En una liquidación de gananciales, valorar bien los bienes es clave para que el reparto entre las partes sea justo. No basta con hacer una lista de lo que existe. Hay que saber cuánto vale cada bien, qué deudas hay pendientes y qué valor real tiene el patrimonio común en el momento de la liquidación.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de divorcios y separaciones en toda España desde hace más de 8 años. Por experiencia, muchos conflictos en una liquidación de gananciales empiezan porque una parte propone valores que la otra no acepta, especialmente cuando hablamos de la vivienda habitual.
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Qué es el inventario de bienes en una sociedad ganancial
El inventario de bienes en una sociedad ganancial es la relación de bienes, derechos y deudas que forman parte del patrimonio común del matrimonio. Dentro de ese inventario encontramos el activo y el pasivo. El activo está formado por los bienes y derechos, vivienda, vehículos, cuentas bancarias, mobiliario, ajuar, locales, garajes, inversiones u otros bienes comunes.
El pasivo está formado por las deudas, hipotecas, préstamos personales, créditos, cargas pendientes o cualquier obligación económica que pertenezca a la sociedad ganancial.
Activo y pasivo en la liquidación de gananciales
Para liquidar bien una sociedad de gananciales, no solo hay que mirar lo que se tiene. También hay que mirar lo que se debe. Por ejemplo, una vivienda puede valer 300.000 €, pero si tiene una hipoteca pendiente de 120.000 €, el valor neto que debe tenerse en cuenta no será el mismo.
En el inventario pueden aparecer:
- Vivienda habitual.
- Segundas residencias.
- Garajes y trasteros.
- Vehículos.
- Mobiliario y ajuar doméstico.
- Cuentas bancarias.
- Préstamos hipotecarios.
- Préstamos personales.
- Deudas comunes.
- Otros bienes o derechos gananciales.
La valoración de cada elemento ayuda a saber qué se reparte realmente.
El inventario también puede incluir empresas, negocios o participaciones sociales. En estos casos, la valoración requiere estudiar tanto los activos materiales como la situación económica del negocio. En esta guía explico cómo se realiza la valoración de una empresa en un divorcio y cuándo deben intervenir economistas, auditores y tasadores especializados.
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Por qué es tan importante valorar la vivienda habitual en una liquidación de gananciales
La vivienda habitual suele ser el bien de mayor valor dentro de una sociedad ganancial.Y también suele ser el que más conflicto genera. Al tratarse de un bien indivisible, no se puede partir físicamente por la mitad.
Por eso, normalmente hay que decidir si una parte se queda la vivienda compensando a la otra, si se vende a un tercero o si, en último caso, se acaba forzando su venta.
El valor de mercado evita compensaciones injustas
Para tomar una decisión sobre la vivienda habitual, hay que conocer su valor de mercado. Ese valor representa lo que podría pagar un tercero por la vivienda en ese momento, teniendo en cuenta su ubicación, estado, superficie, características y mercado inmobiliario de la zona. Si una de las partes se queda la casa, la compensación a la otra debe calcularse sobre un valor real.
Por ejemplo, si la vivienda vale 300.000 € y no tiene hipoteca, a cada parte le corresponderían 150.000 € si ambos son propietarios al 50 %.Pero si una parte intenta valorar la vivienda en 240.000 €, la compensación bajaría a 120.000 €. La diferencia para quien sale de la vivienda sería de 30.000 €.
Por eso, en una tasación de vivienda en divorcio, el valor no debe elegirse por interés de una de las partes.
Cómo saber el valor de la vivienda en una liquidación de gananciales
Para saber el valor de la vivienda en una liquidación de gananciales, lo correcto es realizar una valoración basada en el mercado actual. No sirve usar solo el valor catastral, una tasación online, una media de portales inmobiliarios o el precio por el que se compró la casa hace años.
El mercado cambia, la vivienda cambia y la situación de cada inmueble también.
El análisis de mercado debe hacerse con comparables adecuados
El tasador debe analizar viviendas similares a la que se valora. No vale comparar una vivienda reformada con otra para reformar. Tampoco vale comparar un piso con garaje con otro sin garaje, o un inmueble con ascensor con otro que no lo tiene.
En una valoración para liquidación de gananciales se revisa:
- Ubicación exacta del inmueble.
- Superficie real, catastral y registral.
- Estado de conservación.
- Reformas realizadas.
- Altura, orientación y ascensor.
- Garaje, trastero o terraza.
- Cargas o hipoteca pendiente.
- Mercado inmobiliario de la zona.
- Testigos comparables reales.
- Fecha de valoración.
Con todo ello se obtiene un valor de mercado razonado y útil para tomar decisiones.
