Claves en las que se basa la tasación de una vivienda
A través de este artículo voy a intentar desgranar las claves en las que se basa la tasación de una vivienda. Antes de empezar tengo que decirte que, si bien existen varias metodologías establecidas para llevar a cabo un informe de tasación, parte del mismo se basa en el criterio valorativo del tasador.
No existen dos informes iguales de un mismo inmueble y por tanto tampoco dos valores similares. Cada tasador tiene su forma de valorar, siempre en base a unos óptimos criterios valorativos y bajo el prisma de una objetiva prudencia valorativa.
Un mismo inmueble puede tener varios valores dependiendo del mercado inmobiliarios, el objeto de la pericia y el criterio valorativo que asuma cada tasador.
Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de inmuebles, he resumido lo que necesitas para saber en que se basa la tasación de una vivienda.
Tres conceptos en los que se basa la tasación de una vivienda
La tasación de una vivienda se basa en tres grandes conceptos:
- El valor del suelo: El valor del suelo donde está construida esa edificación ya sea un piso, chalet, garaje o cualquier otro elemento constructivo. Además del suelo hay que calcular la repercusión que tiene ese inmueble sobre ese suelo y su valoración.
- El valor de la construcción: Simplificando mucho el concepto, lo que valdría construir ese mismo inmueble con iguales características a fecha de tasación. Para ello además de conocer y estimar los gastos propios de construcción (costes del constructor), se debe valorar los gastos relacionados con permisos, y licencias (gastos del promotor).
- Coeficiente de mercado: Por último, se debe conocer el coeficiente de mercado de esa vivienda. El margen comercial que ese inmueble genera una vez construido.
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Qué se tiene en cuenta a la hora de tasar una casa
A la hora de tasar una casa se tienen en cuenta sus características en relación a otras de similares prestaciones. Lo que no se puede hacer es valorar un inmueble y compararlo con otros de diferente tipología y ubicación. Eso sería faltar a la objetividad y el rigor que se necesita para elaborar un informe de tasación.
Tomando como base las características interiores de la casa (veremos más adelante las características exteriores), el valor de tasación de un inmueble pasa por analizar su superficie, habitaciones, baños, estado, reformas y elementos anejos que pueda disponer. Cuando hablo de anejos me refiero a tales como piscina, trastero, garaje o cualquier otro digno de reseñar en el informe.
En viviendas en bloque colectivo(pisos) se tiene que tener en cuenta tanto superficie útil como construida con parte proporcional de zonas comunes. Es decir, el propietario de ese inmueble también lo es de un porcentaje de superficie en zonas comunes.
En casas unifamiliares aisladas o pareadas, además de las características interiores del inmueble hay que tener en cuenta el valor del terreno donde está situado. Como norma general hay que valorar de manera independiente construcción por un lado y terreno por otro.
Qué influye en la tasación de una vivienda
Además de las características interiores del inmueble hay otros factores que influyen en la tasación de una vivienda. Factores socio económicos del momento social que se esté viviendo. El valor de un inmueble no será el mismo si la situación social y entorno nos buenas que si el momento social en que se vive es de crisis.
Por otro lado, existen factores influyentes sobre el valor de tasación de una vivienda relacionados con la sociedad que habita su entorno y características del mismo. Es sabido que dependiendo del barrio o ubicación donde se encuentre un inmueble, su valor puede ser más o menos.
Cómo se valora la tasación de una vivienda
Para obtener un valor de tasación de una vivienda lo que se busca es conocer el valor del m2 de la zona, en relación a tipo de inmueble y localización. Dependiendo de la construcción a analizar y los anejos de la misma, si los hubiese, será necesario hacer varios cálculos dentro del mismo informe. Es decir, en ocasiones es necesario hacer varias tasaciones en una, para calcular el valor total del inmueble en su conjunto.
A modo de ejemplo decir que no tiene el mismo valor por m2 la edificación de una vivienda destinada a uso residencial y habitable que el m2 de un trastero dentro del mismo solar que se destina al almacenaje de herramientas.
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Quién tasa el valor de una vivienda
El encargado de tasar el valor de una vivienda es el perito tasador de la misma. Aquel que bajos sus conocimientos valorativos, constructivos y del mercado inmobiliario de la zona, elabora un informe de tasación, acorde a las necesidades de la pericia.
Así como cuando tenemos problemas de corazón acudimos a un cardiólogo, si tenemos que valorar una vivienda debemos acudir a un tasador inmobiliario. Por ejemplo, un perito de vehículos no sirva para este tipo de valoraciones y tampoco a la inversa.
Qué pregunta un tasador
Lo primero que pregunta un tasador, o debería hacerlo, es sobre la documentación registral y catastral del inmueble a valorar. Esa es la base en la que sustentar un buen informe de tasación. Comprobar si los datos registrales y mediciones se asimilan a la realidad del inmueble. Si no fuese así, debe dejar constancia de ello en el informe e incluso renunciar a la emisión del mismo si se aprecian grandes discordancias.
Además de ello y en relación al estado del bien, el tasador debe preguntar el uso al que está destinado el inmueble, si se han realizado obras de mejora o incluso visitar inmobiliarias de la zona para ser conocedor del mercado actual inmobiliario.
Tareas que no son apreciables en el informe pero que son de valiosa información para su elaboración.
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