Desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia

Seguro que estás en un proceso de herencia y hay un desacuerdo en la valoración del inmueble de la herencia. Solo para tranquilizarte te digo que soy especialista en valorar herencias con desacuerdos, tranquilo/a que  tienes varias soluciones sobre ello y que yo te las voy a decir en este artículo.

Voy a aclararte todas tus dudas desde mi visión de tasador de herencias. Llevo valorando más de 8 años y tengo gran conocimiento de ello.

Qué vas a ver en esta página:

• Que soluciones tienes si hay desacuerdo en la valoración de la herencia con el resto de herederos.
• Qué pasa si los herederos no os poneis de acuerdo.
• Cómo hacienda ha cambiado el sistema de valorar los bienes que se heredan
• Como valoro yo los inmuebles en herencia

Además te voy a explicar casos reales con los que me he encontrado y en los que seguro te verás reflejado/a.

Soy Juan Sastre y soy tasador especialista en valoración de Herencias. Llevo más de 8 años valorando.

A modo aperitivo, te dejo este vídeo para que conozcas de primera mano, lo que pienso de la valoración de herencia y como puedes solucionar el desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia. Como digo en el vídeo…..arrancamos !!!!

 

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El desacuerdo entre herederos por el valor de la herencia

Si, a menudo es habitual que lleguen a mí los herederos de una herencia diciendo… Juan ayúdanos !!. El desacuerdo entre los herederos por el valor de los inmuebles en herencia es una situación diaria en mi día a día.

Muchos de esos desacuerdos se producen por algo que desaconsejo en herencia y es el hecho de aceptar los bienes y el reparto en copropiedad.

Una copropiedad es cuando los herederos son dueños de todo a partes iguales. Por ejemplo, que un padre deja en herencia un piso a sus dos hijos que no se ponen deacuerdo por el valor o por lo que hacer con ese piso. De este tipo de casos, ya te digo yo que los veo a diario.

Al tratarse de un bien proindiviso, cada heredero es considerado dueño de todo el bien, copropiedad y condiciona en mayor o menor medida, el buen entendimiento entre las partes.

 

Evita proindivisos para favorecer un acuerdo en herencia

Solo te reafirmo lo que te he dicho anteriormente, si en la medida de los posible se evitan proindivisos ayudareis a favorecer un acuerdo entre las partes y la valoración.

La mayoría de veces, repartirse la herencia y adjudicarse con el todo es de todos, lo único que se hace en aumentar un posible desacuerdo entre los hermanos.

El primer consejo que te dejo en este artículo es; si quieres evitar desacuerdos en la herencia, evita los proindivisos. Palabra de tasador que los veo de todos los colores….

Sigue leyendo que te informo de más consejos e ideas que tengo en la mente.

 

Desacuerdo en reparto de herencia

El desacuerdo en reparto de herencia, es un clasico. ¡¡ Cuantas familias se han roto por repartir una herencia  !!

Discrepancias que en muchos casos se evitan y en otros solo hacen que acentuar malas relaciones que ya vienen del pasado. Otras veces es a raiz del reparto donde empiezan los conflictos que enquistan relaciones por muchos años o de por vida.

Gran parte de esos problemas familiares los generan los bienes recibidos y su valoración.

Hace tiempo me dijeron aquello de  «familia es lo que queda después de una herencia». Nunca una frase ha sido tan acertada.

Vale, contando que ya habeis aceptado la herencia y teneis que repartir y adjudicar los bienes de ella te preguntarás…¿Cómo lo hacemos Juan?. ¿Cómo saber que valor dar a los inmuebles si quiero evitar problemas con mis hermanos?.

Seguimos leyendo y te digo. Ya si has llegado hasta aqui, es por que te interesa lo que digo y como lo digo, no abandones ahora. Vamos a entrar de lleno en la valoración de la herencia.

Este próximo bloque, es la duda que más tienen los herederos.

 

Reparto de herencia. Valor catastral o valor de mercado

En relación al enunciado anterior, a la pregunta de valor catastral o valor de mercado la respuesta es clara, siempre valor de mercado.

