Soy Juan Sastre, perito tasador y en este caso un cliente me contrató porque existía una diferencia muy importante entre el valor que la Administración estaba atribuyendo a un inmueble y lo que realmente era ese inmueble.
Se trataba de una planta sótano de más de 500 m² utilizada para garajes, circulación y trasteros, pero la información catastral la clasificaba bajo uso residencial. El propietario necesitaba disponer de una valoración técnica independiente que permitiera acreditar tanto la verdadera naturaleza del bien como su valor de mercado.
Este es un caso real anonimizado. He eliminado el nombre del propietario, la dirección, la referencia catastral, los datos registrales y cualquier otra información que pudiera permitir identificar al cliente o al inmueble.
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El problema: Catastro trataba como residencial un sótano destinado a garajes y trasteros
El propietario necesitaba liquidar impuestos relacionados con este inmueble y se encontraba con un problema importante. El valor de referencia que afectaba a la operación se situaba en torno a los 350.000 euros.
Sin embargo, la realidad que después pude comprobar físicamente era muy diferente. No estaba valorando una gran vivienda.
Estaba valorando una planta sótano destinada a estacionamiento, circulación y almacenamiento, dentro de la cual además se habían acondicionado diferentes trasteros.
La cuestión no consistía simplemente en que el propietario considerara elevado el valor. Había una discrepancia objetiva que debía analizarse:
la información catastral consideraba residencial un inmueble cuya realidad física no correspondía a una vivienda.
Y antes de discutir cuánto valía había que resolver precisamente esa primera cuestión.
Qué decía la información catastral
La documentación catastral aportaba un dato especialmente significativo. El inmueble aparecía con:
| Información catastral | Dato |
|---|---|
| Uso principal | Residencial |
| Destino | Vivienda |
| Superficie atribuida al elemento principal | 506 m² |
| Elementos comunes | 17 m² |
| Superficie construida total | 523 m² |
Es decir, documentalmente aparecían 506 m² destinados a vivienda. La ficha catastral consultada en el expediente efectivamente identifica el inmueble como urbano, con uso principal residencial, 523 m² construidos y 506 m² bajo destino vivienda.
Pero una ficha administrativa no puede sustituir a la realidad física cuando ambas entran claramente en contradicción.
La información catastral clasificaba el inmueble como residencial y destinaba 506 m² a vivienda. La inspección física mostró una realidad diferente: un sótano destinado a garajes, circulación y trasteros.
La inspección presencial fue fundamental
En este expediente no habría considerado suficiente trabajar únicamente desde el despacho. Necesitaba visitar el inmueble. Durante la inspección comprobé personalmente su configuración, accesos, instalaciones, distribución y uso efectivo. El acceso se realizaba mediante rampa apta para vehículos desde la vía pública.
Dentro existían zonas de circulación y maniobra, espacios relacionados con el estacionamiento y múltiples módulos cerrados destinados a trasteros. También podían observarse instalaciones propias de esta clase de espacios, como conductos de ventilación, iluminación de carácter funcional y elementos relacionados con la protección contra incendios.
El propio informe describe el inmueble como una planta sótano destinada a garajes, zonas de maniobra y trasteros individualizados, sin distribución ni características propias del uso habitacional.
Desde un punto de vista técnico y funcional, por tanto, lo que tenía delante no era una vivienda de más de 500 m². Era un sótano destinado a usos auxiliares de garaje y almacenamiento.
La reforma para hacer trasteros no convertía el inmueble en vivienda
El propietario había realizado una reforma para aprovechar parte del sótano mediante la creación de diferentes trasteros. Eso modificaba y mejoraba su utilización.
Pero no alteraba una cuestión fundamental:
seguíamos estando ante un sótano.
La existencia de divisiones interiores, puertas o módulos de almacenamiento no convierte automáticamente un espacio en vivienda.
Había que analizar su configuración real.
En este caso seguíamos encontrando:
- acceso propio de un garaje;
- circulación interior;
- espacios destinados a estacionamiento;
- trasteros;
- instalaciones propias de un sótano;
- y ausencia de una configuración residencial normal.
Por eso en mi informe identifiqué técnicamente el bien como sótano destinado a garajes y trasteros, de carácter no residencial.
Antes de discutir cuánto vale un inmueble, hay que identificar correctamente qué inmueble estamos valorando.
Una vivienda y un sótano destinado a garajes y trasteros no son productos inmobiliarios equivalentes y no pueden valorarse partiendo de las mismas premisas.
Pero demostrar que no era una vivienda solo resolvía la mitad del problema
Este es uno de los aspectos que considero más interesantes del expediente. El cliente no necesitaba solamente que yo afirmara:
«Esto no es una vivienda.»
Necesitaba responder otra pregunta:
¿Cuál es entonces el valor real del inmueble?
