Hermano quiere comprar mi parte del piso heredado

Cuando en una herencia un hermano quiere quedarse el piso heredado y comprarle su parte al otro, la pregunta clave es, ¿por qué valor se hace esa operación? Y aquí viene el problema. Muchas veces se confunde el valor por el que se acepta la herencia con el valor que debe usarse para repartir o adjudicar el inmueble entre herederos.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en toda España desde hace más de 8 años. Por experiencia, este es uno de los errores más habituales en herencias entre hermanos: usar un valor fiscal para una operación que debería hacerse con valor de mercado.

 

Aceptar la herencia no es lo mismo que repartir el piso heredado 

Lo primero que hay que entender es que una cosa es aceptar la herencia y otra distinta es repartir o adjudicar el inmueble. Para aceptar la herencia y liquidar impuestos, puede entrar en juego el valor de referencia, el valor catastral o el valor fiscal que corresponda. Ese valor tiene una función tributaria.

Pero cuando un hermano quiere quedarse el piso y comprar la parte al otro, ya no estamos solo ante un trámite fiscal. Estamos ante una operación real entre herederos, donde una parte compra y la otra vende.

 

El valor fiscal sirve para impuestos, no para pagarle a tu hermano

El valor de referencia o el valor catastral pueden servir para aceptar la herencia y liquidar impuestos, pero no garantizan un reparto justo. El problema es que muchas veces esos valores están por debajo del valor real del inmueble. Por ejemplo, imaginemos dos hermanos, Juan y Carlos, que heredan un piso al 50 %.

El valor de referencia es de 200.000 €, pero el valor de mercado real del piso es de 300.000 €. Si Juan quiere quedarse el piso y le paga a Carlos su mitad usando el valor de referencia, le pagará 100.000 €. Pero si el piso vale realmente 300.000 €, la mitad de Carlos serían 150.000 €.

Carlos estaría perdiendo 50.000 €.

En una herencia conviene diferenciar:

• Valor de referencia, usado para temas fiscales.
• Valor catastral, dato administrativo.
• Valor fiscal, orientado a impuestos.
• Valor de mercado, que refleja lo que realmente vale el inmueble.
• Valor de reparto, que debería basarse en el valor real de mercado.

Si se mezclan estos conceptos, el conflicto está servido.

 

 

Qué valor usar si un hermano compra la parte del otro 

Si un hermano quiere comprar la parte del otro en una vivienda heredada, el valor que debería utilizarse es el valor de mercado del inmueble en el momento de la operación. Es decir, lo que vale realmente el piso cuando se va a hacer la compra entre hermanos.

Ese valor debe reflejar la realidad del mercado inmobiliario, el estado de la vivienda, su ubicación, superficie, distribución, conservación, posibles reformas, garaje, trastero y demanda de la zona.

 

El valor de mercado evita que un heredero salga perjudicado 

El valor de mercado es el que permite tomar una decisión más justa. Si el piso vale 300.000 €, la mitad de cada hermano son 150.000 €. Si se usa un valor fiscal de 200.000 €, la mitad baja a 100.000 € y el heredero que vende puede estar perdiendo dinero. Por eso, en un reparto de herencias, no conviene usar el valor que más interesa a una parte.

El hermano que compra normalmente preferirá usar el valor catastral o el valor de referencia, porque suele ser más bajo. El hermano que vende normalmente querrá usar el valor de mercado, porque es el que refleja lo que realmente vale su parte. La tasación ayuda a evitar que la operación se haga con una cifra elegida por interés.

 

Qué pasa si usáis el valor incorrecto en una herencia

Usar un valor incorrecto puede generar muchos problemas entre hermanos. Al principio puede parecer una solución rápida, pero si una parte se da cuenta después de que ha vendido su parte por debajo de lo que valía, el malestar puede ser importante.

Y esto pasa mucho, sobre todo cuando se usa el valor de referencia o el valor catastral como si fueran el valor real del piso.