Para garantizar un reparto justo entre los herederos y evitar que alguno salga beneficado sobre otro, será el valor de mercado el que garantice un reparto justo.

El error de valorar con valor catastral una herencia, es un fallo y de los gordos. Si, una herencia que quiera repartirse y adjudicarse NUNCA puede valorarse por catastro. Menuda metedura de pata haceis si lo haceis.  

El catastro no valora correctamente los inmuebles de la Herencia y vais a meter la cagada del siglo si lo haces así. Perdona la expresión, pero veo mucha gente que lo hace.

Además de ello y a partir de 2022, la administración nos obliga a establecer el valor de referencia como el valor obligatorio para aceptar la herencia. ese valor o superior. Te lo explico muy rápido.

 

Hacienda cambia el sistema para tasar los bienes que se heredan

Desde el pasado 01 de enero de 2022, hacienda cambia el sistema de valoración de bienes que se heredan y nos obliga a valorar los bienes en herencia en base al valor de referencia catastral. Un valor que se basa en las compra venta del mercado inmobiliario de la zona en un periodo de tiempo determinado.

Ese valor tiene muchas lagunas y que muchas veces no se corresponde con el real. Me he encontrado por ejemplo valor de referencia por casi el doble del valor real del inmueble. ¿Sabes que significa eso?. Que tu como heredero tendrás que pagar casi el doble de lo que te tocaría.

Como digo yo y me da igual si el estado se enfada… «un robo a mano armada»

Tomando como referencia valores obtenidos mediante transacciones notariales y en el registro de la propiedad, la administración ofrece un valor de mercado estimado y obliga a tributar en el impuesto de sucesiones por ese valor.

Puede reclamarlo y quizás te hagan caso y quizás no. Pero el derecho al pataleo que no quede.

Si quieres conocer como recurrir el valor de referencia e informarte más sobre este tema, consulta mi artículo «RECLAMAR VALOR DE REFERENCIA».

 

Una vez que ya sabes que para aceptar la herencia, debes hacerlo por mínimo el valor de referencia catastral, te puedes preguntar «vale Juan y si queremos asegurar un valor real de la herencia para hacer el reparto y evitar desacuerdos por la valoración del inmueble, ¿Cómo podemos hacerlo?.

Te lo explico a continuación. Pero antes te hablo de mí y cual es mi función en un reparto de Herencia.

 

 

Quién valora los bienes que hay en una herencia

Yo soy quien valora los bienes de una herencia, un tasador especialista en este tipo de situaciones. Mira la siguiente fotografía que te muestra mi titulación.

Lo habitual en un proceso sucesorio, es tener la necesidad de valorar los bienes inmuebles por la existencia de desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia. Pero además de bienes inmobiliarios hay otros que también pueden llegar a ser valorados. Hablo de vehículos y embarcaciones, mobiliario y contenido en viviendas, joyas o arte y antigüedades.

Si quieres conocer que tipo de tasador es necesarios para cada tipo de bienes en herencia, consulta mi artículo, quién valora los bienes en herencia.

Bien, vamos a ello. Te explico como se valora una herencia. 

 

 

 

Cómo se valora un inmueble en herencia

Te explico como tasador especialista en herencia, como valoro un inmueble en este proceso.

Existen varias maneras de valorar los inmuebles en herencias y al tratarse del conocido como «mercado libre» , debe ser el tasador que elija como valorar, pero eso si, en base a un criterio objetivo, fiable y profesional. Eso de «por que yo lo digo, no vale».

También existen métodos reflejados en la orden ECO 805/2003 que se utilizan para valoraciones hipotecarias y también en base al criterio que pueda adoptar el tasador. Del rigor y la profesionalidad con la que éste pueda actuar, dependerá el valor obtenido de los bienes.

En herencias es muy común el conocido como conflicto de intereses y ante todo hay que evitar eso Llegado el momento y dependiendo del heredero y las intenciones de este para el uso de la vivienda heredada, querrá que su valor sea mayor o menor. Me explico.

