Cómo conocer el precio de una vivienda para reparto de una herencia

Llevo más de 8 años valorando herencias. La he visto de todos los colores y sabores. El cómo conocer el precio de una vivienda para reparto de una herencia y saber como ese valor puede influir en el reparto y la relación entre los herederos me hace añadir un plus de responsabilidad a mi trabajo.

Soy Juan Sastre y estoy especializado en la valoración de herencias en toda España. A continuación, te explico de manera sencilla y directa cómo puedes averiguar el precio de una vivienda heredada y como con ello, te puedes ahorrar disgustos y conflictos con el resto de herederos.

 

 

Por qué es importante conocer el valor real de una vivienda en una herencia

Cuando estás inmerso en un proceso de herencia y la relación en ella, te das cuenta que cada propiedad tiene un valor sentimental y también económico que influye en las decisiones familiares. La importancia de conocer el valor real de una vivienda ya no es solo a nivel sentimental si no a nivel técnico, dejando de lado aquellos sentimentalísmos.

Recuerdo una vez que un cliente se sorprendió al saber el valor de su vivienda heredada. Para él, no se reflejaba el precio de venta que él tenía en mente. Esta claro, que me estaba hablando de un valor sentimental que yo ni por asomo, tenía capacidad de entender.

En el precio de una vivienda heredada no solo determina la parte económica que recibirás, sino también los impuestos y gastos asociados que van a tener los herederos que acepten esa herencia.

Una vez puesto en contexto del por qué de una tasación, te introduzco con el como. La tasación de una vivienda heredada sigue ciertos parámetros que te explico a continuación.

 

Cómo se valoran los inmuebles en Sucesiones

En mi experiencia, siempre recomiendo a los herederos que, antes de tomar cualquier decisión, calculen el Impuesto sobre Sucesiones. ¿Por qué? Porque el valor catastral del inmueble, a menudo, no refleja el valor real de mercado, y eso puede hacer que termines pagando más o menos impuestos de los que te corresponde.

Hay que tener muy claro que no es lo mismo, valorar para aceptar la herencia, que aquí si que es interesante el valor de referencia que a veces es menor al valor de mercado, que valorar para repartir y adjudicar los bienes. En este caso, el único valor que garantiza un reparto justo entre los herederos es el valor de mercado, el valor real.

He visto herederos que, por no conocer bien estos aspectos, terminan con problemas fiscales o con conflictos entre ellos. No dudes en valorar, si quieres ahorrarte conflictos con tus hermanos.

Si todavia estás vivo, que supongo que sí por que estas leyendo esto, te interesa saber como se valoran los inmuebles si quieres donarlos en vida.

 

Cómo se calcula el valor de un inmueble donado

Aquí el proceso es muy similar al de una herencia, pero con un matiz importante: el valor de los inmuebles a fecha de donación.

Hace un tiempo ayudé a una familia en Madrid que quería donar sus viviendas a sus hijos, y lo primero que hicimos fue calcular el valor de mercado de las propiedades.

Es necesario saber el valor real de cada inmueble, para llevar a cabo un buen reparto de los bienes donados. Por ejemplo, imagínate que no se valora. Se reparten 3 inmuebles a 3 herederos distintos. Uno de esos inmueble está a reformar y el heredero que se lo queda, lo reforma, es decir, sube su valor.

Pasados unos años, sus padres fallecen y a la hora de hacer el reparto, ese inmueble vale más por haber sido reformado…ya tenemos el lío armado entre los herederos, ya que el que ha pagado la reforma es injusto por que ha hecho revalorizar el inmueble del que los otros se van a beneficiar.

 

 

Qué documentos necesitas para valorar una vivienda heredada

No te agobies con la cantidad de papeles que se necesitan para comenzar la valoración. Es más sencillo de lo que parece. En una herencia las gestiones, papeleos y llamadas son habituales. Para valorar los bienes heredados, la clave está en tener los documentos correctos a mano desde el principio: la escritura de la propiedad, el recibo del IBI, y la referencia catastral.

Para conocer el valor de una vivienda heredada, necesitarás los siguientes documentos:

• Escritura de la vivienda: Demuestra la titularidad y las características de la propiedad.
• Referencia catastral: Un número único que identifica la vivienda y te permite acceder a su valoración catastral. Sería como si fuese el DNI de la propiedad.
• Último recibo del IBI: Este documento es fundamental para conocer la base imponible sobre la que se calculan ciertos impuestos.
• Nota simple del inmueble: certifica tituralidad, cargas y gravámenes del inmueble.

 

 

Cómo se tasa una vivienda para el reparto de una herencia

A lo largo de los años he aprendido que no hay un solo método que funcione para todos los inmuebles. Me encuentro a menudo, casos en los que tengo que valorar un solo inmueble por varios métodos, siendo el global de todos, el valor real del inmueble.

Solo una pasadita rápida por los métodos o valores que existen para valorar viviendas en herencia. No quiero cansarte con aspectos técnicos. Estos son los más comunes y los que más se utilizan para dar un valor a los bienes:

• Valor de mercado: Es el precio al que podría venderse la vivienda en el mercado actual. Se obtienes a través de una tasación profesional si buscas un reparto justo. Se basa en métodos valorativos fiables y basados en coeficientes reales de valoración.
• Valor catastral: Es el valor asignado por el Catastro, que se utiliza principalmente para fines fiscales. Aunque suele ser más bajo que el valor de mercado, es clave para calcular impuestos como el IBI. No refleja el valor real del inmueble.
• Valor de referencia: Introducido desde el año 2022, el valor de referencia se basa en las transacciones inmobiliarias registradas y afecta directamente al pago de impuestos de sucesiones. Quiere simular el valor de mercado, pero ni por asomo lo hace. Te hablo de ello en este artículo.

 

Cómo obtener una valoración real de una herencia

Una de las preguntas más frecuentes que me hacen es cómo obtener una valoración real de los bienes de la herencia. Te sorprenderías de las veces que me contacta un heredero para saber si la valoración que le han hecho está bien, es decir quieren que revise el informe de un compañero. Como entenderás, eso yo no lo hago.

Para una valoración exacta de una vivienda heredada, es fundamental solicitar una tasación profesional. Un tasador que de acuerdo con la Orden ECO 805/2003, o bien basando parte de su informe en ella, tenga en cuenta aspectos como la ubicación, el estado del inmueble y las características de la zona, para asegurar un valor técnico correcto. Esto te asegurará que la valoración esté basada en criterios técnicos y oficiales.