Porque si queremos cuestionar técnicamente una cifra, no basta con decir que es demasiado elevada. Tenemos que aportar una alternativa razonada y fundamentada.
Mi intervención tenía por tanto dos objetivos claramente diferenciados:
Primero, acreditar qué era realmente el inmueble.
Segundo, determinar cuánto podía valer en el mercado teniendo en cuenta esa realidad.
Y esta segunda parte introdujo otra dificultad técnica.
No encontré testigos suficientemente comparables
En muchas valoraciones inmobiliarias utilizo el método de comparación. Busco inmuebles similares, analizo sus precios, depuro las muestras y estudio las diferencias con respecto al bien que estoy valorando.
Pero esto solamente funciona correctamente cuando existe una muestra suficientemente comparable. En este expediente no la encontré. Estábamos ante un sótano de gran superficie, con una configuración particular, destinado simultáneamente a circulación, garaje y distintos trasteros.
Utilizar pequeños garajes, trasteros individuales o locales de características muy diferentes habría generado una comparación que no me parecía suficientemente fiable.
Y aquí tomé una decisión que considero importante.
No forcé el método de comparación simplemente porque fuera el más habitual.
El propio informe recoge expresamente que, ante la imposibilidad de encontrar testigos suficientemente homogeneizables y comparables, opté por utilizar el método de reemplazamiento neto.
Por qué utilicé el método de reemplazamiento neto
Cuando no disponemos de comparables adecuados, la valoración debe adaptarse a las características del activo. No al revés.
Mediante el método de reemplazamiento neto analicé las características constructivas del inmueble y los costes relacionados con su configuración, aplicando después las depreciaciones correspondientes por antigüedad, estado y funcionalidad.
Para ello utilicé módulos y coeficientes de construcción correspondientes al momento de la valoración. Lo importante aquí no es convertir este artículo en una explicación académica de una fórmula.
Lo importante es entender el criterio profesional:
si la comparación con el mercado no ofrece muestras suficientemente fiables, hay que utilizar un método técnicamente más adecuado al inmueble.
Adopté 523 m² para realizar la valoración
Para realizar los cálculos tomé como superficie construida 523 m², superficie que había podido comprobar y que además coincidía con la superficie construida total reflejada en la información catastral. El informe deja expresamente recogido que se adoptaron esos 523 m² para la valoración.
A partir del análisis realizado obtuve un valor unitario de:
393 €/m²
Y aplicado a los 523 m²:
523 m² × 393 €/m² = 205.539 €
El resultado final del informe fue, por tanto:
205.539 € de valor de mercado
El informe pericial adopta expresamente esa cifra como valor de tasación.
De aproximadamente 350.000 € a un valor técnico de 205.539 €
La diferencia económica era importante.
| Concepto | Valor aproximado |
|---|---|
| Valor de referencia que afectaba al propietario | ≈ 350.000 € |
| Valor de mercado obtenido en la pericial | 205.539 € |
| Diferencia aproximada | ≈ 144.000 € |
Pero para mí el verdadero valor del informe no estaba simplemente en obtener una cantidad inferior. La clave era poder explicar por qué.
No estábamos diciendo:
«Yo creo que vale 205.000 euros.»
Estábamos documentando que:
la naturaleza física no coincidía con la clasificación residencial de partida;
el inmueble tenía una configuración concreta de sótano, garajes y trasteros;
se había realizado una inspección presencial;
se habían analizado sus superficies y características;
y se había aplicado una metodología técnicamente razonada para determinar su valor.
El informe debía demostrar la realidad, no solamente dar un número
Un informe destinado a ser aportado ante terceros tiene que poder entenderse.
Por eso no considero suficiente una valoración que únicamente presente una cifra final.
En este caso existían distintas capas de información que debían relacionarse:
| Elemento analizado | Utilidad en el informe |
|---|---|
| Información catastral | Permitía comprobar cómo estaba clasificado administrativamente |
| Documentación registral | Permitía conocer la descripción jurídica del inmueble |
| Visita presencial | Permitía verificar su realidad física |
| Fotografías | Documentaban la configuración del sótano |
| Superficies | Permitían definir la magnitud del activo |
| Uso efectivo | Acreditaba garajes y trasteros, no vivienda |
| Método de valoración | Fundamentaba económicamente la conclusión |
| Valor final | 205.539 € |
Y esa combinación es precisamente lo que daba utilidad al informe.
Catastro es importante, pero hay que comprobar los datos cuando la realidad no coincide
Trabajo habitualmente con información catastral y es una fuente fundamental en una valoración inmobiliaria. Pero utilizar Catastro no significa aceptar automáticamente cualquier dato sin analizarlo.
En determinados expedientes podemos encontrar diferencias entre:
la documentación;
la realidad física;
el uso efectivo;
y las características que realmente influyen en el mercado.
