Tasación de trasteros: cómo se calcula el valor de un trastero

Cómo se realiza la tasación de un trastero

La metodología dependerá de la finalidad del informe y de las características del inmueble, pero normalmente comienzo identificando correctamente el trastero y estudiando su documentación. Después analizo sus características físicas y busco referencias de mercado que permitan determinar un valor razonable.

En términos generales, puedo estudiar:

• ubicación;
• superficie;
• situación dentro del edificio;
• accesibilidad;
• estado de conservación;
• humedad y ventilación;
• altura;
• forma y aprovechamiento;
• seguridad;
• situación registral;
• vinculación con una vivienda o garaje;
• oferta y demanda;
• trasteros comparables.

La superficie es importante, pero no es el único factor que determina el valor.

La superficie del trastero

Los metros cuadrados constituyen una de las primeras características que debemos conocer.

Sin embargo, hay que distinguir correctamente entre:

• superficie útil;
• superficie construida;
• superficie reflejada en Catastro;
• superficie registral;
• superficie realmente comprobada.

Estas cifras no siempre coinciden. Además, el aprovechamiento de esos metros puede variar mucho. Un trastero rectangular de 5 m² puede ser más práctico que otro de 7 m² con una forma irregular, pilares, poca altura o zonas difícilmente utilizables.

Por eso no considero correcto valorar únicamente multiplicando una superficie por un precio por metro cuadrado.

¿Cuánto vale el metro cuadrado de un trastero?

Esta es una de las preguntas que más pueden surgir al intentar valorar este tipo de inmueble. No existe un precio por metro cuadrado de trastero válido para toda España, ni siquiera para una misma ciudad.

El precio depende de:

• barrio;
• edificio;
• disponibilidad de trasteros;
• superficie;
• accesibilidad;
• características;
• demanda;
• situación del mercado.

Además, existe una particularidad importante. En los inmuebles pequeños, el precio por metro cuadrado puede comportarse de forma diferente al de inmuebles de mayor superficie.

Por ejemplo, dos trasteros pueden tener:

• Trastero A: 4 m².
• Trastero B: 10 m².

No necesariamente el segundo tiene que valer exactamente 2,5 veces más. Puede existir un valor mínimo asociado a disponer de un espacio de almacenamiento independiente.

Por ello, siempre prefiero analizar precios totales y precios unitarios conjuntamente.

La ubicación dentro del edificio puede cambiar el valor

No basta con saber en qué calle se encuentra el edificio. También necesito conocer dónde está situado exactamente el trastero.

Puede encontrarse:

• en planta baja;
• en sótano;
• junto al garaje;
• en una planta superior;
• en una zona independiente;
• cerca del ascensor;
• al final de un pasillo;
• con acceso desde zonas comunes.

Estas circunstancias afectan a su utilidad. Un trastero al que podemos llegar directamente mediante ascensor tiene unas condiciones diferentes a otro para el que necesitamos bajar escaleras o atravesar varias zonas del edificio.

Cuanto más sencillo resulte transportar objetos hasta el trastero, mayor puede ser su atractivo para el mercado.

Accesibilidad al trastero

La accesibilidad es uno de los aspectos que considero especialmente importantes.

Puedo analizar:

• existencia de ascensor;
• anchura de puertas;
• escaleras;
• pasillos;
• desniveles;
• proximidad al garaje;
• posibilidad de acercar un vehículo;
• distancia desde el acceso principal.

No es lo mismo almacenar cajas pequeñas que bicicletas, muebles, herramientas u objetos voluminosos. Por eso un acceso cómodo puede aportar valor incluso cuando dos trasteros tienen una superficie prácticamente idéntica.

Forma y aprovechamiento interior

La geometría del espacio también importa.

Un trastero con forma regular suele permitir:

• colocar estanterías;
• utilizar mejor las paredes;
• almacenar objetos de mayor tamaño;
• aprovechar prácticamente toda la superficie.

Por el contrario, pueden reducir su utilidad:

• esquinas irregulares;
• pilares;
• conductos;
• zonas estrechas;
• techos inclinados;
• pasos de instalaciones.

Cuando valoro el inmueble intento pensar no solamente en los metros que existen sobre un plano, sino en cuántos de esos metros son realmente aprovechables.

Altura del trastero

La altura puede tener una repercusión importante.

Un trastero alto permite utilizar estanterías y aprovechar el almacenamiento vertical.

Otro de la misma superficie pero con una altura reducida puede tener una capacidad considerablemente inferior.