 

Un hermano puede quedarse el piso demasiado barato 

Si un hermano compra la parte del otro por debajo del valor de mercado, puede quedarse el inmueble mucho más barato de lo que realmente vale. Siguiendo el ejemplo anterior, si el piso vale 300.000 € y se usa un valor de 200.000 €, el hermano que compra se beneficia de una diferencia importante.

El problema no es solo económico, también puede romper la relación entre herederos.

Usar un valor incorrecto puede provocar:

• Que un heredero cobre menos de lo que le corresponde.
• Que otro se quede el inmueble por debajo de mercado.
• Conflictos entre hermanos.
• Sensación de engaño o abuso.
• Bloqueo del reparto de la herencia.
• Desconfianza en futuras decisiones familiares.
• Discusiones sobre si el valor era justo o no.

Por eso, antes de firmar, conviene saber cuánto vale realmente el piso.

 

 

¿Puede un hermano vender su parte por debajo del valor de mercado? 

Sí, puede hacerlo si quiere, pero debe saber lo que está haciendo. Hay casos donde la familia llega a un acuerdo por motivos personales. Por ejemplo, un hermano quiere ayudar al otro, mantener buena relación o facilitar que se quede la vivienda.

Eso es una decisión familiar, pero una cosa es decidirlo sabiendo el valor real y otra muy distinta es aceptar una cifra baja sin saber que el inmueble vale mucho más.

Puedes pactar otra cifra, pero primero debes conocer el valor real

Los herederos pueden pactar una cantidad distinta al valor de mercado si todos están de acuerdo. Por ejemplo, si el piso vale 300.000 € y un hermano quiere comprar la parte del otro por 250.000 €, pueden hacerlo si ambos entienden la operación y la aceptan.

El problema aparece cuando uno cree que está vendiendo por un valor justo y en realidad está aceptando una cifra fiscal muy inferior al valor real.

Lo importante es esto:

• Primero se conoce el valor de mercado.
• Después se decide si se pacta otra cantidad.
• La decisión debe tomarse sabiendo la diferencia.
• Nadie debería firmar sin entender lo que pierde o gana.

La emoción puede influir, claro. Pero el valor real debería estar encima de la mesa antes de tomar la decisión.

 

Cómo se calcula el valor de mercado de un piso heredado

El valor de mercado de un piso heredado se calcula analizando el inmueble y comparándolo con viviendas similares de la zona. No basta con mirar portales inmobiliarios, preguntar al vecino o usar una cifra de Catastro. Hay que estudiar el piso real y el mercado actual.

El tasador debe revisar la documentación, visitar el inmueble si es posible, analizar su estado y escoger comparables adecuados.

 

Tasación para comprar la parte de un hermano en una herencia

Cuando un hermano quiere quedarse el piso heredado, la tasación permite saber qué compensación debe pagar al otro.

En una valoración de este tipo se revisa:

• Ubicación exacta del piso.
• Superficie real, catastral y registral.
• Estado de conservación.
• Altura, ascensor y orientación.
• Terraza, garaje o trastero.
• Reformas realizadas.
• Mercado inmobiliario de la zona.
• Testigos comparables.
• Fecha de la operación entre herederos.

Con estos datos se obtiene un valor que permite negociar con más claridad. No se trata de imponer una cifra, se trata de saber si la cantidad que se va a pagar tiene sentido.

 

Como tasador de herencias en España

Como tasador de herencias en España, mi recomendación es clara, si un hermano quiere comprar la parte del piso heredado al otro, no uséis directamente el valor catastral ni el valor de referencia. Esos valores pueden servir para impuestos, pero no siempre sirven para repartir bien.

Para comprar la parte de un heredero, lo más justo es conocer el valor de mercado del inmueble en el momento de la operación. A partir de ahí, podéis pactar, negociar o llegar a un acuerdo familiar. Pero al menos sabréis qué vale realmente el piso y qué diferencia hay entre el valor fiscal y el valor real.

No se trata de pelear entre hermanos, se trata de que nadie firme a ciegas ni se quede con la sensación de que le han quitado dinero en el reparto.

 

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.