Cómo se valora un edificio

¿Quieres saber cómo se valora un edificio?. Te lo explico !!!!. Para ello se tiene en cuenta tipo de inmuebles que hay en el edificio, su ocupació y tenencia, si estás sujetos a una explotación económica y otros aspectos que te comento en este artículo.

Soy Juan Sastre y te voy a explicar qué aspectos debes tener en cuenta si quieres valorar un edificio completo.

 

 

Qué debes saber para valorar un edificio

Primero de todo debes saber que para valorar un edificio es completamente diferente a valorar un piso o un chalet. ¿Por qué? Porque debes tener en cuenta la normativa urbanística, el estado del inmueble y el uso que se le da.

Puede ser un edificio de uso residencial o uno destinado a una actividad económica, y evidentemente se valoran de forma distinta.

El valor de un inmueble se compone, por un lado, del valor del suelo donde está construido y, por otro, del valor de la construcción.

Si tenemos un edificio en suelo urbano, el suelo tendrá un valor según su capacidad constructiva. La construcción, a su vez, dependerá de factores como su uso: no vale lo mismo un edificio residencial que uno destinado al alquiler turístico o que esté ocupado.

 

Ejemplo de como se valora un edificio plurifamilar

Te ejemplifico como se debe valorar un edificio plurifamiliar.

Por ejemplo un edificio residencial con locales comerciales en la planta baja y viviendas en las plantas superiores. Si tiene división horizontal, se valora cada unidad registral de manera independiente: cada local, según su superficie, ubicación, atractivo comercial y estado; y lo mismo con cada vivienda.

La suma de todas las unidades, incluyendo la cuota de participación en elementos comunes como ascensores, zaguanes o escaleras, da el valor total.

Es importante valorar cada unidad por separado porque sus características pueden variar mucho: un local con mejor ubicación comercial, una vivienda destinada al alquiler turístico o una vivienda ocupada afectarán de forma distinta al valor.

 

Métodos para valorar edificios

Los métodos que se utilizan para valorar edificios son:

• Método de comparación: comparar con inmuebles similares en ubicación y características. En este caso es complicado encontrar edificios a la venta de similares características al nuestro. Por ello, muchas veces este método debe descartarse para valorar el edificio.
• Método de capitalización: Aplicable cuando el inmueble genera ingresos, ya sea por alquiler turístico o de larga estancia.
• Método de reposición: Usado en edificios vacíos o sin rentabilidad, calculando el coste de construcción actual menos depreciaciones físicas y funcionales.

 

 

Conoce la edificabilidad del edificio

Otro aspecto clave es conocer la edificabilidad del edificio Si por ejemplo un edificio dispone de un derecho de vuelo que permite aumentar metros edificables, eso el valor del inmueble.

Por eso, antes de analizar comparables, hay que hacer un análisis urbanístico para saber si la capacidad constructiva está agotada o no.

 

¿Vale lo mismo un edificio completo o separado por unidades registrales?

Una pregunta frecuente es si el valor total de un edificio vendido en conjunto es el mismo que la suma de sus unidades vendidas por separado.

No siempre: para un promotor puede ser más atractivo comprar el conjunto para rehabilitar o demoler y construir algo nuevo, lo que puede dar un valor superior al del cálculo técnico.

En resumen, a nivel técnico mi labor es obtener el valor objetivo, pero este no siempre coincide con el valor especulativo de mercado.

 

Como sabes soy Juan Sastre, espero haberte explicado de forma clara y rápida cómo se valora un edificio.

Si quieres que valore el tuyo, contacta conmigo a través del siguiente enlace.

 

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.