Cómo se hace una Tasación de herencia

como hacer una tasacion de vivienda para herencia

De los momentos más complicados en una herencia, sé de lo que hablo ya que llevo valorando herencias hace más de 8 años. ¿Qué valor tienen los bienes de la herencia y como hacer una tasación para herencia?.

Soy Juan Sastre y estoy especializado en la valoración de herencias. Una buena tasación de Herencia te aseguro que te ahorra gran cantidad de problemas con el resto de herederos y por que no decirlo con hacienda.

Es verdad que hacienda ha cambiado la manera de valorar los bienes en herencia, lo que no sabes es que un buen asesoramiento jurídico y valorativo te ahorra mucho dinero y tiempo en la herencia.

Por ejemplo, ¿Sabias tu que un buen abogado de herencia debe tener un amplio conocimiento fiscal? ¿Qué debe ser un apasionado de los números?, ¿Verdad que no?. Pues bien, ya te digo que sí.

Bueno voy al grano que me alargo. Soy Juan Sastre y en este artículo te voy a dejar una guia actualizada para el año 2024 donde te hablo de todo lo relacionado con la Tasación de una Herencia.

Te hablo desde mi experiencia ya que llevo valorando herencias hace más de 8 años y la he visto de todos los colores, venga vamos a ello.

Primero te dejo un vídeo de mi canal de Youtube, donde hablo del valor de herencias. Si tienes dudas, dejame un mensaje en los comentarios del vídeo y te responderé.

 

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Qué es la tasación de una herencia

Aquí poco te voy a decir que no sepas. La tasación de una herencia en saber que valen los bienes que se han dejado en una herencia.

Si, lo que era del fallecido y que se tiene que saber que vale para repartirlo entre los herederos. En estos casos hay una frase que dice que «familia, es lo que queda después de una herencia» y te puedo asegurar que es cierto.

La de familias rotas que existen por una herencia, su reparto o su valor. Los humanos en general, nos volvemos «locos» por que cantidad nos tocará en la herencia. Una pena, la verdad.

Bueno pues eso, la tasación de vivienda para herencia, es el hecho de dar un valor al bien inmueble para llevar a cabo el reparto y la adjudicación hereditaria.

¿Quién realiza la tasación de los bienes?, ¿Cuándo se debe valorar la vivienda en herencia?, ¿Qué impuestos se pagan en herencia?. Todas ellas son preguntas que me hacen llegar mis clientes. Las respondo todas ellas en este artículo.

Te voy a ir paso a paso, para no dejarme ninguna respuesta en el camino. Si tienes dudas, a lo largo del artículo encontrarás botones con los que poder contactar directamente conmigo, igual que los que hay justo aquí abajo. Pulsa en ellos y me podrás preguntar lo que necesites.

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Cúando hay que hacer la tasación de una herencia

Esa es la pregunta del millón…jejejeje. La que siempre me hacen cuando me contactan mis clientes, Juan, ¿Cuándo valoramos la herencia?.¿Es realmente importante la tasación de herencia?.

¿Quieres conocer mi respuesta?…. y tanto que es importante !!!!.

Mira, una herencia debe valorarse siempre. Cuando digo siempre es siempre. Hazme caso, como tu tasador de herencias de confianza o eso espero.

Por un lado para aceptar la herencia y hacer frente al pago de impuestos a través del impuesto de sucesiones. de este tema te hablo un poco mas abajo ya que hacienda ha cambiado la manera de valorar los bienes que compramos o recibimos en herencia. Si sigues leyendo, te informaré mejor pero ya te digo que es un robo a mano armada.

Bien una vez aceptada herencia, ya eres o sois propietarios de todo, necesitais bien seguir con regimen de copropiedad en caso de ser varios herederos o bien repartir y adjudicar esos bienes de manera individual, ¿Verdad?. Pues para eso debeis valorar los bienes de manera justa y real para garantizar ue ese reparto se haga de la manera más justa entre todos los herederos.

