casa. Después se descuentan las deudas. Y finalmente se calcula qué parte corresponde a cada uno. Para este tipo de situaciones puedes consultar mi servicio de tasador de divorcios, así como las páginas sobre vivienda en divorcio, bienes gananciales, extinción de condominio y mutuo acuerdo.
Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