También pueden existir:

• bajantes;
• conductos;
• vigas;
• instalaciones;
• cambios de altura.

Por tanto, dos trasteros con la misma superficie pueden ofrecer volúmenes y capacidades de almacenamiento muy diferentes.

Humedad y estado de conservación

La presencia de humedad constituye una de las circunstancias que más puede afectar a la percepción de un trastero. Un espacio destinado a almacenar bienes debe ofrecer unas condiciones razonables de conservación.

Durante la inspección puedo observar:

• manchas de humedad;
• filtraciones;
• condensaciones;
• deterioro de paredes;
• oxidaciones;
• olores;
• estado del pavimento;
• estado de puerta y cerradura.

Un problema recurrente de humedad puede hacer que determinados objetos no puedan almacenarse con seguridad. Por eso un trastero seco y correctamente conservado puede ser considerablemente más atractivo que otro de características similares con problemas de humedad.

Ventilación

La ventilación también puede resultar relevante.

Puede ser:

• natural;
• mecánica;
• mediante rejillas;
• prácticamente inexistente.

Su importancia dependerá de las características concretas del inmueble. No asigno automáticamente una cantidad de dinero a disponer de ventilación, pero sí la considero dentro del análisis conjunto del trastero, especialmente cuando puede influir en problemas de humedad o conservación.

Seguridad

Otro elemento que puede valorar el mercado es la seguridad.

Puedo tener en cuenta:

• puerta;
• cerradura;
• ubicación;
• control de acceso al edificio;
• acceso desde garaje;
• cámaras o sistemas comunitarios;
• facilidad de entrada de terceros.

No significa que un determinado sistema de seguridad incremente automáticamente el valor en una cantidad concreta. Lo que debemos analizar es cómo percibe el mercado las características globales del trastero frente a otras alternativas.

Trastero independiente o vinculado a una vivienda

Esta es una cuestión especialmente importante. Un trastero puede constituir una finca registral independiente o encontrarse vinculado de alguna manera a otra propiedad.

Dependiendo del caso puede estar relacionado con:

• una vivienda;
• una plaza de garaje;
• otro inmueble;
• una cuota o elemento determinado del edificio.

Esta circunstancia puede afectar a las posibilidades de transmisión y, por tanto, al mercado potencial. Antes de valorar conviene comprobar exactamente qué situación jurídica y registral tiene el trastero. No debemos dar por hecho que puede venderse independientemente simplemente porque físicamente tenga una puerta y un número.

¿Cómo influye que el trastero pueda venderse por separado?

Cuando el trastero constituye una propiedad independiente, puede existir un mercado específico de compradores.

Si se encuentra vinculado a otro inmueble, las posibilidades pueden ser distintas.

Eso puede afectar:

• al número de compradores potenciales;
• a la facilidad de comercialización;
• al tipo de comparables que deben utilizarse.

Por tanto, la situación registral puede tener tanta importancia como determinadas características físicas.

Cómo calculo el valor de un trastero

Cuando existe mercado suficiente, el método de comparación suele ofrecer información especialmente útil. Busco referencias de trasteros que guarden una relación razonable con el que estoy valorando.

Analizo cuestiones como:

• zona;
• edificio o entorno próximo;
• superficie;
• planta;
• acceso;
• ascensor;
• estado;
• características generales;
• independencia;
• precio solicitado o información disponible.

Después tengo que interpretar las diferencias.

No basta con localizar cinco anuncios y calcular una media. Un comparable solo resulta útil cuando sabemos por qué es comparable.

Puedes ver con mayor detalle esta parte del proceso en cómo selecciono comparables para una valoración inmobiliaria.

Ejemplo práctico de tasación de un trastero

Imaginemos que tengo que valorar un trastero con las siguientes características:

Después de estudiar el mercado encuentro varios trasteros próximos:

No calcularía simplemente la media de los cuatro precios.

Primero estudiaría sus diferencias y comprobaría qué referencias son realmente útiles. Después del análisis podríamos concluir, únicamente como ejemplo didáctico, que el trastero se encuentra aproximadamente en una horquilla de:

11.500 € – 12.500 €

y establecer una conclusión alrededor de 12.000 €, siempre que las características y el mercado analizados justificasen esa cantidad.

El resultado no proviene únicamente de:

7 m² × X €/m²

Proviene del análisis comparativo completo.

Por qué el precio por metro cuadrado puede engañar

Supongamos ahora dos trasteros:

Si utilizamos únicamente el mismo precio por metro cuadrado podríamos llegar a la conclusión de que el trastero B debe valer bastante más.

