Cómo se valora una vivienda en un divorcio

Cuando una pareja se divorcia y existe una vivienda en común, una de las primeras preguntas que aparece es siempre la misma: ¿cuánto vale realmente el piso o la casa?

La respuesta es importante porque de ese valor pueden depender decisiones económicas de bastante peso: vender la vivienda, que uno de los dos se quede con ella, calcular la compensación económica que debe recibir el otro, liquidar bienes gananciales o defender una valoración dentro de un procedimiento judicial.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador especializado en valoración de bienes en divorcios en toda España. En estos encargos hay algo que veo continuamente: el verdadero problema no suele ser solamente decidir quién se queda la vivienda, sino ponerse de acuerdo sobre cuánto vale.

Valorar una vivienda en un divorcio no consiste en consultar el valor catastral, mirar tres anuncios de Idealista o introducir la dirección en un tasador online. Si el valor va a servir para repartir patrimonio entre dos personas, debe existir una base técnica que permita justificar por qué esa vivienda vale una determinada cantidad.

Respuesta rápida

Para valorar una vivienda en un divorcio se analiza el inmueble, su documentación, superficie, ubicación, estado de conservación, características y mercado inmobiliario de la zona. Cuando existe un mercado suficiente, uno de los procedimientos habituales consiste en comparar la vivienda con inmuebles similares y realizar los ajustes necesarios hasta obtener un valor de mercado razonado para una fecha determinada.

Ese valor puede utilizarse posteriormente como base para negociar el reparto, calcular una compensación económica, plantear una extinción de condominio o aportar una valoración dentro de un procedimiento judicial.

Qué significa valorar una vivienda en un divorcio

Valorar una vivienda significa determinar técnicamente su valor para una finalidad y una fecha concretas.

Un mismo inmueble puede tener distintas magnitudes de valor dependiendo de qué necesitemos conocer. Podemos encontrarnos con valor catastral, valor de referencia, valor hipotecario o valor de mercado, pero no todos sirven para responder a la misma pregunta.

En un divorcio donde dos personas necesitan saber cuánto vale económicamente la vivienda que comparten, normalmente lo que interesa conocer es su valor de mercado. Conocer el valor de mercado del inmueble proporciona una base económica objetiva para decidir si se vende, se adjudica a uno de los cónyuges o se utiliza para calcular la compensación correspondiente.

Es decir, una estimación razonada del precio por el que podría transmitirse el inmueble en condiciones normales de mercado en la fecha objeto de valoración.

Si precisamente necesitas encargar este trabajo, en mi página de tasación de vivienda en divorcio explico cómo realizo este tipo de informes en toda España.

Qué valor se utiliza para una vivienda en un divorcio

Me encuentro personas que llegan con el valor catastral, otras con el valor de referencia y otras con una valoración automática obtenida en Internet. Son datos que pueden resultar útiles para determinadas finalidades, pero no deben confundirse con una valoración individualizada del mercado del inmueble.

Valor catastral

El valor catastral es un valor administrativo relacionado con el Catastro y se utiliza, entre otras cuestiones, en determinados ámbitos tributarios. No es una tasación realizada específicamente para conocer cuánto pagaría el mercado por vuestra vivienda en ese momento.

Por eso no utilizaría automáticamente el valor catastral como valor de reparto entre dos cónyuges.

Valor de referencia

También debemos distinguirlo del denominado valor de referencia del Catastro. El valor de referencia se determina a partir del análisis de compraventas inmobiliarias y tiene, entre otras funciones, incidencia en la determinación de la base imponible de determinados impuestos, como Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones y Donaciones.

Eso no significa que deba utilizarse automáticamente como valor de reparto en un divorcio.

Valor de mercado

Este es normalmente el valor que necesitamos conocer cuando las partes quieren saber cuánto vale económicamente el inmueble. Y aquí está la diferencia:

no buscamos lo que una administración ha asignado genéricamente al inmueble; buscamos cuánto vale esa vivienda concreta atendiendo a sus características y al mercado existente en una fecha determinada.

