Cómo saber si una tasación está mal hecha

En este artículo te voy a explicar cómo saber si una tasación está mal hecha, algo que tiene más importancia de la que parece y que puede afectar directamente a una herencia, un divorcio, una compraventa o incluso a la concesión de una hipoteca.

Soy Juan Sastre y llevo años realizando tasaciones y revisando informes de valoración hechos por otros compañeros.

En la práctica, me encuentro con muchos casos en los que una tasación incorrecta genera conflictos familiares, pérdidas económicas o bloquea operaciones que podrían haberse resuelto bien con un informe correcto desde el inicio.

Cómo saber si una tasación está mal hecha desde el propio informe

Para que una tasación esté correctamente elaborada, lo primero que debe quedar claro es el objeto de la pericia, es decir, para qué se está realizando esa valoración.

No es lo mismo una tasación para un reparto de herencia, un proceso de divorcio, una compraventa, una extinción de condominio o la solicitud de una hipoteca. El informe debe explicar claramente por qué se valora el inmueble y con qué finalidad.

Además, una tasación bien hecha debe incluir toda la información identificativa del inmueble, como la referencia catastral, la nota simple y las escrituras, así como fotografías reales tomadas por el tasador durante la visita.

Esto es clave para entender cómo saber si una tasación está mal hecha, aquí te enseño incluso a como reclamarla.

Por qué las superficies son clave en una tasación inmobiliaria

Uno de los aspectos más importantes de una tasación es el correcto cálculo de las superficies. Aquí se cometen muchos errores que afectan directamente al valor final.

Debe diferenciarse claramente entre:

• Superficie útil, que es la superficie pisable.

• Superficie construida, que incluye la útil más la tabiquería interior y exterior.

La superficie construida es la que debe utilizarse para valorar el inmueble y la que tiene que reflejarse correctamente en el informe.

Errores frecuentes en el cálculo de superficies

Uno de los errores más habituales es fiarse únicamente del Catastro o del Registro sin comprobar la realidad del inmueble. El tasador debe medir y comprobar las superficies durante la visita.

Otro error frecuente aparece en viviendas unifamiliares, donde no toda la superficie vale lo mismo. No tiene el mismo valor la superficie destinada a vivienda que la destinada a garaje, trastero, almacén, piscina o barbacoa. Todas deben diferenciarse y valorarse correctamente dentro del mismo informe. Aquí es donde se detecta con claridad cómo saber si una tasación está mal hecha.

Cómo saber si una tasación está mal hecha por muestras incorrectas

Cuando se utiliza el método de comparación, la tasación debe justificar qué inmuebles se han utilizado como referencia y por qué son comparables.

Un error muy común es comparar tipologías distintas, por ejemplo:

• comparar un piso con un dúplex

• comparar una vivienda sin servicios comunitarios con otra que tiene piscina, pista de pádel o zonas comunes

Estos inmuebles no son comparables, aunque estén en la misma zona, porque ofrecen servicios y características muy diferentes que influyen en el valor.

Por qué una tasación sin visita al inmueble no es fiable

Una tasación bien hecha siempre debe incluir la visita al inmueble. El tasador tiene que conocer el estado real, la distribución, los acabados y las posibles particularidades que no aparecen en planos o registros.

Las valoraciones realizadas sin visita, basadas únicamente en bases de datos o información de terceros, no garantizan un valor real y suelen dar lugar a errores importantes.

Para una valoración inmobiliaria es importantísimo comprobar el estado que se encuentra el inmueble y, por tanto, la visita se hace imprescindible. 

El error de valorar con portales inmobiliarios

Uno de los errores más graves es confundir una tasación profesional con un valor automático obtenido de un portal inmobiliario.

Copiar un valor estimado, pegarlo en un documento y firmarlo no es una tasación inmobiliaria. La valoración profesional se basa en metodologías, criterios técnicos, coeficientes de ajuste y análisis del mercado real.

Una tasación mal hecha de este tipo no es defendible ni ante un banco, ni ante un juzgado, ni en un conflicto entre partes.

Cómo te puede afectar una tasación si está mal hecha

Una tasación incorrecta puede tener consecuencias muy serias. En una herencia, puede generar conflictos entre herederos por valores que no reflejan la realidad del mercado.

En un divorcio o separación, puede provocar que una de las partes compre o venda su parte por encima o por debajo del valor real, generando un perjuicio económico claro.

En una compraventa con hipoteca, una tasación mal hecha puede hacer que el banco no conceda la financiación esperada, bloqueando la operación o reduciendo el importe concedido.

Ten siempre en cuenta que muchos de los problemas aparecen cuando no se sabe cómo saber si una tasación está mal hecha.

 

Cómo saber si una tasación está mal hecha antes de aceptar el valor

Siempre que una tasación tenga consecuencias económicas importantes, conviene revisarla con detalle. Si detectas errores en superficies, comparables, metodología o falta de visita al inmueble, es recomendable encargar una segunda valoración independiente.

Una revisión profesional permite detectar errores y corregir valores antes de que el problema sea mayor.

Si sospechas que una tasación está mal hecha o quieres una segunda opinión profesional, puedo ayudarte. Reviso informes de valoración, detecto errores técnicos y realizo tasaciones ajustadas a la realidad del mercado. Puedes contactarme a través de mi web o redes sociales. Estaré encantado de revisar tu caso.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.