Desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia

como solucionar el desacuerdo en la valoración de los bienes en herencia

Qué hacer cuando existe un desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia

Los herederos de una herencia pueden tomar varias decisiones durante el proceso si existe un desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia. Soluciones como valorar de manera conjunta los bienes, valorar por separado y establecer la media de las valoraciones como cantidad acordada, fiarse del valor de referencia del catastro e incluso puede acudir por vía judicial para llevar a cabo el reparto.

A través de este artículo voy a ofrecer la diferentes posibilidades de las que optan los herederos, para repartir una herencia aún existiendo un desacuerdo con el valor de los inmuebles. Como deben valorarse los inmuebles para evitar desacuerdos puede v

Además encontrarás un vídeo publicado en mi canal de Youtube, hablando de este tema. Mejor te expreso en vídeo lo que te redacto en este artículo.

 

En este vídeo te pongo ejemplos y casos reales.

 

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Cuándo hay desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia

A menudo, es fácil encontrar situaciones en las que se producen conflictos en el reparto de la herencia por parte de los herederos de la misma. El desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia, es sin duda, una situación muy habitual. Al tratarse de un bien proindiviso, cada heredero es considerado dueño de todo el bien, copropiedad y condiciona en mayor o menor medida, el buen entendimiento entre las partes.

Dependiendo del estado y necesidades de cada heredero, serán estos, los que decidan qué hacer con el inmueble y dependiendo de su valor de mercado, tomar decisiones al respecto.

 

Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de herencias, he resumido lo que necesitas para saber sobre el desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia.

 

Desacuerdo en reparto de herencia

El desacuerdo en reparto de herencia, es un clasico. ¡¡ Cuantas familias se han roto por repartir una herencia  !!

Discrepancias que en muchos casos se evitan y en otros solo hacen que acentuar malas relaciones que ya vienen del pasado. Otras veces es a raiz del reparto donde empiezan los conflictos que enquistan relaciones por muchos años o de por vida.

Gran parte de esos problemas familiares los generan los bienes recibidos y su valoración. Hace tiempo me dijeron aquello de  «familia es lo que queda después de una herencia».

Nunca una frase ha sido tan acertada.

 

Cómo se valora el inmueble en herencia

El valorar el inmueble en herencia es uno de los momentos que mayor discrepancias y desacuerdos puede llegar a generar entre herederos. Existen varias maneras de valorar los inmuebles en herencias, todos ellos métodos reflejados en la orden ECO 805/2003 y también en base al criterio que pueda adoptar el tasador. Del rigor y la profesionalidad con la que éste pueda actuar, dependerá el valor obtenido de los bienes. En herencias es muy común en conocido como conflicto de intereses.

Llegado el momento y dependiendo del heredero y las intenciones de este para el uso de la vivienda heredada, querrá que su valor sea mayor o menor. Me explico.

Si uno de los herederos quiere adquirir al otro su parte del inmueble, el que «compra» deseará que el inmueble se valore por bajo y así tener que satisfacer en menor cantidad enconómica al otro coheredero. Ocurre al revés si la parte es la que vende. Deseará que el el inmueble se valore a la alza, para recibir mas cantidad del heredero que compra.

En un proceso de herencia, hay que distinguir dos momentos en los que el valorar el inmueble heredado, adquiere mucha importancia. Por un lado la aceptación de la herencia con el pago de impuestos y por otro el reparto y su adjudicación.

 

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Hacienda cambia el sistema para tasar los bienes que se heredan. Valor de referencia

Desde el pasado 01 de enero de 2022, hacienda cambia el sistema de valoración de bienes que se heredan. Obliga al contribuyente a valorar los bienes en herencia en base al valor de referencia catastral. Un valor que se basa en las compra venta del mercado inmobiliario de la zona en un periodo de tiempo determinado.

