Cuánto vale un panteón en un cementerio

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Puede parecer un tema escabroso y algo friki, pero la realidad es esta: he tenido que saber cuánto vale un panteón en un cementerio municipal para un reparto de herencia, un proceso sucesorio donde había conflicto entre los herederos que habían heredado ese panteón y querían conocer su valor.

Te explico como se desarrolló todo el proceso, te voy a contextualizar y decir un poco cómo ha sido.

Pero ya de primeras te digo que no he podido valorar por completo el total del panteón a nivel inmobiliario, porque ese panteón no forma parte en propiedad de esa familia.

Ahora te explicaré por qué. He valorado el uso del mismo, pero no el panteón propiamente dicho a nivel inmobiliario, a nivel propiedad, porque ese panteón, repito, no forma parte de la propiedad de los herederos o del fallecido. Simplemente valoramos el uso de ese panteón.

 

Qué es un panteón familiar

Un panteón familiar es una edificación dentro de un cementerio municipal donde una familia, unas personas o una serie de personas tienen derecho a utilizar esa edificación, esa parte de edificación de ese cementerio para poder enterrar a sus seres queridos cuando fallecen.

El panteón objeto de valoración, del que te estoy hablando, formaba parte de un conjunto, un inmueble, y ese conjunto de inmuebles hacía referencia al valor del suelo y al valor del panteón. Eso es lo que me habían solicitado para valorar en ese proceso de herencia.

 

Valorar panteón para herencia 

El caso es que se pone en contacto conmigo uno de los herederos para valorar un panteón para herencia y me dice:

«Mira, Juan, tengo problemas con una serie de primos, ya no estamos hablando de hermanos, sino de primos. Necesitamos darle un valor a un panteón familiar porque ha fallecido uno de los tíos, uno de los familiares de la familia, y ese familiar tenía el derecho de uso de ese panteón familiar»

Lo primero que hay que tener claro es que un panteón familiar, lo que es el panteón propiamente dicho en el cementerio, no es propiedad del fallecido o de los herederos.

La propiedad de ese panteón, de ese suelo y de esa construcción es propiedad del ayuntamiento municipal. Lo que hace el ayuntamiento municipal es concederte una concesión administrativa, es decir, te da el derecho de uso de ese panteón durante unos años, los años que se hayan establecido en el contrato.

En ese contrato aparece también un canon donde la familia anualmente tiene que satisfacer una cantidad económica para poder llevar ese uso o poder utilizar el uso de ese panteón y poder enterrar ahí a los familiares, a los seres queridos.

Lo que le di a entender a la persona que contactó conmigo es que íbamos a valorar esa concesión, el derecho de uso de ese panteón familiar durante los años que queden por transcurrir hasta la finalización del contrato.

No valoramos propiamente dicho el inmueble en su conjunto, es decir, valor de mercado de edificación y de suelo, pero sí valoramos el derecho de uso de los años restantes que queden por cumplir.

 

Valorar una concesión administrativa del panteón

En este caso en concreto, estamos hablando de una concesión administrativa que se había autorizado en el año 1986 y que el ayuntamiento concedía al beneficiario de esa concesión por un tiempo de 75 años.

Entonces, teníamos que calcular los años que habían transcurrido y los años que quedan hasta la finalización de esa concesión y de ese derecho de uso que tiene esa familia de ese panteón.

Ya te he puesto en contexto, ahora arranco en la parte más administrativa y valorativa, que me imagino que es lo que más te interesa.

Te tenía que poner en contexto para que supieras un poco cuál era la situación y que sepas que existen ese tipo de transacciones y sucesiones. Estamos hablando de un panteón familiar que va pasando de generación en generación, pero necesitaba ponerte en contexto para que supieras a partir de ese momento cómo se desarrolló el proceso valorativo.

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Cómo se valora el panteón

Lo primero que hice fue, evidentemente, visitar el ayuntamiento del pueblo.

Era un pueblo aquí en Mallorca, y bueno, que me den cierta información o la persona encargada de los servicios funerarios del ayuntamiento que me diga exactamente qué documentación tienen. Porque cuando estamos hablando de una documentación donde la concesión se otorgó en el año 1986, estamos hablando de que han transcurrido 37 años y la documentación brillaba por su ausencia.

Entonces, me reuní con el ayuntamiento, con la persona encargada, y me dio una serie de documentos, las ordenanzas municipales donde regulan ese tipo de panteones, las ordenanzas que regulan la normativa del ayuntamiento en relación al cementerio municipal. A partir de aquí, podía empezar a tomar decisiones sobre cómo valorar ese panteón.

A partir de ahora te explico cómo lo llevé a cabo. En ese momento, cuando me reúno con el ayuntamiento, se me plantean dos posibilidades: podemos tomar el camino fácil o podemos tomar el camino difícil. En relación a la documentación que me dé el ayuntamiento, podré tomar un camino u otro. Como te puedes imaginar, tuvimos que tomar el camino difícil. ¿Por qué? Porque el ayuntamiento prácticamente no tenía documentación de nada.

Entonces, no nos quedó otra que valorarlo como una concesión administrativa.

Te preguntarás, bueno, Juan, ¿cuál era el camino fácil? El camino fácil era llegar al ayuntamiento y que me dijesen: «Mira, el panteón, el suelo del panteón vale tanto, la edificación vale tanto, y si una persona, porque dentro de ese panteón había ocho nichos, divididos cuatro en un costado y cuatro en otro, quiere ceder uno de esos nichos, el valor del nicho de transacción, es decir, del derecho de uso de ese nicho, está valorado en 1.200 €», pero no fué así.

 

valorar panteón en cementerio

Valor técnico de un panteón familiar

El primer paso que tuve que hacer es conocer el valor de mercado del inmueble, es decir, valor de suelo y valor de la construcción.