Pero el mercado puede valorar especialmente las características del A. Los metros cuadrados son una parte de la valoración, no la valoración completa.

Valor de mercado de un trastero

Cuando el objetivo es determinar su valor de mercado necesito estudiar cómo se comportan realmente este tipo de inmuebles en su entorno.

Para ello relaciono:

ubicación + superficie + características + situación jurídica + comparables + demanda.

El concepto de valor de mercado no debe confundirse automáticamente con:

• precio anunciado;
• valor catastral;
• precio pagado años atrás;
• cantidad que necesita obtener el propietario.

Puedes ampliar este concepto en cómo saber el valor de mercado de un inmueble.

Precio anunciado y valor del trastero

Los portales inmobiliarios pueden resultar útiles para estudiar el mercado. Pero un precio de oferta no constituye automáticamente una prueba de valor.

Un trastero anunciado por 18.000 € significa que su propietario está solicitando esa cantidad.

No sabemos necesariamente:

• cuánto tiempo lleva anunciado;
• si el precio ha cambiado;
• si existe margen de negociación;
• si finalmente llegará a venderse;
• si las superficies publicadas son correctas.

Por ello utilizo los anuncios como información de mercado que debe ser analizada, no como una conclusión automática.

Valor catastral y valor de mercado del trastero

El valor catastral tampoco debe confundirse con el valor de mercado.

Catastro puede aportar información importante para identificar:

• superficie;
• referencia catastral;
• uso;
• inmueble al que pertenece;
• otros datos descriptivos.

Pero si necesito determinar cuánto vale realmente el trastero en una determinada fecha tengo que analizar su mercado. El valor catastral no sustituye a una tasación de mercado.

Tasación de un trastero para una herencia

Los trasteros aparecen con frecuencia dentro de patrimonios formados por varios inmuebles.

Puede existir:

• vivienda;
• plaza de garaje;
• trastero;
• local;
• otros bienes.

Aunque económicamente el trastero represente una parte pequeña del patrimonio, si existen varios herederos conviene que todos los elementos sean considerados correctamente.

En estos casos puedo realizar una valoración de inmuebles para una herencia y establecer valores individuales cuando resulte necesario.

Tasación de un trastero en un divorcio

También puede formar parte del patrimonio que debe repartirse entre dos personas. En determinados casos el trastero está vinculado a la vivienda y en otros constituye una propiedad independiente.

Antes de calcular compensaciones interesa saber exactamente qué se está repartiendo. Puedes consultar mi servicio de tasación para divorcios y reparto de bienes.

Trasteros vinculados a plazas de garaje

Es frecuente encontrar trasteros próximos a plazas de aparcamiento o incluso vinculados jurídicamente a ellas.

En estos casos analizo:

• documentación;
• superficie;
• forma de vinculación;
• posibilidad de transmisión;
• características de ambos elementos.

No considero correcto sumar automáticamente al garaje una cantidad estándar por existir un trastero. Cada componente debe analizarse conforme a sus características y a cómo lo valora el mercado.

¿Se puede hacer una tasación online de un trastero?

En determinados casos sí. Un trastero puede ser un inmueble relativamente sencillo de analizar si dispongo de:

• documentación;
• superficies;
• fotografías;
• vídeo;
• información del edificio;
• datos suficientes sobre el acceso.

En otros casos puede ser conveniente realizar una visita presencial, especialmente si existen dudas sobre:

• superficie;
• humedad;
• accesibilidad;
• estado;
• distribución.

Puedes consultar cómo funciona una tasación online con tasador.

Cuánto cuesta tasar un trastero

Los honorarios no dependen únicamente del valor económico del inmueble.

Puedo necesitar estudiar:

• documentación;
• visita;
• mercado;
• comparables;
• finalidad;
• situación registral;
• fecha de valoración;
• desplazamiento.

Además, muchas veces un trastero forma parte de un encargo más amplio junto con una vivienda o garaje.

En esos casos puedo estudiar conjuntamente todos los bienes. Puedes consultar mis referencias generales en cuánto cobra un tasador inmobiliario.

Tasación del trastero y valoración de los bienes que contiene son cosas diferentes

Conviene diferenciar claramente estas dos situaciones. Una cosa es valorar el inmueble denominado trastero.

Otra completamente diferente es determinar el valor de:

• muebles;
• electrodomésticos;
• herramientas;
• bicicletas;
• enseres;
• objetos almacenados.

También puede ocurrir que esos bienes hayan resultado dañados por una inundación, filtración u otro siniestro. En ese caso estaríamos hablando de valoración de daños y contenido, no de determinar el valor inmobiliario del trastero.