En resumidas cuentas, tienes que valorar una herencia cuando deba aceptarse y pagar el impuesto de sucesiones. Y por otro lado tienes que valorar si quierez garantizar un reparto justo entre los herederos. ¿Cómo te quedas?. Tranquilo/a que te lo voy a explicar todo al detalle. 

Ahora te explico lo de hacienda y después seguimos.

Cuando te he dicho que llevo 8 años valorando herencias, es por algo.

 

Cómo valora hacienda una herencia desde 2022

Si, estos listos del catastro, se han sacado el conocido como valor de referencia y desde enero de 2022 el heredero tiene que tributar y pagar el impuesto de sucesiones a razón de ese valor.

Dicen o se inventan un supuesto valor de mercado del inmueble y nos obligan a establecer ese valor para el pago de impuestos sobre el ISD. El problema está en que muchas veces el valor de referencia del catastro, es mucho mayor que el valor real del inmueble y por tanto obligan al heredero a pagar mucha más pasta de lo que le tocaría.

Por esto te he dicho antes eso de…«un robo a mano armada»¿Por qué?. Por que el heredero tiene que primero pagar en base a un posible error en el valor de referencia y después recurrir dicho valor.

No quiero extenderme mucho sobre este tema, puedes informarte mejor en mi artículo, «como reclamar el valor de referencia». Si tienes dudas me las haces llegar.

 

Realizar tasación de herencia para repartir

Bien, una vez que has aceptado la herencia y pagado el impuesto de sucesiones, es necesaria la tasación de esa herencia para repartir y adjudicar los bienes entre los herederos.

Que no te cuenten cuentos, que puedo asegurarte que es necesario si o si, valorar de manera justa y objetiva para poder asegurar un reparto equitativo entre las partes.

Te digo que no te cuenten cuentos ya que me encuentro mucha gente (herederos, abogados, notarios y demás…) que por ahorrarse el coste de la tasación, cometen gran cantidad de errores.

Un reparto de herencia solo se realiza de manera correcta, si se valoran los bienes a fecha de reparto y adjudicación. Si si, a fecha de adjudicación, has leido bien. Hay quien valora y reparte a fecha de fallecimiento y mi pregunta es….¿Y Si desde la fecha de fallecimiento hasta la fecha de adjudicación han pasado 7 años?, seguro que el valor del inmueble ha cambiado de manera radical. En el próximo enunciado, te lo explico más detalladamente, ahora sigo con la tasación de herencia para repartir o adjudicar.

Entonces, es necesario conocer el valor real de los bienes, valor de mercado actual, a fecha de adjudicación, para evitar uno de los problemas que más se generan en una herencia y es que uno de los herederos salga perjudicado en favor de otro que salga beneficiado. Es decir, que uno reciba bienes por mayor valor que otro.

El único valor que garantiza un reparto justo, es el valor de mercado, no me canso de decirlo.

 

Juan Sastre Perito Tasador
Soy Juan Sastre, Tasador de herencias

 

Cuándo se valora la herencia, a fecha de fallecimiento o a fecha de reparto

Te repito lo anterior, si es para aceptar la herencia debes valorar a fecha de aceptarla y en base al valor de referencia o superior. En cambio si es para repartir y adjudicar los bienes, será necesario que lo hagas a fecha de ese reparto. 

Hay que tener en cuenta que los bienes de una masa hereditaria pueden ver variar su valor según el momento y estado en que se encuentren. Por ejemplo, un piso no valía lo mismo en el año 2008 que en año 2012.

La importancia de valorar los bienes a fecha de reparto, radica precisamente en ello. Cuando ha llegado el momento de reparitr ha llegado el momento de valorar, no hay más.

Además valorando, evitas cometer errores del paln «es que mi vecino dice que esto vale xxxx» o mi primo que trabaj en una inmobiliaria dice que «este piso vale 100.000 €…». Nada, evita esas historias, valorando a través de un tasador que conozca como se valoran lo bienes, dependiendo de tu tipología.