Cómo se valora una vivienda en un divorcio paso a paso

Aunque cada inmueble requiere un análisis diferente, el procedimiento que sigo mantiene una estructura técnica bastante definida. No se trata simplemente de obtener una cifra final. Lo importante es poder explicar cómo se ha llegado hasta ella.

Cada valoración requiere un análisis individual. A continuación te explico cómo planteo estos encargos como tasador especializado en valoración de viviendas en procesos de divorcio.

Definir para qué necesitamos la valoración

Antes de comenzar necesito saber qué problema estamos intentando resolver.

No es exactamente igual valorar una vivienda para:

• alcanzar un acuerdo privado;
• calcular cuánto tiene que pagar un cónyuge al otro;
• realizar una extinción de condominio;
• liquidar una sociedad de gananciales;
• vender el inmueble;
• discutir una valoración presentada por la otra parte;
• o aportar un dictamen a un procedimiento judicial.

La finalidad condiciona el planteamiento del trabajo.

De hecho, uno de los principios que recoge la normativa técnica de valoración es precisamente el principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona los métodos y técnicas empleados. La Orden ECO/805/2003 lo recoge expresamente dentro de su propio ámbito de aplicación.

Analizar la documentación del inmueble

El siguiente paso consiste en comprobar qué estamos valorando realmente.

Dependiendo del caso puedo necesitar, entre otra documentación:

• nota simple registral;
• referencia catastral;
• escritura;
• información sobre superficie;
• planos cuando existen;
• datos sobre anexos;
• información sobre garajes y trasteros;
• documentación relacionada con reformas;
• información urbanística cuando resulte necesaria.

Una diferencia entre superficie registral, catastral y físicamente comprobada puede tener consecuencias en la valoración y debe analizarse.

Inspeccionar la vivienda

Cuando el alcance del encargo permite realizar visita, la inspección aporta información que una valoración automática sencillamente no puede conocer con precisión.

No vale igual un piso completamente reformado que otro idéntico situado dos plantas más abajo que necesita una reforma integral.

Durante la inspección pueden analizarse cuestiones como:

• conservación;
• distribución;
• calidad constructiva;
• reformas;
• instalaciones;
• altura;
• orientación;
• iluminación;
• vistas;
• terraza;
• ascensor;
• zonas comunes;
• garaje;
• trastero;
• posibles patologías visibles.

Y todo ello puede terminar afectando al valor.

Analizar el mercado inmobiliario

Después debemos estudiar qué está ocurriendo alrededor del inmueble. Aquí comienza una de las partes fundamentales de mi trabajo.

Busco inmuebles suficientemente comparables y analizo las diferencias entre estos y la vivienda objeto de valoración.

No sirve simplemente con encontrar viviendas del mismo barrio. Dos pisos situados incluso en el mismo edificio pueden tener valores diferentes por su altura, orientación, estado, superficie, terraza, reforma o vistas.

Seleccionar y homogeneizar comparables

Cuando utilizamos el método de comparación, los inmuebles seleccionados deben presentar suficiente similitud con el inmueble valorado.

Posteriormente hay que analizar las diferencias existentes.

Por ejemplo:

Evidentemente, no puedo coger directamente el precio por metro cuadrado del comparable y multiplicarlo por 105 m².

Hay que estudiar esas diferencias y realizar los ajustes razonados correspondientes.

Como referencia técnica, la Orden ECO/805/2003 contempla dentro del método de comparación el análisis del mercado, la selección de una muestra representativa y la homogeneización de los comparables. Para las valoraciones realizadas dentro del ámbito específico de esa Orden exige información suficiente de al menos seis transacciones u ofertas comparables.

Esto no significa que toda valoración de divorcio esté obligatoriamente sometida a la Orden ECO, algo que explicaré más adelante.

Determinar el valor

Una vez analizada toda la información podemos establecer el valor resultante y justificarlo técnicamente. Para mí esta es una diferencia esencial entre una cifra orientativa y una tasación profesional.

La cifra tiene que poder explicarse.

