Cómo saber el valor de un piso heredado

Qué vale un piso heredado

Lo que vale un piso heredado va en función de las características del piso, su estado de conservación y sobretodo del momento en que se hereda y del mercado inmobiliario de ese momento. No será el mismo valor el del piso en herencia cuando haya una recesión económica o no la haya.

Del conocer el valor del piso heredado, pueden derivarse actuaciones y decisiones de los herederos beneficiarios de la herencia y por tanto propietarios desde ese momento del piso objeto. Como te explico un poco más abajo, conocer el valor del piso será necesario en dos momentos dentro del proceso sucesorio. Por un lado, a la hora de aceptar la herencia y pagae impuesto y por otro lado en el momento de repartir y adjudicar la propiedad de ese piso.

¿Cómo se puede saber el valor de un piso heredado dependiendo de cada momento? Te lo explico en este artículo. 

Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de herencias, he resumido lo que necesitas saber para conocer el valor de un piso heredado.

 

Cómo se hereda un piso

Para heredar un piso debes ser heredero legítimo, voluntario o legatario. El causante de la herencia deja tras su muerte el piso a alguno de los anteriormente nombrados. 

Mediante herencia testada, es decir bajo testamento otorgado por el fallecido o intestada cuando no hay testamento. Por norma general el piso o demás inmuebles que se dejan en herencia, son los bienes que mayor valor tienen dentro de la masa hereditaria y que por tanto son también los que más discrepancias o conflictos generan en cuanto a su reparto y adjudicación.

 

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Valoración del piso en herencia para pagar impuestos

La valoración del piso en herencia para pagar impuestos, la hace el estado por nosotros, me explico. Desde principios de 2022 el estado a través del polémico «valor de referencia» asigna a los inmuebles piso un «valor de mercado» en base a la media de las transacciones realizadas en esa ubicación en base a los datos consultados en notarios y colegio de registradores.

El heredero se ve en la obligación de tributar y pagar el impuesto de sucesiones en base a ese valor de referencia. Cabe decir que, en muchos casos, dicho valor dista en demasía del valor real del piso y por tanto es el propio contribuyente el que debe recurrir el valor de referencia del catastro y reclamar el pago de ingresos indebidos. Para ello será necesario hacer una tasación real para reclamar el valor de referencia.Te hablo de ella en mi artículo «peritaje para recurrir valor de referencia»

Esta valoración solo hace referencia a la aceptación de la herencia y al pago de impuestos. En cambio, si lo que quieren los herederos es repartir y adjudicar los bienes de manera justa, será necesaria la valoración real y de mercado del inmueble.

 

Valoración del piso para reparto de herencia

La valoración de mercado del piso para reparto de herencia es necesaria para garantizar un reparto justo entre los herederos. Conocer el valor real del inmueble para poder tomar decisiones al respecto. Ese tipo de decisiones van relacionadas a establecer lotes equitativos entre beneficiarios si no quiere mantenerse la copropiedad del bien.

Puede utilizarse el valor de mercado del piso si algún heredero puede adquirir su parte a los otros, o bien para conocer el valor real para así reflejarlo en el reparto hereditario.

 

 

Cómo se obtiene el valor de mercado de un piso heredado 

Para conocer el valor de mercado de un piso heredado, el mejor método para ello es comparar viviendas los más parecidas a la vivienda objeto, tanto en ubicación como en características y estado. 

Para ello, es necesario hacer un estudio del mercado inmobiliario de la zona en el momento de la valoración. Buscar inmuebles se similar superficie al nuestro y que por su tipología podamos comparar atributos como habitaciones, baños, estado de conservación, orientación, servicios comunitarios y anejos como garaje o trastero.

A través de la comparativa de inmueble y la aplicación de porcentaje reguladores, puede llegar a obtenerse un valor de mercado real del piso heredado.

 

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Ejemplo de reparto de un piso en herencia

Un ejemplo de reparto de un piso en herencia podría ser el siguiente;

• Dos hermanos heredan el piso de sus padres.
• El valor de referencia del inmueble está establecido en 100.000 € según catastro. Establecen obligatoriamente ese valor para aceptar la herencia y pagar el impuesto de sucesiones.
• Una vez aceptada la herencia, los dos hermanos quieren adjudicar los bienes y repartirlos. Uno de ellos quiere adquirir su parte del piso al otro hermano y por tanto necesitan conocer el valor de mercado del mismo. solicitan una tasación de mercado y se obtiene por un valor de 180.000 €.
• El hermano que compra su parte al otro le debe abonar la cantidad de 90.000 € (sin contar gastos derivados de la transmisión).
• Una vez realizado el trámite, se rompe el régimen de copropiedad y la vivienda pasa a ser de única propiedad a un solo heredero.

Como verás el proceso está muy resumido, pero es algo que ocurre muy comúnmente. Si los hermanos hubiesen optado por establecer como valor de mercado el valor de referencia, el que «compra» lo hubiese hecho por debajo del valor real, ahorrándose un buen dinero, en cambio el que «vende» hubiese dejado de ganar dinero en la transacción.

 

Qué es el valor de adquisición de un piso heredado

Se entiende como valor de adquisición de un piso heredado, el coste total por el cual el heredero adquiere esa vivienda. El valor total tanto de gastos como de impuestos que de ello se deriven.

Se debe incluir en esos gastos el precio pagado por el inmueble, los gastos y tributos que se paguen con la operación (gastos de notario, de registro, plusvalía, IVA o ITP etc.). Cabe recordar que cada comunidad autónoma establece un % diferente en concepto de ITP.

 

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