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Los inmuebles en una herencia se valoran siempre
Los inmuebles en una herencia se valoran siempre. Bien para afrontar el pago de impuestos o bien para llevar a cabo el reparto y la adjudicación entre los herederos. Dependiendo del valor que se les asigne a los bienes, se puede incurrir en el error de favorecer y perjudicar a alguna de las partes.
Por ello, en este artículo quiero acercarte toda la información necesaria que debes conocer si debes valorar los inmuebles en una herencia y todas las dudas al respecto.
En la valoración de inmuebles en herencia es sumamente importante saber que al tratarse de un proceso complejo donde incurren varias partes con diferentes intereses y necesidades, el rigor con el que tiene que actuar el tasador debe ser máximo. Del valor que pueda obtenerse de una tasación, derivan decisiones que pueden afectar al futuro inmediato de las partes. Vamos a resolver dudas al respecto.
Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de herencias, he resumido lo que necesitas para saber sobre como se valoran los inmuebles en una herencia.
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Qué es una herencia
La herencia es el acto mediante el cual los bienes que forman parte del activo y pasivo del fallecido, conocido también como causante, pasan a ser propiedad de los herederos del mismo. El derecho de heredar que tiene por ley o por testamento una persona hace que reciba en herencia todos los bienes y deudas del fallecido en caso de aceptación de la herencia.
El heredero universal, legítimo o legatario puede negarse a recibir la herencia, repudiando de ella si lo considera oportuno.
Qué es un inmueble heredado
Un inmueble heredado es aquel bien que formaba parte del activo inmobiliario del causante y qué por el propio proceso sucesorio, pasa a ser propiedad del heredero/s.
La tipología de inmuebles en herencia es muy extensa, llegando a ser los más frecuentes en este tipo de procesos las viviendas piso, chalets, garajes, trasteros, terrenos y solares. Además de ello, podemos encontrar bienes sujetos a explotaciones económicas como hoteles, hospitales o centros comerciales.
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Quién valora un inmueble en una herencia
Los bienes inmuebles que se valoran en una herencia los debe valorar un tasador de inmuebles. Una persona especialista en valoración inmobiliaria que sepa estudiar, analizar el inmueble y en base a ello utilizar el método más apropiado para determinar su valor.
En la valoración de inmuebles en herencia, es preciso obtener el valor de mercado de los bienes bien a fecha de fallecimiento o bien a fecha de adjudicación. Ese valor de mercado es el que marcará el camino a tomar en cuanto a las decisiones y al reparto de los bienes.
De ahí de la importancia que adquiere saber contratar el tasador adecuado para ello.
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Cuándo se valoran los inmuebles en una herencia
Cómo ya te he comentado en el primer párrafo, los inmuebles en una herencia se valoran siempre. Dependiendo del momento en el proceso sucesorio, deberá aplicarse un valor u otro al inmueble.
Por un lado se establece un valor al inmueble para el pago de impuesto de sucesiones y donaciones (te explico más abajo como se valora). Por otro lado, será necesario conocer el valor de los inmuebles si la intención de los herederos es repartir y adjudicar los bienes una vez pagado el impuesto o incluso en un futuro.
A continuación, te relaciono los dos momentos y que valor establecer en cada uno de ellos.
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Valoración de herencia a fecha de fallecimiento
Muchas veces la duda es si la valoración de herencia es a fecha de fallecimiento o no. Pues en relación a ello tengo que decirte que para hacer un reparto justo la valoración debe hacerse en el momento de la adjudicación de bienes.
El mercado inmobiliario está en constante fluctuación. Ocurre muchas veces en herencia que los herederos aceptan la herencia (antes de 6 meses y con prorroga máximo 1 año) y no adjudican de manera individual los bienes. Ello quiere decir que todos son propietarios de todo. El problema viene cuando pasados unos años quieren repartir los bienes de manera individual y deshacer el condominio de los inmuebles.
Es precisamente en ese momento cuando deben valorarse los bienes ya que pueden valer más o menos que en el momento del fallecimiento del causante.
Cómo se valoran los inmuebles de la herencia para el pago de impuestos
Desde enero de 2022 el catastro es quién valora los inmuebles de la herencia para el pago de impuestos. Es decir que obligatoriamente, hay que tributar y realizar el pago del impuesto de sucesiones en base al valor que establece el catastro a través del valor de referencia.
El catastro ofrece un valor «aproximado de mercado» sin tener en cuenta estado del inmueble (ya que no lo visita) y características exteriores del bien. En base a la media de las transacciones realizadas ante notario e información obtenida en el registro, ofrecen un su valor estimado del inmueble.
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Cómo calcular el valor de adquisición de un inmueble heredado
El valor de adquisición de un inmueble heredado es aquel que se ha establecido como base del impuesto de sucesiones más la suma de los gastos asociados a ello. Es decir, gastos de notario y el propio pago de tributos.
Como ya he comentado en el anterior enunciado, el valor de adquisición del inmueble en herencia irá relacionado con el valor de referencia por el cual la administración nos obliga a tributar cuando recibimos una herencia. A ello sumarle gastos.
Sobre el valor de adquisición se calculará la cuantía de la pérdida o ganancia patrimonial.
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Cómo se valoran los inmuebles de la herencia para el reparto
Para llevar a cabo un reparto justo, los inmuebles que se valoran para reparto de una herencia deben adaptarse y tasarse en base al valor de mercado del mismo. Saber el valor por el cual un tercero podría adquirir ese inmueble, en caso de querer venderse.
Hay que pensar que un reparto de herencia y la adjudicación de un bien a un solo heredero se basa en eso. En dar un valor real al bien para garantizar que el heredero que «compra» lo hace por un valor correcto y que el heredero que «vende» lo hace sabiendo que no deja de percibir una cantidad que le corresponde.
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Valor de mercado de los inmuebles en una herencia
El valor de mercado de los inmuebles en una herencia, es el valor que tiene ese inmueble en ese momento determinado y en base a su estado actual de conservación. Obtener ese valo es la única manera de garantizar un reparto justo y que ninguno de los herederos salga ni perjudicado ni beneficiado.
Puedes consultar más sobre el valor de mercado de un inmueble, consultado mí vídeo en YOUTUBE.
Cómo se determina el valor de un inmueble en herencia
Para determinar el valor de un inmueble en herencia será necesario que el tasador, siempre bajo su criterio, conozca y aplique alguno de los métodos establecidos para la valoración de inmuebles.
Todos ellos relacionados en la orden ECO 805, se pueden tomar como base para valorar bienes heredados. Esos métodos son el de comparación, coste, residual y actualización de rentas.
Te desarrollo más sobre este tipo de métodos, en otro artículo mío donda trato también este tema. Pulsa AQUÍ para acceder a él.
Como norma general se utiliza el de comparación. En caso de no poderse utilizar dicho método por falta de comparables, se aplicaría el de coste.
El valor obtenido de un inmueble en herencia, debe basar su resultado en un análisis completo del mercado inmobiliario de la zona. Una vez obtenidas las muestras necesarias, comparar y regular mediante la tabla de homogenización aquellos aspectos que sean tomados en cuenta para valorar. El reajuste de las características de los bienes en comparación con la vivienda objeto, nos ofrecerá un valor medio del m2 del inmueble.
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