Si una de las partes pregunta por qué la vivienda vale 430.000 € y no 380.000 €, debe existir una respuesta razonada detrás.

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Qué factores influyen en el valor de una vivienda en un divorcio

No existe una lista cerrada válida para todos los inmuebles.

Sin embargo, estos son algunos de los factores que más habitualmente analizo:

Ubicación

No solamente importa la ciudad.

Dentro de una misma localidad pueden existir enormes diferencias entre barrios, calles e incluso entre distintos tramos de la misma calle.

Superficie

Debe analizarse qué superficie tiene realmente el inmueble y qué superficies estamos comparando.

Estado de conservación

Una vivienda reformada puede presentar una diferencia significativa frente a otra que necesite actualizar instalaciones, cocina, baños, carpinterías o acabados.

Planta, ascensor y accesibilidad

Especialmente en edificios antiguos, una planta elevada sin ascensor puede tener una repercusión importante.

Orientación, iluminación y vistas

Son características que el mercado valora y que pueden diferenciar inmuebles aparentemente similares.

Terrazas, jardines y espacios exteriores

No todas las superficies tienen el mismo comportamiento dentro de una valoración y deben analizarse adecuadamente.

Garajes y trasteros

Hay que comprobar si forman parte del inmueble, si son fincas independientes y qué repercusión presentan en su mercado concreto.

Estado del edificio

Conservación, zonas comunes, ascensor, rehabilitaciones realizadas o pendientes y determinadas características del edificio también pueden afectar a la percepción del comprador.

Cuándo debe valorarse la vivienda en un divorcio

Esta pregunta tiene más importancia de la que parece. Una tasación determina un valor para una fecha concreta.

Por tanto, debemos fijar la fecha en función del problema que queremos resolver.

Por ejemplo, si ambos vais a realizar ahora una extinción de condominio, normalmente nos interesará conocer el valor correspondiente al momento en el que vais a tomar esa decisión. Si existe un procedimiento donde debe determinarse el valor correspondiente a otro momento, habrá que estudiar expresamente esa fecha.

El mercado inmobiliario cambia. Una vivienda puede tener un valor determinado en 2022 y otro considerablemente distinto en 2026.

Por eso no considero correcto recuperar una valoración antigua y utilizarla automáticamente años después sin analizar qué ha ocurrido con el mercado.

Cómo saber cuánto hay que pagar al otro cónyuge por la vivienda

Este es probablemente uno de los motivos por los que más valoraciones realizo. Uno de los dos quiere quedarse el inmueble y necesita saber cuánto debe compensar económicamente al otro.

La primera pieza que necesitamos es precisamente el valor actual de la vivienda.

Imaginemos un ejemplo muy sencillo:

Este cálculo sirve exclusivamente para entender el planteamiento básico. En una liquidación real pueden existir otros créditos, deudas, aportaciones privativas, gastos, porcentajes de propiedad u otras circunstancias jurídicas y económicas que deban estudiar los profesionales correspondientes.

Mi trabajo como tasador consiste en determinar técnicamente cuánto vale el inmueble.

A partir de ahí, abogados, asesores y las propias partes pueden utilizar ese valor para efectuar correctamente los cálculos que correspondan.

Tengo un contenido específico sobre esta situación en cuánto me tiene que dar mi ex por el piso.

Qué ocurre cuando uno quiere quedarse la vivienda

Una situación muy frecuente es que una de las dos personas quiera conservar el inmueble mientras la otra quiere salir de la copropiedad. Una de las soluciones puede ser la extinción de condominio.

El problema aparece cuando cada parte comienza desde un valor distinto:

—Para mí el piso vale 500.000 €.

—Para mí no vale más de 400.000 €.

Estamos hablando de 100.000 € de diferencia.

Si la propiedad corresponde al 50 %, esa discrepancia puede representar decenas de miles de euros en la compensación económica.

Precisamente por eso una tasación para extinción de condominio puede convertirse en una herramienta de negociación y no simplemente en un documento con una cifra.

