Qué es valorar una casa con usufructuario dentro
Se entiende por valorar una casa con usufructuario dentro, el hecho de dar un valor real al bien inmueble objeto, con algún beneficiario del acto del usufructo del inmueble dentro, es decir habitando dicha casa.
A través de este artículo quiero que conozcas como se puede tasar una casa con su usufructuario habitando la misma. Ocurre muchas veces sobre todo en herencias contenciosas el hecho de que la vivienda heredada tiene nuevos propietarios, los herederos universales, pero no pueden disponer de sus bienes al haber algún usufructuario habitando y haciendo uso del inmueble.
El inmueble es suyo, pero lo disfruta otro.
Qué es el usufructo de una casa
El usufructo de una casa es el hecho de disfrute de esa casa ya sea temporal o de por vida. El hecho de ser usufructuario de una casa no significa que se sea propietario de la misma. Al que, si dispone de la propiedad del inmueble, se le llama nudo propietario.
Tanto el usufructo como la nuda propiedad pueden venderse por separado.
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Cuándo es necesaria la valoración de una casa con usufructuario dentro
Puede ser necesaria la valoración de una casa con usufructuario dentro en varios escenarios. Llegados a este punto cabe destacar que en muchas ocasiones la relación usufructuario – propietario es buena y sin conflictos (madres con hijos, tíos con sobrinos…), pero otras veces no es así. En herencias contenciosas y con discrepancias entre las partes, te puedo asegurar que vuelan los cuchillos en el ambiente.
A continuación, te relaciono varios momentos en los que puede hacer falta valorar un inmueble con usufructuario dentro.
Valorar casa a petición del usufructuario
Se puede necesitar valorar una vivienda con usufructuario dentro en herencias tras cuando fallecer uno de los cónyuges el otro queda habitando el inmueble, el usufructo del cónyuge viudo. El beneficiario del usufructo puede querer vender la vivienda, pero la parte del fallecido ya pertenece a los hijos de la pareja.
Por tanto, el 50 % del inmueble es propiedad del usufructuario pero el otro no. Valorar la vivienda por parte del usufructuario para una posterior venta, es una opción muy utilizada.
Valorar vivienda por parte del propietario y usufructuario
Otro caso donde puede valorarse una vivienda con usufructuario dentro, es cuando es mismo sujeto es usufructuario y tiene la nuda propiedad del inmueble. Ejemplo claro de ello es cuando una persona recibe en herencia el usufructo y nuda propiedad de un inmueble de su hermano fallecido.
En estos casos, sobre todo en gente mayor, muchos son los que optan por vender la nuda propiedad de la vivienda, pero siguen disfrutando del usufructo de la misma. La valoración de la vivienda será necesaria para establecer un valor de la misma a la hora de vender la nuda propiedad.
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Realizar valoración de una casa cuando el usufructo de marcha se ella
Otra opción es la que ocurre cuando fallece un cónyuge y el viudo queda como usufructuario del inmueble. Este decide marcharse a vivir con alguno de los hijos. Entonces de cara a una futura venta del inmueble, puede elaborarse un informe de tasación. Bien para que uno de los herederos le adquiera su parte al otro o bien para realizar una venta a un tercero.
Ojo, ya que en estos casos la persona que disfruta del usufructo debe recibir parte del beneficio obtenido en la venta del inmueble, dependiendo de su edad.
Tasación de inmueble con visita y usufructuario dentro
La tasación de inmueble con visita y usufructuario dentro es la situación ideal. Visitar la vivienda objeto, certificando estado y facilitando la labor del tasador. Poder ofrecer todas las garantías de tasación del inmueble.
Tasación inmueble sin visita con usufructuario dentro
Como he comentado anteriormente, ocurre a veces que no es posible la visita al inmueble objeto de valoración ya que el que disfruta de su usufructo no permite la entrada al mismo. No hay problema, atendiendo a las características físicas, ubicación, entorno y documentación del inmueble, se podrá obtener su valor de mercado.
Si bien es cierto que es recomendable realizar visita al inmueble objeto de tasación, no es determinante a la hora de obtener su valor. De hecho, la visita al inmueble en valoraciones inmobiliarias solo atiende a la necesidad de certificar el estado del bien.
Si quieres conocer más sobre como valorar viviendas sin entrar en ellas, puedes consultar mi artículo «Se puede tasar una vivienda sin entrar en ella«.
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