Cuando se habla del valor de una vivienda, mucha gente piensa únicamente en los metros cuadrados o en la ubicación. Sin embargo, hay un factor que puede afectar mucho al precio final y que muchas veces pasa desapercibido: La distribución de una vivienda puede reducir su valor.

Soy Juan Sastre y, después de muchos años valorando viviendas en herencias, divorcios y compraventas, he visto casos donde una mala distribución interior puede reducir el valor de una vivienda de forma considerable.

Te lo explico en este vídeo de mi canal de Youtube o también en este artículo.

 

Cómo afecta la distribución interior al valor de una vivienda 

La distribución interior determina cómo se utilizan los espacios dentro de una vivienda. Cuando una vivienda está bien distribuida, las estancias tienen una lógica funcional y el uso diario resulta cómodo.

El problema aparece cuando la distribución obliga a atravesar unas habitaciones para acceder a otras o cuando ciertos espacios están mal conectados.

Por ejemplo:

• Acceder a una habitación atravesando otra estancia: Esto reduce la privacidad y hace que la habitación pierda funcionalidad real.

• Tener que entrar en la cocina para llegar al baño: Es una distribución incómoda que limita el uso normal de la vivienda.

• Pasillos excesivamente largos que restan superficie útil: En viviendas antiguas es frecuente encontrar metros desaprovechados en pasillos.

Este tipo de distribuciones se encuentran sobre todo en viviendas antiguas de centros históricos, donde las casas se construyeron con criterios muy distintos a los actuales.

Por qué algunas viviendas del centro histórico tienen peor distribución 

En ciudades con casco antiguo es relativamente habitual encontrar viviendas con distribuciones poco funcionales. Esto ocurre porque muchos edificios se construyeron hace décadas o incluso siglos, cuando los criterios de habitabilidad eran diferentes.

Todo en la vida cambia y las construcciones no serán distintas.

En algunos casos aparecen situaciones como:

• Pasillos largos que conectan todas las estancias: Esto hace que las habitaciones estén alineadas y obliga a atravesar unas para llegar a otras.

• Baños situados detrás de la cocina: Algo que hoy resulta extraño, pero que en viviendas antiguas puede encontrarse.

• Habitaciones sin ventilación directa o con accesos poco prácticos. Estancias que son eso, estancias mal distribuidas y con falta de funcionalidad.

Aunque el inmueble esté en una buena zona, esta falta de funcionalidad puede afectar directamente a su valor de mercado.

Cuánto puede bajar el valor de una vivienda por mala distribución 

Cuando una vivienda presenta problemas claros de funcionalidad, el tasador puede aplicar coeficientes correctores que reducen su valor. 

Estos coeficientes están contemplados en normativa técnica ( RD 1993-1020 Valoracion catastral) y permiten ajustar el precio del inmueble cuando existen factores que afectan a su habitabilidad.

Por ejemplo:

• Una distribución poco cómoda puede reducir el valor entre un 10 % y un 20 %: Esto ocurre cuando el problema es moderado y la vivienda sigue siendo funcional.

• Si la disfuncionalidad es más grave, la depreciación puede llegar incluso al 30 % o 40 %: Esto sucede cuando la distribución limita claramente el uso de la vivienda.

El objetivo de estos coeficientes es reflejar cómo percibiría el mercado ese inmueble, ya que los compradores suelen penalizar las viviendas con distribuciones poco prácticas. 

Por qué un tasador debe analizar la funcionalidad de la vivienda 

Principalmente, por qué tun tasador debe analizar cualquier aspecto que influya en el valor del inmueble.

Cuando se realiza una valoración inmobiliaria, no basta con medir los metros cuadrados. El tasador también analiza cómo se utiliza realmente el espacio. Una vivienda puede tener muchos metros construidos y, aun así, valer menos si su distribución es incómoda o poco funcional.

Por ejemplo:

• Dos viviendas con la misma superficie pueden tener valores distintos: Una distribución eficiente siempre se valora mejor.

• Un inmueble con habitaciones de paso pierde atractivo para compradores: Esto afecta directamente a la demanda.

• Una mala conexión entre estancias reduce la habitabilidad

Por eso, en una valoración del inmueble, se analiza tanto la superficie como la funcionalidad del inmueble.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.