Tomando como referencia valores obtenidos mediante transacciones notariales y en el registro de la propiedad, la administración ofrece un valor de mercado estimado y obliga a tributar en el impuesto de sucesiones por ese valor.

Si quieres conocer como recurrir el valor de referencia e informarte más sobre este tema, consulta mi artículo «RECLAMAR VALOR DE REFERENCIA».

 

tasación para reclamar valor de referencia

 

Reparto de herencia. Valor catastral o valor de mercado

En relación al enunciado anterior, a la pregunta de valor catastral o valor de mercado la respuesta es clara, siempre valor de mercado. Para garantizar un reparto justo entre los herederos y evitar que alguno salga beneficado sobre otro, será el valor de mercado el que garantice un reparto justo.

Además de ello y a diferencia de lo que ocurría antes de 2022, la opción de valorar por catastro no, queda descartada. Si o si hay que tributar y pagar impuestos en base al valor de referencia que aporta el catastro.

 

 

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Desacuerdo en valoración de inmueble en herencia para reparto

El desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia para reparto, siempre aparece una vez aceptada la herencia por parte de los beneficiados de la misma. Como se valora el inmueble y que valor se estima del mismo.

Hay diferentes maneras de estipular el valor del inmueble heredado. Hay herederos que optan por dar un valor estimado en base a portales inmobiliarios generales. Hay otros que valoran a través de un tasador conjunto o varias tasaciones para obtener la media. Y después hay otros que no valoran y siguen en copropiedad del bien.

Uno de mis consejos que siempre ofrezco a los herederos es evitar la titularidad conjunta del proindiviso.Siempre recomendando la adjudicación individual de bien.

 

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Porqué la tasación del proindiviso en herencia

Al heredar un inmueble entre varios coherederos, se produce la llamada situación de proindiviso. Es decir, ser propietarios de un inmueble entre varios herederos pero por su tipología no es divisible. Por tanto, todos son propietarios de todo. 

Un inmueble piso es un claro ejemplo de proindiviso. No podemos decidir que un heredero se quede una habitación y el otro la otra. Un piso es indivisible.

Si de por sí, una herencia es origen de conflictos,  lo es más aún cuando la toma de decisiones tiene que ser común entre todas las partes, en favor de alguno de los bienes proindivisos recibidos.

Una manera de favorecer el proceso sucesorio y facilitar la toma de decisiones es la tasación del proindiviso recibido. A través de ella, se puede establecer un valor real del inmueble y tomar decisiones sobre él. Quizás un heredero le compra su parte al otro o se vende el inmueble a un tercero en base a esa valoración y se reparte el beneficio.

 

Cómo tasar bienes en Herencia. Métodos

Para tasar bienes en Herencia existen cuatro métodos que garantizan que el valor obtenido a través de ellos, sea un valor próximo al de mercado. A través del cual se favorecen los acuerdos entre las partes y garantizan que ninguno de los herederos salga ni perjudicado ni beneficado.

La orden ECO 805/2003 establece cuatro métodos de valoración en función del tipo de inmueble y condiciones del mismo. 

  • Método comparativo: Basa su valor en la comparación de inmuebles lo más parecidos al inmueble heredado. En base a una comparativa y estudio de mercado, llegar a establecer el valor de mercado de un inmueble.
  • Metodología de coste de construcción: Estudia el coste de volver a construir ese inmueble en base a sus características, calidades y depreciación física y funcional.
  • Método residual: Se utiliza para valorar solares urbanos y urbanizables. En relación a la edificabilidad que presente el solar, puede valer más o menos.
  • Actualizar rentas: Basa su valor en las rentas que puede dar un inmueble. se valoran con esta metodología inmuebles tipo hoteles, hospitales, centros comerciales o inmuebles ligados a una explotación económica.

Si quieres conocer más sobre los métodos de valoración de inmuebles, consulta mi artículo cómo se valora un bien inmueble en herencia.

