Cómo saber el valor de mercado de un inmueble

Cuál es el valor de mercado de un inmueble

Se entiende por valor de mercado de un inmueble, aquel por el cual ese inmueble puede ser vendido en el mercado inmobiliario. Determinar un valor técnico basado en el valor de mercado del inmueble.

Dicho en otras palabras, el importe que el vendedor del inmueble espera recibir de parte de un tercero por la venta de esa propiedad en la fecha en que se realiza esa valoración. Es por ello que el valor de mercado de un inmueble, depende de que exista un potencial comprador que libre e independiente, esté dispuesto a pagar lo que el mercado demanda por ese bien.

Además del ya comentado valor de mercado, existen también varios criterios de valoración inmobiliaria, como pueden ser el valor de reposición o el valor máximo legal, que dependiendo del objeto del informe, podrán ser utilizados.

 

Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de inmuebles, he resumido lo que necesitas saber sobre cómo saber el valor de mercado de un inmueble.

 

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Qué dice la norma sobre el valor de mercado de un inmueble

La normativa que regula la valoración de viviendas es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. A través de dicha orden se establecen cuatro métodos de valoración inmobiliaria. En relación a valor de mercado, establece lo siguiente:

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM): es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

 

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Cómo saber el valor de una vivienda

Para calcular el valor de tasación de una vivienda, será necesario analizar el mercado inmobiliario de la zona. En base a ese estudio temporalizado en el momento de elaborar el informe de tasación, se podrá obtener el valor de mercado del bien inmueble.

El objeto del proceso de valoración de un bien inmueble, es buscar un valor lo más real y objetivo posible a fecha de informe. Para ello dependiendo del tipo de inmueble y el objeto por el cual se solicita el informe, deberemos utilizar algunos de los cuatro métodos que se reflejan en la anteriormente nombrada orden ECO.

La aplicación de un método u otro debe siempre atender a reflejar el valor real del inmueble.

Repito que, dependiendo de la casuística de cada informe, podremos utilizar alguno de estos métodos reflejado en la ECO;

• Método de reposición, también llamado método de coste
• Método de comparación
• Procedimiento residual, en su vertiente estática o dinámica
• Actualización de rentas

 

Valor catastral y valor de mercado 

La diferencia principal entre el valor catastral y el valor de mercado de un inmueble, radica en el coeficiente de negociación del mismo. Te lo resumo rápidamente.

Se entiende por valor de mercado de un inmueble aquel que se obtiene sumando el valor del suelo más valor del coste de la construcción más el coeficiente de mercado (ganancia comercial del bien). Pues bien, el catastro solo tiene en cuenta los dos primeros. El valor del suelo donde se ubica el inmueble y el valor propiamente dicho de la construcción. Es ahí donde radica el principal error entre el valor catastral y el valor de mercado de un inmueble.

Esa plusvalía comercial que adquiere el inmueble una vez terminado y preparado para ser habitado, es lo que hay que reflejar y tener en cuenta en un informe de valoración de mercado inmobiliario.

 

 

Valor de un inmueble

El valor de un inmueble depende del objeto por el cual se solicita la valoración, el tipo de inmueble y sus condicionantes. Un mismo inmueble puede tener diferentes valores.

El motivo de valoración es sin duda uno de los aspectos que marcan el valor de un inmueble y la metodología a llevar a cabo para valorarlo. No es lo mismo tener que tasar una vivienda para herencia que hacerlo para una hipoteca o para una expropiación forzosa.

Al igual que tener que obtener el valor de un inmueble para conocer su precio estimado de mercado, su valor máximo legal, su valor de inversión o incluso su valor especial. Aquel que viene determinado por un motivo concreto de adquisición por parte del comprador. 

 

Errores que comente el catastro para valorar inmuebles

El principal error que comete el catastro para valorar un inmueble es el hecho de no realizar una visita antes de valorar. Cada inmueble dispone de un estado, situación y características diferentes. Todo ello se refleja en el valor del mismo. si no se visita, no pueden conocerse todos aquellos condicionantes. A continuación, te relaciono varios aspectos en los que el catastro comete algún tipo de error.

Por un lado, diferencias en los lindes en aquellos bienes rústicos, que hacen diferir en cuanto a superficies y valoración. Aplicación de usos incorrectos como a edificaciones anejas a inmuebles (establos, trasteros de herramientas) darles un valor como edificios terminados para ser habitados. Catalogaciones de uso con errores de suelo rústico a urbano y viceversa.

Todos ellos, condicionantes que afectan al valor catastral del inmueble.

 

 

Cuándo es necesario conocer el valor de mercado de un inmueble

Es necesario el valor de mercado de un inmueble, cuando se tenga que repartir o adjudicar entre los propietarios del mismo. A diferencia de lo que mucha gente piensa, obtener el valor de mercado en procesos de herencias y divorcios, hace que por un lado se eviten discrepancias entre partes y por otro evita que ninguna de ellas salga ni perjudicada ni beneficiada.

En aceptación de herencias, también es importante conocer y establecer el valor de mercado para la aceptación de los bienes en aquellos casos y comunidades donde el impuesto de plusvalía pueda ser un verdadero dolor de cabeza en cuanto al pago del mismo.

Establecer un valor real a la hora de aceptar la herencia, puede ahorrarte mucho dinero en un futuro, si lo que quieres es vender el inmueble.

A la hora de liquidar una sociedad con patrimonio inmobiliario, conocer el valor de mercado asegura que ningún socio vende o adquiere su parte al otro por un valor erróneo.

 

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