Ejemplo práctico de valoración de vivienda en divorcio

Voy a utilizar un ejemplo orientativo basado en situaciones que encuentro habitualmente, modificando características y valores para explicar el procedimiento sin hacer referencia a ningún expediente concreto.

Vivienda objeto de valoración

Uno de los cónyuges consideraba que el inmueble podía valer aproximadamente 430.000 €, mientras que el otro manejaba cifras cercanas a 520.000 € obtenidas de anuncios de viviendas de la zona.

El problema de ambas aproximaciones estaba en los comparables. Unos correspondían a viviendas sin reformar y otros a pisos con terrazas y características superiores.

Después de seleccionar inmuebles más homogéneos, estudiar sus diferencias y analizar las características específicas del piso, el resultado se situó aproximadamente en 485.000 €.

Esto refleja muy bien lo que suele ocurrir. La valoración no consiste en buscar el precio más alto ni el más bajo.

Consiste en buscar el valor que técnicamente podamos defender.

Qué pasa si mi ex no está de acuerdo con la tasación

Esta es otra situación muy habitual. Cada persona puede tener una percepción completamente distinta sobre el inmueble y, además, en un divorcio existe inevitablemente un componente emocional.

Una de las partes puede pensar:

“Si acepto ese valor estoy regalando mi mitad.”

Y la otra exactamente lo contrario.

Cuando existe una discrepancia importante, la solución no debería ser buscar cifras sucesivamente hasta encontrar la que más nos interesa.

Lo razonable es analizar:

• qué documentación utiliza la valoración;
• qué metodología aplica;
• qué comparables incorpora;
• qué características se han tenido en cuenta;
• qué fecha de valoración establece;
• y cómo se justifican los ajustes realizados.

Cuando el conflicto ya existe, puedes consultar mi servicio de tasador para divorcio contencioso.

Y tengo también un contenido específico para los casos en los que no estás de acuerdo con la tasación del piso presentada por tu ex.

¿Puede contratar el tasador solamente uno de los cónyuges?

Sí. No es imprescindible que los dos encarguen conjuntamente la valoración. Una de las partes puede contratar un informe independiente.

Otra cosa diferente es que ambos acuerden previamente utilizar un mismo profesional y aceptar el resultado como referencia para negociar. En divorcios de mutuo acuerdo puede ser una solución especialmente eficiente porque evita comenzar la negociación con dos valoraciones distintas.

Cuando ya existe un procedimiento judicial, el dictamen pericial adquiere además una dimensión probatoria.

La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que las partes pueden aportar dictámenes cuando sean necesarios conocimientos técnicos para valorar circunstancias relevantes y exige al perito actuar con la mayor objetividad posible.

Por eso considero que un buen tasador de divorcios no debe buscar el valor que interesa al cliente que lo contrata. Debe buscar el valor que puede justificar técnicamente.

Contactar con Juan Sastre para valorar mi divorcio

Tasación de vivienda en divorcio de mutuo acuerdo

Cuando existe voluntad de acuerdo, recomiendo que el valor de los bienes se establezca antes de comenzar a discutir las adjudicaciones económicas. Tiene sentido.

Primero sabemos cuánto vale el patrimonio. Después decidimos qué hacemos con él.

La valoración puede servir para decidir entre diferentes alternativas:

• vender;
• mantener temporalmente la copropiedad;
• adjudicar la vivienda a uno;
• compensar económicamente al otro;
• o utilizar otros bienes para equilibrar el reparto.

En mi servicio de tasación para divorcio de mutuo acuerdo explico específicamente este tipo de encargos.

Valoración de vivienda dentro de una sociedad de gananciales

Cuando la vivienda forma parte del patrimonio ganancial, conocer su valor puede ser solamente una parte de un trabajo más amplio.

Puede existir además:

• otra vivienda;
• plazas de garaje;
• locales;
• vehículos;
• mobiliario;
• cuentas;
• otros activos.

En ese caso, no debemos analizar el piso de forma completamente aislada si el objetivo final consiste en conocer y distribuir una masa patrimonial. La valoración de cada activo permite después construir una fotografía económica del conjunto.