 

Quién valora los bienes que hay en una herencia

La valoración de los bienes que hay en una herencia es en muchas ocasiones el factor de discrepancia entre herederos. Encontrar quién valora los bienes que hay en una herencia para obtener un valor de mercado del bien y realizar un posterior reparto equitativo entre los beneficiarios de la herencia.

Lo habitual en un proceso sucesorio, es tener la necesidad de valorar los bienes inmuebles por la existencia de desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia Pero además de bienes inmobiliarios hay otros que también pueden llegar a ser valorados. Hablo de vehículos y embarcaciones, mobiliario y contenido en viviendas, joyas o arte y antigüedades.

Si quieres conocer que tipo de tasador es necesarios para cada tipo de bienes en herencia, consulta mi artículo, quién valora los bienes en herencia.

 

tasador de herencias

 

 

Qué soluciones existen al desacuerdo en la valoración del inmueble en herencias

Existen varias soluciónes al desacuerdo en la valoración de inmuebles en herencias, pero no siempre a gusto para todos. Desde la contratación de un tasador conjunto un tasador por cada heredero, valorar por valor de referencia, valorar en base a criterios poco fiables como amigos, vecinos y demás o incluso valorar a traves de portales genéricos inmobiliarios.

  • Valoración conjunta de tasador: Un tasador elegido comunmente por todos los herederos, será el que valora el inmueble en herencia. La valoración que ofrezca ese tasador, será tomada como base para el reparto y la adjudicación de los bienes.
  • Un tasador de cada heredero: Cada beneficiario de la herencia, aporta su tasador. De las tasaciones aportadas, se obtiene una media que será la que se establecerá en el reparto.
  • Valorar en base a criterios poco fiables: Valoraciónes y opiniones de amigos, vecinos o portales inmobiliarios de la zona. Sin duda la peor opción y la que más conflictos puede generar.

 

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Si uno de los herederos no está deacuerdo con valoración del inmueble

Si uno de los herederos no está deacuerdo con la valoración del inmueble, tenemos un problema. Esa persona puede llegar a enquistar y parar el proceso hasta tenerlo que llevar por vía judicial.

Cuantos más herederos formen parte del proceso sucesorio, más posibilidades hay que existan conflictos entre ellos. Puede pasar que uno o varios, sean los que forman el lio y paralizan el proceso de sucesión. En este caso, la solución pasa por que todos los herederos firmen un compromiso de aceptar la valoración de indique un perito imparcial. De ahí, la importancia de una tasación externa en el proceso sucesorio.

 

Cómo repartir una herencia entre hermanos

El repartir una herencia entre hermanos supone pasar por varias fases durante el proceso sucesorio.

  • La fase preparatoria donde conocer si existe o no testamento y recapitular los documentos necesarios para llevar todo el proceso como son el certificado de defunción, de últimas voluntades, certificado de contratos de seguro y testamento.
  • Fase informacional sobre los bienes donde se deberán conocer los bienes que forman la masa hereditaria tales como inmuebles, vehículos, certificado de bancos y deudas en caso de que existan.
  • Realizar el reparto y adjudicación de la herencia mediante el cuaderno particional. Documento en el que quedará plasmada la voluntad del testador, el listado de los bienes y el reparto acordado por los herederos.
  • Por último el pago de impuestos que grava la aceptación de una herencia y el posterior registro de los bienes en la entidad correspondiente.

 

Qué pasa si en una herencia uno de los herederos no quiere vender

Qué pasa si un heredero no quiere vender la casaEn un reparto de herencia, es habitual que uno de los herederos no quiera vender el inmueble heredado y el resto sí. En este tipo de casos, la venta debe estar consensuada y aprobada por cada uno de los herederos. No vale la opción del acuerdo por mayoría. 

Si llegado el momento, no hay acuerdo entre los herederos, existe la opción de la división judicial de herencia y la subasta pública. La parte que no esté conforme con la venta, puede solicitar la acción de división que determinará la venta del inmueble en subasta pública.