Si uno de los herederos quiere adquirir al otro su parte del inmueble, el que «compra» deseará que el inmueble se valore por bajo y así tener que satisfacer en menor cantidad enconómica al otro coheredero. Ocurre al revés si la parte es la que vende. Deseará que el el inmueble se valore a la alza, para recibir mas cantidad del heredero que compra.

 

Como valora Juan Sastre un inmueble en Herencia

Sinceramente, a mi me gusta tomar como base valorativa alguno de los métodos que hay en la orden ECO. Eso no quiere decir que siempre los siga al pie de la letra.

Lo que si puedo decirte es que SIEMPRE valoro los inmuebles de una herencia tomando como referencia alguno de ellos. ¿Sabes por que?. Por que se llevan utilizando para varios motivos y durante varios años. Además ofrecen una metodología fiable y basada en argumentos firmes.

Puedes pensar que soy un romántico…quizás tengas razón.

Para que tengas una pequeña idea de que métodos hay en la orden ECO y para que sirven, te los resumo brevemente;

• Método comparativo: Basa su valor en la comparación de inmuebles lo más parecidos al inmueble heredado. En base a una comparativa y estudio de mercado, llegar a establecer el valor de mercado de un inmueble.
• Metodología de coste de construcción: Estudia el coste de volver a construir ese inmueble en base a sus características, calidades y depreciación física y funcional.
• Método residual: Se utiliza para valorar solares urbanos y urbanizables. En relación a la edificabilidad que presente el solar, puede valer más o menos.
• Actualizar rentas: Basa su valor en las rentas que puede dar un inmueble. se valoran con esta metodología inmuebles tipo hoteles, hospitales, centros comerciales o inmuebles ligados a una explotación económica.

Si quieres conocer más sobre los métodos de valoración de inmuebles, consulta mi artículo cómo se valora un bien inmueble en herencia.

 

 

Porqué la valoración del proindiviso en herencia

Como te he dicho antes, mi principal consejo es que evites los proindivisos. Que se acepte la herencia adjudicando los bienes de manera unipersonal, pero entiendo que no siempre puede ser así. Es un rollo, pero lo entiendo. Dejame decirte porque debes valorar los proindivisos de la herencia. Consejo de tasador que no te conoce pero que entiende bien tus problemas e inquietudes…

Al heredar un inmueble entre varios coherederos, se produce la llamada situación de proindiviso. Es decir, ser propietarios de un inmueble entre varios herederos pero por su tipología no es divisible. Por tanto, todos son propietarios de todo. 

Un inmueble piso es un claro ejemplo de proindiviso. No podemos decidir que un heredero se quede una habitación y el otro la otra. Un piso es indivisible. ¿Verdad?.

Si de por sí, una herencia es origen de conflictos, lo es más aún cuando la toma de decisiones tiene que ser común entre todas las partes, en favor de alguno de los bienes proindivisos recibidos.

Una manera de favorecer el proceso sucesorio y facilitar la toma de decisiones es la tasación del proindiviso recibido. A través de ella, se puede establecer un valor real del inmueble y tomar decisiones sobre él. Quizás un heredero le compra su parte al otro o se vende el inmueble a un tercero en base a esa valoración y se reparte el beneficio.

Ya me he adelantado. Puedes preguntarte ¿Qué puedo hacer si sigue el desacuerdo con el resto de herederos por el valor de los inmuebles?.

Pues nada, sigo y te explico.

 

Soluciones al desacuerdo en la valoración de inmueble heredados

Existen varias soluciónes al desacuerdo en la valoración de inmuebles en herencias, pero no siempre a gusto para todos. Desde la contratación de un tasador conjunto un tasador por cada heredero, valorar por valor de referencia, valorar en base a criterios poco fiables como amigos, vecinos y demás o incluso valorar a traves de portales genéricos inmobiliarios, pero sin duda es lo menos recomendable.