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Cuándo deben valorarse los bienes en una liquidación de gananciales
Los bienes deben valorarse en el momento de la liquidación. Este punto es importante porque la fase de inventario y la fase de liquidación no siempre se producen al mismo tiempo. Puede ocurrir que primero se forme el inventario y que la liquidación se realice meses o incluso años después.
Durante ese tiempo, el valor de los bienes puede cambiar.
El valor del inventario puede no coincidir con el valor en la liquidación
Una vivienda que valía 250.000 € cuando se hizo el inventario puede valer 300.000 € cuando se liquida la sociedad ganancial. También puede pasar lo contrario, que el mercado baje o que el inmueble se deteriore. Por eso, si la liquidación se produce tiempo después, conviene revisar el valor actualizado.
La fecha de valoración es importante cuando:
- Han pasado años desde el inventario.
- El mercado inmobiliario ha cambiado.
- Una parte sigue viviendo en la vivienda.
- Se han hecho reformas o deterioros.
- Hay hipoteca pendiente.
- Se va a adjudicar la vivienda a una parte.
- Hay desacuerdo sobre el valor actual.
Tomar decisiones con valores antiguos puede perjudicar a una de las partes.
Qué hacer si una parte no está de acuerdo con la valoración
Si una de las partes no está de acuerdo con la valoración presentada por la otra, no tiene por qué aceptarla sin más. Puede encargar su propia valoración y aportar una contrapropuesta. Esto ocurre con frecuencia, especialmente cuando una parte quiere quedarse la vivienda y la otra necesita recibir una compensación justa.
A partir de ahí, las partes pueden negociar, comparar informes o incluso acordar un valor intermedio.
Dos valoraciones pueden servir para negociar, pero deben estar bien hechas
Cuando existen dos valoraciones, puede plantearse una media entre ambas si las partes están de acuerdo. Pero cuidado, para que esa solución tenga sentido, las dos valoraciones deben estar bien justificadas. No es lo mismo una valoración realizada por un tasador que una cifra sacada de un portal inmobiliario o una valoración interesada.
Si existe desacuerdo, conviene revisar:
- Quién ha realizado cada valoración.
- Qué fecha de valoración se ha utilizado.
- Qué comparables se han elegido.
- Si se ha visitado el inmueble.
- Si se ha tenido en cuenta el estado real.
- Si hay hipoteca o cargas.
- Si el método utilizado es correcto.
- Si el informe justifica bien sus conclusiones.
Una valoración mal hecha no debería condicionar una liquidación de gananciales.
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Qué ocurre si no hay acuerdo en la liquidación de gananciales
Si las partes no se ponen de acuerdo sobre el valor de los bienes, el reparto o los lotes, el procedimiento puede continuar por vía judicial. En esos casos pueden intervenir profesionales designados dentro del procedimiento, como contador-partidor o peritos, para valorar bienes y proponer una forma de reparto.
Si aun así no hay acuerdo, el conflicto puede terminar en juicio o incluso en la venta forzosa de determinados bienes.
Perito, contador-partidor y posible subasta de bienes
Cuando no hay acuerdo, la liquidación puede complicarse, el contador-partidor puede intervenir para formar lotes y repartir bienes. El perito puede intervenir para valorar aquellos bienes sobre los que existe desacuerdo. Si las partes aceptan la propuesta, el proceso puede cerrarse con la aprobación correspondiente.
Si no aceptan, puede celebrarse juicio y será el juez quien resuelva. Y si no existe forma viable de adjudicar o repartir determinados bienes, puede acabarse en subasta. Por eso, antes de llegar a ese punto, muchas veces conviene intentar una valoración objetiva que permita desbloquear el acuerdo.
Por qué una valoración objetiva puede evitar conflictos
La valoración de bienes en una liquidación de gananciales no es un simple trámite. De esa valoración depende qué recibe cada parte, qué compensación se paga y si el reparto es equilibrado. Cuando se valoran bien los bienes, se reducen las discusiones y se evita que una parte tenga la sensación de que está perdiendo dinero.
Como tasador de divorcios en España
Como tasador de divorcios en España, mi recomendación es no liquidar una sociedad de gananciales con valores aproximados, antiguos o elegidos por una de las partes. La vivienda habitual, los vehículos, el mobiliario y cualquier bien con valor económico deben revisarse con criterio.
Si una parte se queda un bien, la otra debe recibir una compensación calculada sobre un valor real. Si no, el reparto puede quedar desequilibrado, no se trata de complicar el divorcio. Se trata de evitar que el valor de los bienes se convierta en una fuente más de conflicto.
Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