Cuando eso ocurre, el trabajo del tasador consiste precisamente en detectar y explicar esas diferencias. Este expediente es un ejemplo muy claro:
Catastro: uso residencial / vivienda.
Inspección: sótano / garajes / trasteros.
Dos descripciones que conducían a interpretaciones económicas completamente diferentes.
Mi informe no decidía lo que debía resolver la Administración
También quiero diferenciar claramente mi función. Como perito tasador no decido qué impuesto debe pagar un contribuyente ni qué resolución debe dictar la Administración.
Tampoco sustituyo el trabajo de un asesor fiscal, abogado o gestor que deba tramitar una reclamación o procedimiento tributario. Mi función era aportar la prueba técnica inmobiliaria.
Es decir:
determinar qué inmueble existía realmente y cuánto valía.
A partir de ahí, el propietario y sus asesores podían utilizar el informe dentro del procedimiento que correspondiera.
Una tasación no garantiza que una Administración acepte automáticamente la cifra aportada. Pero existe una diferencia considerable entre decir:
«No estoy de acuerdo con el valor.»
y aportar un informe profesional que explica:
qué se ha inspeccionado, qué documentación se ha revisado, qué discrepancias existen, qué metodología se ha aplicado y qué valor se obtiene.
No todos los valores de referencia elevados están necesariamente equivocados
Este caso tampoco significa que cualquier propietario que considere alto un valor de referencia vaya a tener razón. Cada inmueble es diferente.
Puede haber valores de referencia perfectamente compatibles con la realidad de mercado. Y puede haber diferencias entre distintas valoraciones profesionales sin que exista necesariamente un error.
Lo relevante es comprobar si existen circunstancias objetivas que permitan acreditar que el valor o las premisas utilizadas no representan correctamente el inmueble.
En este caso sí existía una circunstancia especialmente importante:
la consideración residencial no representaba el inmueble que pude comprobar durante la visita.
Y además existía una diferencia económica sustancial entre el valor que afectaba al propietario y el valor obtenido mediante la valoración técnica.
Qué puede aprender otro propietario de este caso
Hay una conclusión que trasladaría a cualquier persona que se encuentre ante una situación parecida:
no empieces discutiendo el precio; empieza comprobando los datos del inmueble.
Hay que revisar:
- qué uso consta;
- qué superficie consta;
- qué tipología se está considerando;
- cuál es el uso real;
- qué estado tiene;
- si existen reformas;
- si la documentación coincide con la realidad;
- y qué metodología resulta adecuada para valorarlo.
Una discrepancia en alguno de esos elementos puede terminar teniendo una repercusión económica importante. En este caso, identificar correctamente el inmueble era tan importante como calcular posteriormente su valor.
Mi criterio como perito tasador
Este expediente demuestra muy bien por qué considero que mi trabajo no consiste simplemente en multiplicar metros cuadrados por un precio. Antes de realizar cualquier cálculo necesito entender:
qué estoy valorando;
para qué se necesita la valoración;
qué puedo comprobar;
qué documentación existe;
Si hay discrepancias que aparecen;
y qué método es realmente adecuado.
Aquí podía haber intentado buscar varios anuncios de garajes o trasteros y construir artificialmente una comparación. No lo hice. Los comparables disponibles no me parecieron suficientemente homogéneos para un inmueble de estas características.
Por eso utilicé otro método. El método de valoración debe adaptarse al inmueble y a la finalidad del informe, no el inmueble al método que resulte más cómodo.
Ese criterio profesional es, para mí, una de las partes más importantes de este caso.
Conclusión
Este propietario necesitaba acreditar técnicamente que el valor que estaba afectando fiscalmente a su inmueble no reflejaba correctamente la realidad. El primer problema apareció incluso antes de valorar.
La información catastral clasificaba el inmueble bajo uso residencial y atribuía más de 500 m² a vivienda. La inspección presencial mostró algo muy diferente:
una planta sótano utilizada para garajes, maniobra y trasteros.
Una vez identificada correctamente su naturaleza, tuve que determinar cuánto valía. Ante la falta de testigos suficientemente comparables, utilicé el método de reemplazamiento neto y obtuve finalmente un valor de mercado de:
205.539 euros
frente a un valor de referencia que se situaba alrededor de los 350.000 euros.
La utilidad del informe no estaba únicamente en obtener una cifra inferior.
Estaba en poder explicar técnicamente por qué aquel sótano no podía analizarse económicamente como si fuera una vivienda.
Si necesitas acreditar el valor real de un inmueble porque existe una discrepancia entre su realidad física y la información utilizada para valorarlo, puedes conocer más sobre mi experiencia como Juan Sastre, perito tasador.
Y puedes consultar también otros casos reales de tasaciones y peritajes en los que explico trabajos que he realizado personalmente.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