Si ese es tu caso puedes consultar cómo se valoran los bienes dañados por una inundación en un trastero. Esta página está centrada específicamente en la tasación inmobiliaria del trastero como propiedad.

Como tasador de trasteros, qué considero más importante

En mi experiencia, uno de los errores más frecuentes es pensar que un trastero es tan sencillo que basta con conocer los metros cuadrados.

Precisamente porque hablamos normalmente de superficies pequeñas, determinadas diferencias de funcionalidad pueden tener bastante importancia.

Personalmente me fijo especialmente en tres cuestiones:

acceso, aprovechamiento y estado.

Un trastero al que resulta complicado llegar pierde parte de su utilidad. Un espacio con muchos metros pero mal configurado puede aprovecharse peor que otro más pequeño.

Y un problema de humedad puede afectar directamente a aquello para lo que se compra un trastero: guardar bienes en condiciones razonables. Después de analizar esas características es cuando tiene sentido compararlo con el mercado.

Errores habituales al intentar valorar un trastero

Aplicar el precio por metro cuadrado de una vivienda

Un trastero constituye un mercado diferente.

No debe valorarse aplicando automáticamente el mismo precio unitario que la vivienda situada en el edificio.

Utilizar una media de Internet

Una media puede mezclar inmuebles de barrios, superficies y características completamente diferentes.

No comprobar si es independiente

La situación registral puede modificar considerablemente las posibilidades de venta.

Ignorar el acceso

Dos trasteros con la misma superficie pueden tener distinta utilidad si uno dispone de ascensor y el otro únicamente de escaleras.

No considerar la humedad

En un espacio destinado al almacenamiento puede convertirse en un factor especialmente relevante.

Confundir precio anunciado con valor

Lo que alguien pide por un trastero no demuestra por sí solo cuánto vale.

Preguntas frecuentes sobre la tasación de trasteros

¿Cómo se calcula el valor de un trastero?

Normalmente hay que analizar superficie, ubicación, acceso, estado, configuración, situación jurídica y mercado de trasteros comparables.

¿Cuánto vale el metro cuadrado de un trastero?

No existe un precio único.

Dependerá de la ciudad, barrio, edificio y características concretas del inmueble.

¿Un trastero pequeño tiene menos valor por metro cuadrado?

No necesariamente.

En determinados mercados los trasteros pequeños pueden presentar precios unitarios elevados porque existe un valor asociado a disponer de un espacio independiente de almacenamiento.

¿Influye tener ascensor?

Puede influir, especialmente cuando facilita el transporte de objetos.

Su repercusión concreta dependerá del mercado.

¿Un trastero con humedad pierde valor?

Puede afectar negativamente a su utilidad y a la percepción de los compradores, especialmente si se trata de un problema recurrente.

¿Puedo vender un trastero independientemente de mi vivienda?

Dependerá de su situación jurídica y registral.

Conviene comprobar la documentación antes de dar por hecho que puede transmitirse separadamente.

¿Cómo se valora un trastero vinculado a una vivienda?

Hay que estudiar su situación documental y sus características. Puede valorarse como elemento del conjunto, pero no necesariamente aplicando el mismo precio unitario que a la vivienda.

¿El valor catastral indica cuánto vale mi trastero?

No necesariamente.

El valor catastral y el valor de mercado tienen finalidades diferentes.

¿Se puede tasar un trastero sin visitarlo?

En determinados encargos puede estudiarse una valoración documental o a distancia si existe información suficiente. En otros casos la inspección puede resultar recomendable.

¿La tasación incluye los objetos almacenados?

No necesariamente.

Valorar el trastero como inmueble y valorar los bienes que contiene son encargos diferentes.

¿Cuánto cuesta tasar un trastero?

Dependerá del tipo de informe, documentación, ubicación, visita y finalidad. Cuando forma parte de una valoración conjunta con vivienda o garaje, puedo estudiar todos los elementos dentro del mismo encargo.

Solicitar la tasación de un trastero

Si necesitas conocer el valor de un trastero, indícame dónde se encuentra, qué superficie tiene aproximadamente, si está vinculado a otro inmueble y para qué necesitas la valoración.

Con esa información podré estudiar el caso y decirte qué documentación necesito.

Mi objetivo es que la conclusión no se limite a decir que el trastero vale una determinada cantidad, sino que pueda entenderse qué características se han tenido en cuenta, con qué mercado se ha comparado y por qué se ha alcanzado ese resultado.