Desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia

como solucionar el desacuerdo en la valoración de los bienes en herencia

Cuando hay desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia

Perito tasador especialista en tasación de herencias y divorcios
Juan sastre, tasador especializado en tasación de bienes en herencias

A menudo, es fácil encontrar situaciones en las que se producen conflictos en el reparto de la herencia por parte de los herederos de la misma. El desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia, es sin duda, una situación muy habitual. Al tratarse de un bien proindiviso, cada heredero es considerado dueño de todo el bien, copropiedad y condiciona en mayor o menor medida, el buen entendimiento entre las partes.

Dependiendo del estado y necesidades de cada heredero, serán estos, los que decidan qué hacer con el inmueble y dependiendo de su valor de mercado, tomar decisiones al respecto.

 

Como se valora el inmueble en herencia

El desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia, siempre aparece una vez aceptada la herencia por parte de los beneficiados de la misma. Como se valora el inmueble en herencia y que valor se estima del mismo.

Hay diferentes maneras de estipular el valor del inmueble heredado. Si atendemos al valor catastral o fiscal y por norma general, siempre favorecerá al pago de impuestos, en el supuesto que queramos mantener el inmueble, siempre recomendando la adjudicación individual de bien, evitando la adjudicación en proindiviso.

Si por el contrario, la idea es una futura venta inmediata de la vivienda, el factor proindiviso puede jugar a nuestro favor, estipulando un valor de mercado al bien, para una posterior venta y reparto en metálico del beneficio entre los herederos.

 

Al final de este artículo puedes encontrar post relacionados con la TASACIÓN en herencias.

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Cómo se determina el valor de un inmueble 

Para determinar el valor de un inmueble ya sea para reparto de herencia o cualquier otro objeto de tasación, existen varios métodos para la obtención del valor de mercado del inmueble.

La orden ECO 805/2003 establece cuatro métodos de valoración en función del tipo de inmueble y condiciones del mismo. 

Los métodos de comparación, actualización de rentas, de coste y residual. Si quieres conocer más sobre los métodos de valoración de inmuebles, consulta mi artículo cómo se valora un bien inmueble en herencia.

 

Solución a un desacuerdo en la valoración del inmueble en herencias

Llegado al momento, hay que buscar una solución al desacuerdo en la valoración de inmuebles en herencias. Son momentos y situaciones en los que los sentimientos afloran, por el hecho de haber perdido un ser querido y se deben repartir sus bienes.

La solución en el avalúo de los bienes, pasa por realizar una tasación de cada uno de los mismos, a través de un tasador externo y objetivo, libre de sentimentalismos, que aporte, una tasación real.

 

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Si uno de los herederos no está conforme con valoración

Cuantos más herederos formen parte del proceso sucesorio, más posibilidades hay que existan conflictos entre ellos. Puede pasar que uno o varios, sean los que forman el lio y paralizan el proceso de sucesión. En este caso, la solución pasa por que todos los herederos firmen un compromiso de aceptar la valoración de indique un perito imparcial. De ahí, la importancia de una tasación externa en el proceso sucesorio.

 

Quién valora los bienes que hay en una herencia

La valoración de los bienes que hay en una herencia es en muchas ocasiones el factor de discrepancia entre herederos. Encontrar quién valora los bienes que hay en una herencia para obtener un valor de mercado del bien y realizar un posterior reparto equitativo entre los beneficiarios de la herencia.

Lo habitual en un proceso sucesorio, es tener la necesidad de valorar los bienes inmuebles por la existencia de desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia Pero además de bienes inmobiliarios hay otros que también pueden llegar a ser valorados. Hablo de vehículos y embarcaciones, mobiliario y contenido en viviendas, joyas o arte y antigüedades.

Si quieres conocer que tipo de tasador es necesarios para cada tipo de bienes en herencia, consulta mi artículo, quién valora los bienes en herencia.

 

Cómo repartir una herencia entre hermanos

El repartir una herencia entre hermanos supone pasar por varias fases durante el proceso sucesorio.

  • La fase preparatoria donde conocer si existe o no testamento y recapitular los documentos necesarios para llevar todo el proceso como son el certificado de defunción, de últimas voluntades, certificado de contratos de seguro y testamento.
  • Fase informacional sobre los bienes donde se deberán conocer los bienes que forman la masa hereditaria tales como inmuebles, vehículos, certificado de bancos y deudas en caso de que existan.
  • Realizar el reparto y adjudicación de la herencia mediante el cuaderno particional. Documento en el que quedará plasmada la voluntad del testador, el listado de los bienes y el reparto acordado por los herederos.
  • Por último el pago de impuestos que grava la aceptación de una herencia y el posterior registro de los bienes en la entidad correspondiente.

 

Qué pasa si en una herencia uno de los herederos no quiere vender

Qué pasa si un heredero no quiere vender la casaEn un reparto de herencia, es habitual que uno de los herederos no quiera vender el inmueble heredado y el resto sí. En este tipo de casos, la venta debe estar consensuada y aprobada por cada uno de los herederos. No vale la opción del acuerdo por mayoría. 

Si llegado el momento, no hay acuerdo entre los herederos, existe la opción de la división judicial de herencia y la subasta pública. La parte que no esté conforme con la venta, puede solicitar la acción de división que determinará la venta del inmueble en subasta pública.

Conoce más sobre este tema en mi artículo, que pasa si un heredero no quiere vender.

 

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Acudir a la división judicial de herencia

Otra solución al reparto de la herencia, pasa por la división judicial de herencia. Es la salida menos amistosa del proceso sucesorio. Implica a todos los herederos a dilatar en el tiempo todo el proceso. Además de ello, el coste del proceso sucesorio, se ve incrementado, necesitando para ello, figuras judiciales como el contador partidor o peritos judiciales.

Si quieres conocer todo el proceso  judicial de herencia, te lo explico en mi artículo, que es la división judicial de herencia.

 

Que soluciones existen para facilitar acuerdo entre herederos

Cierto es, que ninguno de los herederos puede realizar de forma unilateral, la venta del inmueble. Siempre debe contar con la autorización del resto de copropietarios del bien.

También es cierto, que ningún copropietario puede obligar a vender a la otra parte ni a permanecer en la comunidad de bienes establecida.

Para evitar conflictos que no llevan a ninguna parte, y en pro de favorecer un buen entendimiento entre partes, existen varias opciones para ello:

  • Que uno de los herederos, formalice la compra al resto, de sus partes correspondientes del bien. Siempre se termina en una conclusión, buscar la propiedad única del bien.
  • Buscar una venta del inmueble a un tercero interesado en ella. Una vez vendida, repartir entre los herederos, el beneficio obtenido.
  • Acudir a un mediador especialista en herencias (abogado), en busca de una solución que agrade a cada una de las partes.
  • Por último, si nada de lo anteriormente propuesto, evita el conflicto, debemos acudir a la vía judicial.

 

División de la cosa común o extinción de condominio

En caso de tener que iniciar un procedimiento de división de la cosa común, es importante saber que basta con que uno de los herederos solicite la venta del bien para iniciar este procedimiento.

Siempre es aconsejable evitar en la medida de lo posible este procedimiento. Además de dilatar en el tiempo el proceso sucesorio, deriva en situaciones poco beneficiosas para las partes. El proceso termina con la subasta de la vivienda en común y el precio de adjudicación suele ser muy inferior al precio de mercado.

Lo que debería ser una solución, termina siendo un enredo.

 

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