Cuanto se deprecia un inmueble por año

¿Sabías que no todos los inmuebles pierden el mismo valor con el paso de los años? Quédate y te explico cuanto se deprecia un inmueble por año.

¿Qué tal? Soy Juan Sastre y en este artículo te voy a explicar cómo se deprecia un inmueble y qué valor pierde cada año que transcurre.

Para empezar, ya te adelanto algo: no todos los inmuebles pierden valor de la misma manera con el paso del tiempo. Es decir, un inmueble después de ciertos años puede perder un valor determinado, mientras que otro, en las mismas condiciones, puede perder una cantidad diferente.

Pero vayamos por partes y analicemos primero qué significa perder valor y qué es la depreciación de un inmueble

 

 

Calcular depreciación de una vivienda

La depreciación de una vivienda se refiere a la pérdida de valor con el paso del tiempo. En España, la Orden ECO establece que la vida útil de una vivienda plurifamiliar (un piso) o una vivienda unifamiliar es de 100 años.

Esto significa que, en teoría, conforme pasan los años, el valor de un inmueble disminuye en función de su vida útil. Sin embargo, no todos los inmuebles pierden el mismo valor ni de la misma manera.

Existen dos tipos principales de depreciación en valoración inmobiliaria:, la depreciación funcional y la depreciación física. Vamos a verlas en detalle.

Depreciación funcional de un inmueble

La depreciación funcional ocurre cuando un inmueble pierde valor debido a modificaciones que afectan su funcionalidad o utilidad. Un ejemplo claro sería hacer una reforma que no sea del gusto de futuros compradores.

Por ejemplo que alguiem haya reformado el inmueble tirando las paredes interiores y venga un posible comprador y quiera retabicar esa vivienda. Para el comprador, eso sería un aspecto que deprecia el valor de la casa ya que tiene que gastarse un dinero en reformarla a su gusto.

Imagina que tienes una vivienda de tres habitaciones y dos baños, y decides convertirla en un «loft» abierto, eliminando las paredes interiores y dejando solo los pilares estructurales. Aunque para ti esto puede ser una mejora, el futuro comprador puede preferir una vivienda con las tres habitaciones originales. Al querer devolver la vivienda a su estado inicial, debe afrontar un coste extra, lo que genera una depreciación funcional.

Otro ejemplo sería el de una nave industrial.

Un ejemplo claro fué cuando me encontré con una nave en Ibiza que una empresa había adaptado para el mantenimiento de camiones, creando un foso en el suelo para que los mecánicos trabajaran más cómodamente.

Sin embargo, cuando otra empresa quiso comprar la nave, el foso representaba un problema, ya que necesitaban un suelo nivelado. La solución pasaba por rellenarlo, lo que suponía un gasto adicional. Este es otro caso de depreciación funcional.

 

 

Depreciación física de un inmueble

La depreciación física está directamente relacionada con la antigüedad del inmueble. Cuanto más antiguo es un inmueble, menor es su valor.

Por ejemplo, si tienes un piso en un edificio con una vida útil estimada de 100 años y tu piso tiene 50 años de antigüedad, en teoría su valor se ha reducido en un 50% respecto a uno de obra nueva sobre ese atributo.

Sin embargo, esta depreciación no siempre es lineal. Si un piso de 50 años ha sido completamente reformado hace 5 años, su vida útil se ha «reseteado», lo que significa que puede tener un valor superior a otro piso de la misma edad pero sin reformas.

Esto explica por qué dos inmuebles construidos en el mismo año, en la misma ubicación y con la misma tipología pueden depreciarse de manera distinta.

Como se deprecia el suelo donde está el inmueble

Una de las preguntas más frecuentes que recibo, especialmente de abogados que buscan argumentar en contra de una tasación, es si el suelo donde está construido el inmueble también se deprecia. La respuesta es no.

El suelo no sufre depreciación porque su valor está determinado por la cantidad de edificabilidad que permite. Es decir, un solar vale en función de lo que se pueda construir en él.

Si en un solar se pueden construir 50 viviendas, su valor nunca disminuirá debido al paso del tiempo. Al contrario, su precio puede aumentar si la demanda de construcción en la zona crece.

En resumen: Un inmueble se deprecia, pero el suelo no.

Hasta aquí el artículo de hoy. Espero haber resuelto tus dudas sobre cuanto se deprecia un inmueble al año.
Si tienes alguna pregunta, contacta conmigo a través del siguiente enlace. 

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.