En un divorcio ¿se tiene en cuenta el estado real de la vivienda o solo la zona?

En un divorcio, para valorar la vivienda no basta con mirar la zona. La ubicación influye muchísimo, claro, pero el estado real de la casa también puede cambiar mucho el valor final. No vale lo mismo una vivienda reformada que una vivienda para actualizar. Tampoco vale igual una casa con humedades, instalaciones antiguas o acabados deteriorados que otra en perfecto estado.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de divorcios y separaciones en toda España desde hace más de 8 años. Por experiencia, he visto divorcios con viviendas en muy mal estado y otros con casas completamente reformadas. Y no se pueden valorar igual.

La zona influye en el valor de la vivienda, pero no es lo único

La ubicación de la vivienda es uno de los factores más importantes en una tasación. Una misma casa puede tener valores muy distintos según el barrio, la calle, los servicios cercanos o la demanda de la zona. Pero eso no significa que la zona lo sea todo.

Dentro de una misma calle, de un mismo edificio o incluso de una misma finca, puede haber viviendas con valores muy diferentes si una está reformada y otra no.

Dos viviendas en el mismo edificio pueden valer distinto 

Imagina un edificio con tres viviendas similares. La primera está de origen y nunca se ha reformado, la segunda se reformó por completo hace dos años. La tercera solo actualizó cocina y baños hace quince años. Aunque las tres estén en el mismo edificio, no tienen el mismo valor.

La vivienda reformada tendrá más valor que la vivienda de origen. Y la que solo tiene una reforma parcial estará en un punto intermedio.

Por eso, en una valoración de bienes en divorcio, hay que revisar:

• Ubicación del inmueble.
• Estado real de conservación.
• Reformas realizadas.
• Calidad de acabados.
• Instalaciones de agua y electricidad.
• Cocina y baños.
• Pavimentos y carpinterías.
• Humedades, filtraciones o lesiones constructivas.
• Comparables que tengan un estado parecido.

Si solo se mira la zona, el valor puede quedar mal calculado.

Por qué el estado real de la vivienda afecta al valor en un divorcio 

El estado real de la vivienda afecta directamente al valor porque un comprador no pagaría lo mismo por una casa reformada que por una casa que necesita obras. En un divorcio, esto es importante porque el valor de la vivienda se usa para tomar decisiones económicas. Si una parte se queda la casa, tendrá que compensar a la otra.

Y esa compensación debe calcularse sobre un valor real. Si el estado no se tiene en cuenta, una parte puede salir perjudicada.

Reforma, conservación y patologías cambian el valor de la casa

Cuando se valora una vivienda en divorcio, el tasador debe analizar si la casa está en buen estado, si necesita actualización o si presenta daños importantes. No es lo mismo una vivienda con baños reformados, cocina actualizada, buenas carpinterías y pavimentos en buen estado que una vivienda con instalaciones antiguas, humedades o acabados deteriorados.

En la valoración pueden influir:

• Estado de cocina y baños.
• Tipo de pavimento.
• Carpintería interior y exterior.
• Calidad de puertas y ventanas.
• Instalación eléctrica.
• Fontanería.
• Falso techo, aislamiento o acabados.
• Humedades o filtraciones.
• Baldosas rotas o desperfectos visibles.
• Mobiliario fijo y estado general.

Todos estos detalles afectan al valor, aunque la vivienda esté en una buena zona.

 

Por qué el tasador debe entrar en la vivienda 

Para valorar correctamente una vivienda en divorcio, lo recomendable es que el tasador pueda entrar y comprobar el estado interior. Desde fuera se puede analizar la ubicación, el edificio, el entorno o la fachada. Pero no se puede saber si la vivienda está reformada, deteriorada, actualizada o con daños.

Y eso puede cambiar mucho la valoración.

Una tasación sin ver el interior puede ser incompleta 

Si el tasador no entra en la vivienda, tiene que trabajar con la información disponible, pero debe dejar claro que no ha podido comprobar el interior. En un divorcio, esto puede ser un problema si una de las partes usa una valoración basada solo en zona, portales o precios medios sin revisar el estado de la casa.

Una valoración sin visita interior puede no detectar:

• Reformas recientes.
• Deterioros importantes.
• Humedades o filtraciones.
• Estado real de cocina y baños.
• Calidad de materiales.
• Instalaciones antiguas.
• Necesidad de reforma integral.
• Diferencias entre lo declarado y lo existente.

Por eso, si el valor se va a usar para compensar a una de las partes, conviene que el informe tenga en cuenta el estado real.

Errores frecuentes al valorar la vivienda en un divorcio 

Uno de los errores más habituales en un divorcio es coger una media de viviendas de la zona sin mirar si esas viviendas se parecen de verdad. También ocurre que la parte que quiere quedarse la casa elige comparables que le interesan para bajar el valor. O al revés, la parte que quiere cobrar más usa testigos reformados cuando la vivienda común no lo está.

En ambos casos, el problema es el mismo: se están usando valores que no reflejan la realidad del inmueble.

No todos los comparables sirven para valorar una vivienda en divorcio

Los comparables deben parecerse a la vivienda que se valora, no sirve comparar una vivienda de origen con una vivienda reformada. Tampoco sirve comparar un piso con terraza con otro sin terraza, o una vivienda con ascensor con otra sin ascensor, si esos factores cambian el valor.

En una tasación correcta hay que revisar:

• Misma zona o zona realmente comparable.
• Superficie parecida.
• Estado de conservación similar.
• Antigüedad del edificio.
• Altura, ascensor y orientación.
• Reformas y calidades.
• Garaje, trastero o terraza.
• Demanda real del mercado.

Si los testigos están mal elegidos, el valor final también puede estar mal.

Por qué es importante valorar bien la vivienda en un divorcio

Valorar bien la vivienda en un divorcio es importante porque de esa cifra dependen decisiones económicas muy serias. Si una parte se queda la casa, tendrá que pagar o compensar a la otra. Si el valor está mal calculado, una parte puede recibir menos de lo que le corresponde o pagar más de lo que debería.

Además, si el asunto llega a un procedimiento judicial, el valor de la vivienda debe poder justificarse con un informe claro.

La compensación debe basarse en el valor real de la casa

En una tasación de vivienda en divorcio, el estado de la casa no es un detalle menor. Es una parte esencial del valor, si la vivienda está reformada, su valor puede ser mayor. Si necesita una reforma importante, su valor puede bajar. Y si tiene daños, patologías o problemas de conservación, también hay que tenerlo en cuenta.

Esto afecta directamente a:

• Liquidación de sociedad de gananciales.
• Extinción de condominio.
• Compensación entre las partes.
• Venta de la vivienda familiar.
• Adjudicación a uno de los cónyuges.
• Procedimiento de divorcio contencioso.

No se trata de beneficiar a una parte. Se trata de calcular el valor real del inmueble para que la decisión económica tenga sentido.

Como tasador de divorcios en España

Como tasador de divorcios en España, mi recomendación es no aceptar una valoración que solo mire la zona y no el estado real de la vivienda. La zona importa, pero el estado también. Una vivienda reformada, una vivienda de origen y una vivienda con problemas constructivos no pueden valorarse igual.

Si tu ex presenta un valor sin tener en cuenta cómo está realmente la casa, esa valoración puede estar mal enfocada. Y si tú aceptas ese valor sin revisarlo, puedes salir perjudicado. En un divorcio, la vivienda debe valorarse por lo que realmente vale, no por lo que le interesa a una de las partes.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.