Puedes consultar mi servicio específico de valoración de bienes gananciales.

¿Es obligatoria una tasación ECO para un divorcio?

No necesariamente. Este punto quiero dejarlo especialmente claro porque existe bastante confusión.

La Orden ECO/805/2003 regula las valoraciones realizadas para determinadas finalidades incluidas expresamente dentro de su ámbito de aplicación, entre ellas determinadas valoraciones relacionadas con garantía hipotecaria. No establece que cualquier valoración realizada para un reparto privado o un divorcio tenga que convertirse automáticamente en una tasación hipotecaria ECO.

Eso no impide utilizar principios y metodologías técnicas de valoración inmobiliaria cuando resulten apropiados. Pero debemos diferenciar:

una valoración pericial destinada a conocer y justificar el valor de un inmueble en un divorcio de una tasación que una entidad financiera pueda exigir para una determinada operación hipotecaria.

Por ejemplo, si como consecuencia de una extinción de condominio vas a modificar financiación con una entidad bancaria, el banco puede establecer sus propios requisitos documentales y de tasación.

Son finalidades distintas.

¿Sirve una tasación online para un divorcio?

Para una primera orientación puede ser útil. Para repartir una vivienda de varios cientos de miles de euros, mi criterio es diferente.

Una valoración automatizada normalmente trabaja con bases de datos y modelos estadísticos, pero puede desconocer cuestiones muy relevantes del inmueble.

Por ejemplo:

• que acabas de realizar una reforma integral;
• que existen humedades;
• que las vistas son excepcionales;
• que el piso da a un patio interior;
• que la terraza tiene unas características concretas;
• que existen diferencias documentales;
• o que determinados comparables aparentemente similares realmente no lo son.

Cuanto mayor sea la consecuencia económica de la cifra, más importante resulta saber cómo se ha obtenido.

Qué debe contener un buen informe de valoración para divorcio

No me conformaría con recibir una hoja donde aparezca:

Valor de la vivienda: 450.000 €.

Para que el informe realmente tenga utilidad debería permitir comprender cómo se llega al resultado.

Dependiendo del encargo, debería incorporar información como:

• identificación del inmueble;
• finalidad de la valoración;
• fecha de valoración;
• documentación examinada;
• características relevantes;
• análisis del mercado;
• metodología utilizada;
• comparables cuando proceda;
• criterios de homogeneización;
• cálculos;
• reportaje fotográfico cuando corresponda;
• conclusión del valor;
• limitaciones o advertencias necesarias.

Y cuando vaya a utilizarse como dictamen pericial en un procedimiento judicial, debe prepararse teniendo presente esa finalidad.

La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el dictamen de peritos y exige que quienes intervienen como tales dispongan de los conocimientos correspondientes; además, para los supuestos regulados en el artículo 340 establece los requisitos relativos a la cualificación del perito.

Como tasador de divorcios en España te digo

Después de valorar viviendas en procesos de separación y divorcio, tengo bastante claro dónde suele empezar el problema. La mayoría de las personas no discuten inicialmente por la metodología. Discuten por el resultado.

Una considera que la casa vale muchísimo porque ha vivido allí durante veinte años. La otra considera que vale bastante menos porque quiere comprar su parte.

Precisamente por eso intento sacar la vivienda de esa discusión emocional y trasladarla a un terreno técnico.

Superficie.

Estado.

Ubicación.

Mercado.

Comparables.

Características.

Fecha.

Y valor.

Además, en mi caso conozco también el proceso desde el otro lado. Yo mismo estoy divorciado y tuve que realizar una extinción de condominio sobre una vivienda compartida con mi expareja.

Sé perfectamente que detrás de los números existe una situación personal que no suele ser agradable.

Pero precisamente por eso creo que cuanto más objetiva sea la valoración, menos espacio dejamos para añadir otro conflicto a los que ya existen.

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Errores que evitaría al valorar una vivienda en un divorcio

Después de ver muchos casos, estos son algunos de los errores que intentaría evitar.

