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Qué valor tiene un inmueble en ruinas
Un inmueble en ruina tiene un valor y en este artículo te explico cómo valorarlo. La valoración de un inmueble en ruina o fuera ya de su vida útil, se basa en el valor a nuevo del mismo inmueble, calculando y descontando la rehabilitación de los aspectos y características constructivas necesarias para poder ser otra vez habitable.
Podemos encontrarnos también con la necesidad de la valoración de bienes inmuebles que ya han consumido su vida útil, pero aun así siguen ofreciendo capacidad habitable. Esos inmuebles también pueden valorarse con esta metodología.
Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de bienes, he resumido lo que necesitas para saber para valorar un inmueble en ruinas.
Cuándo se considera que un inmueble está en ruinas
Un inmueble está en ruinas y catalogado como tal, cuando sus características físicas denotan una falta de mantenimiento y conservación evidente. Desgate de estructura, aparición de grietas importantes, hundimientos de solados o cualquier síntoma que pueda hacer pensar en el mal estado del bien.
Para ser declarado ruinoso se deberá iniciar con el ayuntamiento la denuncia pertinente por parte del propietario o vecindario del inmueble o que sea el propio ayuntamiento a través de sus técnicos, que así lo reflejen en acta.
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Valorar un inmueble en ruinas por comparación
Valorar un inmueble en ruinas por comparación es una auténtica quimera. No existe en el mercado inmobiliario oferta suficiente para poder comparar cualquier inmueble ruinoso con algún otro parecido.
No existen dos inmuebles iguales y menos en estado ruinoso similar. Sigue leyendo y te explico cómo obtener el valor de una casa en ruinas.
Cómo conocer el valor del inmueble en ruina
Para conocer el valor de un inmueble en ruina, debemos obtener el valor del mismo como nuevo y descontarle todas aquellas partidas y aspectos que difieran de lo que sería un inmueble nuevo en relación a la realidad encontrada.
Para valorar el inmueble en estado a nuevo existen métodos de valoración inmobiliaria (Orden ECO 805/2003). Dependiendo del tipo de inmueble, será necesario aplicar una metodología u otra.
A continuación, te relaciono los aspectos a descontar del inmueble en ruinas para su valoración. También hay que tener en cuenta que además del cálculo de rehabilitación de obra, hay que calcula los gastos que genera dicha obra.
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Aspectos técnicos a rehabilitar
Para el cálculo del valor a descontar a un inmueble en ruinas, el tasador debe disponer de conocimientos técnicos y de obra. Si no es así, siempre puede colaborar con constructores o personas expertas en edificación, para el aporte técnico.
Un inmueble en ruinas está compuesto por los mismos elementos y características que uno nuevo, solo que en diferente estado de conservación. Esa es la base para obtener dicha valoración.
En base al valor a nuevo de ese inmueble, habrá que descontar una serie de porcentajes en cuanto a cimentaciones, estructuras, saneamientos, pavimentos, revestimientos y cubiertas.
Gastos de rehabilitación
Como he comentado anteriormente, hay que tener en cuenta los gastos que se generan para efectuar las obras y los permisos necesarios. Gastos relacionados con proyectos y dirección de obra, acometidas, contadores y licencias varias.
Sumando los aspectos técnicos y gastos, podremos descontar del valor a nuevo y aproximar un valor de mercado a ese inmueble en ruinas.
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