• Valoración conjunta de tasador: Un tasador elegido comunmente por todos los herederos, será el que valora el inmueble en herencia. La valoración que ofrezca ese tasador, será tomada como base para el reparto y la adjudicación de los bienes.
• Un tasador de cada heredero: Cada beneficiario de la herencia, aporta su tasador. De las tasaciones aportadas, se obtiene una media que será la que se establecerá en el reparto. Esto se hace más de lo que crees.
• Valorar en base a criterios poco fiables: Valoraciones y opiniones de amigos, vecinos o portales inmobiliarios de la zona. Sin duda la peor opción y la que más conflictos puede generar. Si tomas esta decisión, estais perdidos….

Sea como sea, teneis que buscar soluciones a ese desacuerdo.

Y ahora seguro que te preguntas….Seguimos liados por el valor y no hay acuerdo con el valor de la herencia y que hacer con los bienes. ¿Qué soluciones tenemos Juan?

Te resumo rapidamente lo que podríais hacer.

 

Soluciones al desacuerdo en el reparto de la herencia

Bueno, si ya estais en un punto sin retorno y no hay manera de llegar a una solución en cuanto al reparto y el valor de los inmuebles en herencia, me sabe mal decirte lo que siempre digo «Houston, tenemos un problema».

Cierto es, que ninguno de los herederos puede realizar de forma unilateral, la venta del inmueble. Siempre debe contar con la autorización del resto de copropietarios del bien.

También es cierto, que ningún copropietario puede obligar a vender a la otra parte ni a permanecer en la comunidad de bienes establecida.

Para evitar conflictos que no llevan a ninguna parte, y en pro de favorecer un buen entendimiento entre partes, existen varias opciones para ello:

• Que uno de los herederos, formalice la compra al resto, de sus partes correspondientes del bien. Siempre se termina en una conclusión, buscar la propiedad única del bien.
• Buscar una venta del inmueble a un tercero interesado en ella. Una vez vendida, repartir entre los herederos, el beneficio obtenido.
• Acudir a un mediador especialista en herencias (abogado), en busca de una solución que agrade a cada una de las partes.
• Por último, si nada de lo anteriormente propuesto, evita el conflicto, debemos acudir a la vía judicial.

Eso si que es un verdadero follón. Meterte judicialmente a repartir una Herencia, te va a costar tiempo, dinero y desgaste emocional.

 

 

División judicial en caso de desacuerdo en la valoración del inmueble en Herencia

Otra solución al reparto de la herencia, pasa por la división judicial de herencia en caso de desacuerdo en la valoración del inmueble.. Es la salida menos amistosa del proceso sucesorio. Implica a todos los herederos a dilatar en el tiempo todo el proceso. Además de ello, el coste del proceso sucesorio, se ve incrementado, necesitando para ello, figuras judiciales como el contador partidor o peritos judiciales.

Es un procedimiento de jurisdicción voluntaria, donde se realiza una jusnta de herederos y un inventario de bienes con valoración. En caso de no existir acuerdo, el juez solicitará nombramiento de un contador partidor y peritos.

Si quieres conocer todo el proceso  judicial de herencia, te lo explico en mi artículo, que es la división judicial de herencia.

 

División de la cosa común en herencia

En caso de tener que iniciar un procedimiento de división de la cosa común en herencia, es importante saber que basta con que uno de los herederos solicite la venta del bien para iniciar este procedimiento.

Siempre es aconsejable evitar en la medida de lo posible este procedimiento. Además de dilatar en el tiempo el proceso sucesorio, deriva en situaciones poco beneficiosas para las partes. El proceso termina con la subasta de la vivienda en común y el precio de adjudicación suele ser muy inferior al precio de mercado.

Lo que debería ser una solución, termina siendo un enredo.

 

En definitiva, si el desacuerdo en la valoración del inmueble en herencia genera una situación insostenible, no te quedará otra que acudir a un juez y que te diga como debeis hacerlo y como se reparten los bienes. Una pena, pero no te quedará otra.

Recuerda que estoy especializado en valoración de este tipo de procesos. Las herencias y yo somos buenos amigos. Estoy acostumbrado a lidiar con herederos, testamentos, notarios, abogados y primos o sobrinos. Si necesitas valorar inmuebles para repartir una herencia, contacta conmigo aquí abajo y dejate de problemas.