Utilizar solamente anuncios de Internet

Un precio anunciado no necesariamente equivale al precio real al que puede transmitirse el inmueble.

Utilizar el valor catastral como valor de reparto

Tiene una finalidad diferente y no sustituye el análisis del mercado de la vivienda.

Elegir únicamente los comparables que favorecen nuestra posición

Eso no es valorar. Es buscar argumentos para justificar una cifra decidida previamente.

No establecer la fecha de valoración

Todo valor debe estar referido a una fecha.

Ignorar el verdadero estado del inmueble

Dos viviendas con la misma superficie y ubicación pueden presentar valores distintos.

Contratar dos tasadores buscando el valor más favorable

Puede terminar aumentando todavía más el conflicto.

Confundir la tasación con el reparto jurídico

El tasador determina el valor. Cómo se adjudican después los bienes y qué derechos o créditos corresponde reconocer a cada parte es una cuestión diferente que debe analizarse con los profesionales correspondientes.

Preguntas frecuentes sobre cómo valorar una vivienda en un divorcio

¿Qué valor se utiliza normalmente para repartir una vivienda en un divorcio?

Cuando las partes necesitan conocer cuánto vale económicamente la vivienda para tomar decisiones de reparto, normalmente interesa determinar un valor de mercado técnicamente justificado. El valor fiscal, catastral o de referencia responden a finalidades diferentes.

¿Puede tasar la vivienda un profesional contratado solamente por una parte?

Sí. Una parte puede encargar un informe independiente. El profesional debe mantener su objetividad y justificar técnicamente las conclusiones alcanzadas.

¿Qué ocurre si cada cónyuge tiene una tasación diferente?

Hay que analizar por qué existen esas diferencias: fecha, comparables, superficie, metodología, estado del inmueble o criterios empleados. Una diferencia significativa no debería resolverse simplemente eligiendo la cifra intermedia.

¿Hay que descontar la hipoteca para conocer cuánto corresponde a cada uno?

La tasación determina el valor del inmueble. Para calcular posteriormente la posición económica de cada parte pueden tenerse en cuenta la deuda hipotecaria y otras circunstancias patrimoniales, pero ese cálculo no debe confundirse con la propia valoración inmobiliaria.

¿Es lo mismo una tasación hipotecaria que una tasación para divorcio?

No necesariamente. Su finalidad puede ser diferente y la finalidad condiciona el alcance y requisitos del trabajo.

¿Puede utilizarse una valoración antigua?

Debe comprobarse la fecha para la que necesitamos conocer el valor. El mercado puede haber cambiado sustancialmente, por lo que una tasación antigua no debería trasladarse automáticamente al presente.

¿Qué pasa si el divorcio termina en juicio?

Cuando la valoración de la vivienda sea relevante dentro del procedimiento puede resultar necesario un dictamen pericial preparado para esa finalidad. La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el uso de la prueba pericial cuando son necesarios conocimientos técnicos para valorar circunstancias relevantes.

Conclusión: primero conoce cuánto vale la vivienda y después decide qué hacer con ella

Cuando existe una vivienda en un divorcio, mi recomendación es sencilla: no empecéis discutiendo quién se queda con ella sin conocer antes cuánto vale.

Primero obtenemos el valor. Después estudiamos las alternativas. Venta, adjudicación, compensación, extinción de condominio o cualquier otra solución.

Una tasación independiente no elimina todos los problemas que puede generar un divorcio, pero sí puede eliminar uno muy importante: la incertidumbre sobre el valor del principal bien de la pareja.

Puedes conocer cómo trabajo en mi servicio de tasador de divorcios en España o consultar directamente mi servicio de tasación de vivienda para divorcio.

Mi objetivo no es ofrecer el valor que más convenga a una de las partes.

Mi trabajo es determinar un valor razonado, documentado y defendible sobre el que podáis tomar decisiones.

 

Trabajo en toda España realizando valoraciones de inmuebles y otros bienes en procesos de separación y divorcio.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.