Bien ya que ahora ya sabes cuando se realizar la tasación de herencia, es momento de entrar a conocer que aspectos técnicos necesitas conocer. Muy de pasada, pero es importante que los conozcas.

Ejemplo de tasación de herencia para un reparto

Exponiendo un ejemplo de tasación de herencia para un reparto, creo que quedan claras la ideas. Así que voy a ello, si tienes dudas me has haces llegar a través del botón de abajo.

Es un ejemplo que bien puedes encontrar en mi día a día.

Pepe y Ana contraen matrimonio. A raíz de ello, tienen dos hijos, Miguel y Carol. Pasados 20 años, Pepe fallece dejando en herencia a sus hijos un piso en el centro de Madrid y un apartamento en Denia. Los herederos aceptan la herencia a fecha de fallecimiento, pero no reparten su parte de los bienes, siendo copropietarios junto a su madre de los mismos.

Pasados uno años, su madre Ana también fallece. Llega el momento de aceptar la herencia de su madre pero tampoco en ese momento se reparten ni adjudican de manera individual la herencia, por tanto son copropietarios por partes iguales de todos los bienes, tanto del piso de Madrid como del apartamento de Denia.

Pasan 8 años y Carol decide tomar acción y solicitar repartirse los bienes a su hermano proponiendo que cada uno se adjudique un bien concreto y el que salga pero perjudicado (es decir el que se quede el bien de menor valor) sea compensado por el otro. Hasta aqui bien, ¿Verdad?. La cosa se complica…

 

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Ejemplo de problema con el reparto de la Herencia

Siguiendo el ejemplo anterior, una vez que quieren adjudicarse los bienes los dos hermanos, Carol se quiere adjudicar el piso del centro de Madrid que tiene un valor muy superior al apartamento de Denia que queda en favor de su hermano Miguel.

Para ello le solicita a Miguel valorar los bienes con el valor que se estableció a fecha de fallecimiento del Padre. Evidentemente habian pasados bastantes años desde ese momento y los inmuebles tenía un valor muy superior y la diferencia de valor de los dos inmuebles era mucho más considerable ahora que en el momento del fallecimiento del padre.

Carol no quería valorar a fecha de reparto, sabedora que salía perjudicada, en cambio Miguel su hermano pedía precisamente eso. Valorar a fecha de reparto.

La verdad, es que la solución era valorar en ese momento, ya que es cuando se realiza la transacción entre ellos y por tanto se debe garantizar un reparto y adjudicación en base al valor actual y no al valor de fecha anterior.

Te he resumido rapidamente, una situación que bien podrías encontrar en cualquier amigo tuyo. Espero que si tienes dudas, contactes conmigo para ello. Ahora sigo explicándote más conceptos de la tasación de herencia.

 

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Que se valora en una tasación de herencia

Como te he dicho antes, en una tasación de herencia, se valoran los bienes que el difunto ha dejado en vida. Aquello que era suyo y que por desgracia de su fallecimiento, va a pasar a ser propiedad de sus herederos. 

En mi experiencia como tasador de herencia, puedo asegurarte que he visto mucho herederos

A que leyendo este artículo, ha venido a tu cabeza la valoración de inmuebles, ¿verdad?. Si por  norma general, los inmuebles son los bienes de mayor valor en una herencia y por tanto los que mayores conflictos generan entre los herederos.

Además de ellos, hay que conocer que existen otro tipo de bienes (tangibles e intanginbles) que valorar en una herencia. Desde los vehículos del fallecido, el mobiliario de la vivienda, eneseres personales y ajuar doméstico, cuadros, arte y joyas e incluso hasta empresas.

Si las empresas de una persona fallecida, son patrimonio de la misma y por tanto deben valorarse. 

 

¿Vale un tasador para todos los bienes de la herencia?

La respuesta es clara y es que no!!!.