El valor del suelo lo obtuvimos a través de la valoración como si fuese un solar edificable. Estamos hablando de un panteón de 20 metros cuadrados, entonces el suelo donde estaba ese panteón tampoco es que fuese muy grande.

Bueno, obtuvimos el valor de ese suelo edificable y, por un lado, después por otro lado obtuve el valor de construcción de ese panteón, lo que vale la edificación, lo que vale la construcción de ese elemento en cuestión.

 

Valor de construcción de un panteón 

Te preguntarás: «Vale, Juan, ¿cómo obtuviste el valor de la construcción?». El valor de la construcción se obtiene en relación a los costes de reconstrucción de esos 20 metros cuadrados de edificación, es decir, lo que valdría reconstruir ese inmueble con calidad a nuevo, una reconstrucción nueva y depreciar el valor en relación al estado en que se encuentra.

Ahora, ¿qué pasa? Que el exterior del panteón era bueno. Era una pared normal, una pared enfoscada y poco más. Lo que pasa es que en el interior del panteón encontrabas que estaban todas las paredes forradas de mármol, y al final eso lo que hace es revalorizar la construcción.

Por eso es tan importante conocer y valorar por un lado el suelo y por otro lado la construcción, porque no es la tipología de un elemento u otro, es diferente. Entonces, cuando entré al panteón vi el tipo de calidades que tenía ese panteón y, evidentemente, tuve que preciar un valor porque ese panteón ya hace muchos años que está construido, pero no vale lo mismo esa construcción que está interiormente forrada de mármol que otra que no lo está.

Esos son los aspectos que tuve en cuenta para poder valorar la construcción y juntar el valor de la edificación con el valor del suelo, que me dio el valor total del inmueble en su conjunto.

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Valoración de concesión administrativa

A partir de aquí, arranco con la valoración de la concesión administrativa. Ya tengo el valor de la construcción en su conjunto y ahora lo que tenemos que calcular es el valor residual del inmueble. ¿Qué quiere decir cuando te digo valor residual de un inmueble?

Se considera que un inmueble tiene una vida útil que viene reflejada en la Orden ECO 805. Por ejemplo, una vivienda, un piso, tiene una vida útil establecida por la normativa en cuanto a la valoración de inmuebles de 100 años.

Entonces, ese panteón, bueno, establecimos cuál era la vida útil de ese panteón y, en relación a eso, una vez que ha pasado esa vida útil, se considera que esa edificación sigue dando un uso correcto. Al final, sigue sirviendo para depositar a nuestros seres queridos, sigue dando ese uso.

Entonces, no tiene un valor cero. ¿Qué valor se le da cuando un inmueble ha transcurrido su vida útil pero no tiene un valor cero porque sigue dando un uso? Pues el conocido como valor residual del inmueble. Entonces, en relación al valor de mercado que obtuve en el primer cálculo, se obtiene el valor residual de un inmueble.

Una vez que he obtenido el valor residual de ese inmueble en su conjunto, tanto el suelo como la edificación, tengo que buscar intentar conseguir el valor residual del suelo. ¿Por qué? Porque si al valor residual del total de su conjunto le descuento el valor residual del suelo, obtendré el valor residual de la construcción, que me va a hacer falta para el próximo paso valorativo.

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Canon anual de coste

Cuando tenemos todo eso, tenemos que, por un lado, calcular el canon anual que queda por pagar hasta que transcurra la concesión. Estamos hablando de que la concesión se concedió en el año 1986 y estamos en el 2024. Han transcurrido 37 años y quedan 38 más por transcurrir para terminar esa concesión administrativa.

Teníamos que calcular, por un lado, el valor que había consumido ya ese panteón y, por otro lado, el coste que tendría a los herederos o a quien reciba ese panteón en herencia de aquí hasta que termine la concesión, de aquí a 38 años. ¿Qué coste tendría mantener ese panteón para esa familia? Ese coste viene dado por el canon que anualmente establece el ayuntamiento en relación al uso de ese panteón.

Una vez obtenidos todos estos cálculos, no teníamos más que aplicar la fórmula con elevaciones exponentes y una serie de cálculos.

Aplicamos la fórmula que existe en la valoración inmobiliaria para valorar este tipo de concesiones administrativas y obtuvimos un valor real, un valor del uso a día de hoy.

Ese valor de uso de los 38 años que quedan pendientes de transcurrir hasta que termine esa concesión, a día de hoy, teníamos un valor de uso real y un valor objetivo, un valor fiable basado en una metodología que existe para que los herederos puedan tomar decisiones entre ellos.

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Anécdota

Recuerdo que uno de los herederos me dijo que tenía a su padre enterrado en otro lugar y quería trasladarlo y llevarlo a uno de los nichos que había dentro del panteón.

Para poder tomar este tipo de decisiones y decir, pues mira, le compro el uso, el derecho de uso a otro de los herederos, a uno de mis primos, para yo poder traer a mi padre y que descanse en paz allí, bueno, pues tenían que tomar esa serie de decisiones.

En definitiva, este tipo de elementos van pasando de generación en generación a través de procesos sucesorios, no son elementos que están a la venta.

No puedes entrar en Idealista, por ejemplo, y buscar «voy a comprar un panteón» porque no lo vas a encontrar. Son elementos que no están a la venta, no hay transacciones de este tipo de elementos.

Pero se dan casos como este en los que tenemos que valorar el panteón y saber el valor que tiene ese derecho de uso hasta los años que queden por transcurrir de esa concesión administrativa.

Hasta aqui el artículo contándote la experiencia de valorar un panteón familia. Si necesitas que te valore la concesión administrativa derivada de un panteón, no dudes y contáctame aquí abajo.

 

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