Conoce más sobre este tema en mi artículo, que pasa si un heredero no quiere vender.

 

Si necesitas asesoramiento para una herencia de la que eres parte implicada, puedo recomendarte abogados especialistas en derecho de sucesiones.

 

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¿Puedo acceder a un inmueble que soy heredero y esta ocupado por otro heredero?

Cabe recordar que por norma general, los beneficiarios de una herencia lo son a partes iguales. Si dos hermanos heredan un inmueble, son coopropietarios a partes iguales del mismo. El problema viene, cuando un heredero habita el inmueble heredado y no deja acceder a otro heredero.

Si mi hermano me niega el acceso a la vivienda heredada, la solución más viable sería instar un procedimiento de desalojo contra él, ya que está ocupando la propiedad sin tener derecho a hacerlo.

Lo primero sería enviarle un requerimiento extrajudicial al coheredero, explicándole la situación y advirtiéndole que, si no permite el acceso a la vivienda, se tomarán medidas legales.

En caso de que el coheredero no responda al requerimiento, se puede optar por iniciar un juicio verbal de desahucio o presentar una demanda de disolución de condominio para vender la propiedad de manera legal a través del sistema judicial.

 

Qué soluciones existen para facilitar acuerdo entre herederos

Cierto es, que ninguno de los herederos puede realizar de forma unilateral, la venta del inmueble. Siempre debe contar con la autorización del resto de copropietarios del bien.

También es cierto, que ningún copropietario puede obligar a vender a la otra parte ni a permanecer en la comunidad de bienes establecida.

Para evitar conflictos que no llevan a ninguna parte, y en pro de favorecer un buen entendimiento entre partes, existen varias opciones para ello:

  • Que uno de los herederos, formalice la compra al resto, de sus partes correspondientes del bien. Siempre se termina en una conclusión, buscar la propiedad única del bien.
  • Buscar una venta del inmueble a un tercero interesado en ella. Una vez vendida, repartir entre los herederos, el beneficio obtenido.
  • Acudir a un mediador especialista en herencias (abogado), en busca de una solución que agrade a cada una de las partes.
  • Por último, si nada de lo anteriormente propuesto, evita el conflicto, debemos acudir a la vía judicial.

 

Acudir a la división judicial en caso de desacuerdo en la valoración del inmueble en Herencia

Otra solución al reparto de la herencia, pasa por la división judicial de herencia en caso de desacuerdo en la valoración del inmueble.. Es la salida menos amistosa del proceso sucesorio. Implica a todos los herederos a dilatar en el tiempo todo el proceso. Además de ello, el coste del proceso sucesorio, se ve incrementado, necesitando para ello, figuras judiciales como el contador partidor o peritos judiciales.

Es un procedimiento de jurisdicción voluntaria, donde se realiza una jusnta de herederos y un inventario de bienes con valoración. En caso de no existir acuerdo, el juez solicitará nombramiento de un contador partidor y peritos.

Si quieres conocer todo el proceso  judicial de herencia, te lo explico en mi artículo, que es la división judicial de herencia.

 

División de la cosa común en herencia

En caso de tener que iniciar un procedimiento de división de la cosa común en herencia, es importante saber que basta con que uno de los herederos solicite la venta del bien para iniciar este procedimiento.

Siempre es aconsejable evitar en la medida de lo posible este procedimiento. Además de dilatar en el tiempo el proceso sucesorio, deriva en situaciones poco beneficiosas para las partes. El proceso termina con la subasta de la vivienda en común y el precio de adjudicación suele ser muy inferior al precio de mercado.

Lo que debería ser una solución, termina siendo un enredo.

 

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Extinción de condominio en herencia

La extinción de condominio en herencia busca el romper la situación de copropiedad que existen cuando varios herederos aceptan los bienes recibidos en herencia. La situación de varios herederos siendo propietarios de un mismo bien, puede provocar conflictos y discrepancias.

Mejor buscar una salida a esa situación.

 

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