Cada tipología de bienes, requerirá de un tasador especializado para cada una de ellas.  Así como tu nos vas al cardiólogo para que te revisen un dolor en el tobillo, tampoco puede contratar a un tasador de inmuebles para valorar la joyas de una herencia.

Cada mochuelo a su olivo. Tantos tasadores como tipología de bienes o en su defecto alguno en concreto como tasador de bienes generales y otros especificos.

Hablo en mi caso, cuando digo que yo estoy capacitado para valorar inmuebles, vehículos y mobiliario pero ni por asomo ni se me ocurriría valorar joyas, arte e incluso empresas.

 

Quién realiza la tasación de una herencia

Repito que dependiendo del tipo de bien a valorar, será necesario un tasador u otro. A continuación te relaciono los bienes que suelen valorarse en una herencia y que tipo de tasador, necesitas para cada uno de ellos;

  1. Bienes inmuebles: Un tasador inmobiliario, a ser posible colegiado API (agentes de la propiedad inmobiliaria). Como yo…jejejeje
  2. Bienes muebles con contenido: Un tasador de bienes generales o tasador de seguros
  3. Vehículos: Tasador de vehículos titulado
  4. Joyas Arte: Un Perito tasador experto historiador del arte y conservadores-restauradores de bienes culturales.
  5. Empresas y activos de cuentas: Un perito economista y auditor.

Te voy a hacer una pequeña recomendación, si me lo permites. Ya que has llegado hasta aquí, te lo agradezco de esta manera…

 

Mismo tasador para valorar los inmuebles de herencia

Como contactar con un perito y tipos de perito
Tasador de Herencias

En muchos casos, encontramos que los bienes heredados, se encuentran en varios municipios o incluso en diferentes comunidades autónomas. Es muy recomendable o incluso diría necesario, que sea el mismo tasador, el que realice la tasación de todos los inmuebles, con independencia de la ubicación de los mismos.

El criterio de valoración en la elección de testigos, los «items» a tener en cuenta en la tabla de homogenización e incluso la estructura del informe, cambian en función del tasador. 

Unificar en tiempo y forma, todas las tasaciones inmobiliarias necesarias en el reparto de la herencia, será fundamental para evitar conflictos entre los herederos.

 

Ahora ya hablando de lo que domino y controlo, te explico brevemente como valorar los inmuebles en herencia 

 

Cómo se valoran los inmuebles de herencia

Cuando hablo de como se valoran lo inmuebles de herencia, hay que determinar lo primero de todo que tipo de inmuebles son los que hay que valorar. No todas las casas se valoran de la misma manera y por tanto conocer que tipo de inmueble será muy importante para valorar una herencia.

Si bien, el criterio del tasador se antoja como parte fundamental del proceso, es recomendable adecuar el informe en base a la metodología establecida en la orden ECO 805/2003, existen algunos criterios que siempre basan su elaboración en lo que piense el tasador.

Por ejemplo, un tasador puede estimar el valor de un elemento anejo a una vivienda, un trastero de herramientas por decir algo, en un valor y otro perito estimar esa misma contrucción en otro valor. Si los dos actuan de manera profesional y objetiva la diferencia existende debería ser mínima. 

 

Métodos para hacer la tasación de herencia de inmuebles

En la orden ECO 805/2003 se establecen 4 métodos que pueden tomarse como base del proceso valorativo. No quiero entrar a llenarte de cabeza de información técnica pero simplemente que sepas que existen entre otros métodos;

  • El método de comparación: Sin duda, el más utilizado en una herencia. Se comparan inmuebles de similares características y ubicación.
  • Método de coste: Se valora el coste de reconstrucción del inmueble.
  • Método residual: Se utilizar para valorar solares en relación a su edificabilidad
  • Actualización de rentas: Método llevado a cabo para valorar inmuebles sujetos a ua explotación económica.

Bueno y hasta aqui la parte más técnica, no quiero rebentarte la cabeza. Si tienes dudas o necesitas una valoración de herencia ya sabes, pincha aqui abajo.

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