Cómo se valoran las propiedades de una herencia

Como tasador de herencias con mas de 8 años de experiencia, (conoce mas de mi aquí) te puedo decir que la valoración de las propiedades en una herencia es un paso importante en un proceso de sucesión. Uno de los que más importancia tiene, por la repercusión y resolución de conflictos que puede conllevar. Te lo digo desde mi experiencia.

En este vídeo de mi canal de YOUTUBE vas a encontrar todo lo necesario para conocer cómo valorar en una herencia. Si quieres reforzar ideas y conceptos, una vez visto el vídeo, sigue leyendo.

Si, tengo un canal de YouTube, soy el único tasador en España que dispone de uno.

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Cómo se valoran las propiedades de una herencia

Sobre cómo se valoran las propiedades de una herencia hay que decir que depende del tipo de propiedad. A modo de ejemplo, no es lo mismo valorar un piso, que un garaje o un terreno.

Conocer el valor real de los bienes inmuebles es lo primero que hay que hacer para llevar a cabo una distribución justa entre los herederos y cumplir con el pago de los impuestos. En este artículo, te hablo del proceso valorativo de una herencia, de manera que cualquier persona pueda entenderlo.

 

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Valorar las propiedades de una herencia con un tasador

Una de las primeras tareas para valorar las propiedades en una herencia es obtener la opinión y servicios de un tasador. Un especialista experimentado, examinará la propiedad, analizando su ubicación, estado de conservación, características únicas y el mercado actual. Con todo ello, buscará saber el valor de mercado de un inmueble.

Te hablo desde la experiencia de ser experto en valoración de propiedades en herencia, avalado por el ASPEJURE y el Colegio API, como yo.

Juan Sastre Perito Tasador España Inmuebles Muebles Especialista Web 

El tasador realizará una inspección de la propiedad o propiedades en herencia y luego hará comparaciones con propiedades similares y se basará en el precio de venta de esas propiedades comparables.

Siguiendo con el ejemplo anterior, para valorar un piso, yo, como tasador buscaría testigos comparables, teniendo en cuenta factores, como la ubicación, superficie, distribución, estado de conservación, etc.

Si es un garaje, son importantes la superficie, la facilidad con la que se accede a dicho garaje, si está ubicado en interior o exterior.

En el caso de un terreno, deberíamos considerar factores como accesibilidad, si está cercado, si tiene acceso a agua, electricidad, si es cultivable o no, entre otros.

Esta metodología, la conocida como comparación, es la más extendida y usada en la valoración de bienes en Herencia.

 

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Métodos para valorar propiedades de una herencia

Existen varios métodos con los que valorar propiedades de una herencia;

  • Método de comparación: Este método se basa en determinar cuánto se podría obtener por la venta de la propiedad en las condiciones actuales del mercado comparándola con otras de similares características. Para ello, se analizan propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona o se estén vendiendo.
  • Método residual: Utilizado para valorar solares edificables. Un suelo vale lo que puedes edificar en él. Por ello, a cuanta más edificabilidad, mayor valor.
  • Valor de Reposición: Este método considera cuánto costaría construir una propiedad idéntica desde cero en el presente, teniendo en cuenta la depreciación por antigüedad y uso.
  • Valor de Rendimiento: En casos donde la propiedad genera ingresos, como alquileres, se proyecta dicho rendimiento a futuro y se trae a valor presente. Bajo este método se valoran hoteles, hospitales, centros comerciales y demás….

 

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Disponer de Referencia Catastral y Valor Fiscal

La referencia catastral y el valor fiscal son dos elementos clave para valorar propiedades en una herencia. Estas fuentes nos dan información relevante para establecer una base de valoración, aunque es importante tener en cuenta que suelen ser inferiores al valor de mercado real de la propiedad.

La referencia catastral es un número único que identifica una propiedad en el Registro Catastral. Cada inmueble en España tiene una referencia catastral asignada. Esta referencia es utilizada por las autoridades fiscales y locales para la gestión y recaudación de impuestos.

El valor fiscal es el valor que las autoridades fiscales asignan a una propiedad con fines impositivos. Este valor se utiliza para calcular impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

 

Analizar el mercado inmobiliario

El análisis del mercado inmobiliario es un punto importante para la valoración de propiedades en una herencia. Sin este estudio, poco puede hacerse. No te fies de aquello «gratuito» o supuestos estudios de mercado de plataformas online.

Este análisis se centra en comprender las dinámicas y tendencias del mercado local y regional en el que se encuentra la propiedad heredada:

  • Análisis de la Demanda y Oferta
  • Cambios en el Precio de Viviendas Similares
  • Factores Económicos y de Desarrollo
  • Diversidad de Fuentes de Datos.

 

Donaciones, Cargas previas y Deudas

Es importante verificar si la propiedad ha formado parte de donaciones o cargas en el pasado, ya que esto puede influir en la valoración actual. Las donaciones previas pueden afectar la porción de la propiedad que se asigna a los herederos.

Dichas cargas, pueden consultarse en la nota simple de la vivienda obtenida a través del colegio de registradores.

Es posible que el fallecido haya realizado donaciones de la propiedad a algunos de los herederos antes de su fallecimiento. Estas donaciones pueden tener un impacto directo en la valoración de la herencia, ya que las propiedades donadas previamente pueden considerarse parcialmente distribuidas. Por lo tanto, se deben restar del valor total de la herencia o asignar a los herederos correspondientes de acuerdo con la voluntad del fallecido o las leyes de sucesión aplicables. La conocida como colación hereditaria.

Por otro lado, las propiedades pueden estar sujetas a cargas y deudas pendientes, como hipotecas, préstamos o impuestos atrasados. Estas cargas pueden disminuir el valor neto de la propiedad heredada, ya que los herederos deben asumir la responsabilidad de estas deudas. Al tener en cuenta estas obligaciones, es importante restarlas del valor bruto de la propiedad para obtener su valor real en la herencia. Esto asegura que los herederos tengan una comprensión clara de los activos disponibles.

 

La opinión de Juan Sastre como tasador de Herencias

La valoración de propiedades en una herencia es muy importante para garantizar una distribución justa entre los herederos. No te puedes imaginar la de herederos que se hubiesen ahorrado disgustos sin llegan a contratarme con anterioridad a lo que lo hicieron.

Conocer el valor real del inmueble a fecha de reparto, garantiza que el proceso sucesorio se hace en base a un valor técnico, objetivo y veraz.

No subestimes la importancia de una valoración en el proceso de herencia.

 

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