Limitación de dominio, Servidumbres y Derechos Reales

Limitación de dominio, Servidumbres y Derechos Reales

En este artículo me gustaría comentarte sobre unos conceptos que seguramente no hayas oído mencionar mucho, pero al momento de valorar un inmueble, por cualquier motivo, estas son condiciones que pueden influir mucho en el valor de una propiedad, o inclusive puede afectar una transacción en la compra venta de un inmueble.

Como perito tasador experto en valoración de inmuebles (conoce mas de mí aquí), te puedo afirmar que para elaborar una tasación inmobiliaria fiable, es importante tener en cuenta factores como la limitación de dominio, las servidumbres y los derechos reales de una propiedad, en caso que los tenga.

Quizas son aspectos muy técnicos, pero es encesario que de primeras los tengas claros. Te aseguro que un inmueble cambia su valor si no los valoras. 

Si cometes el error de no valorarlos, tienes un problema.

 

Juan Sastre Perito Tasador España Inmuebles Muebles Especialista Web
Soy Juan Sastre Tasador de Inmuebles

 

Limitaciones de Dominio en el valor de tasación

Las limitaciones al dominio son restricciones que afecan al valor de tasación. Y te pregunatrás… ¿Qué es eso de limitación de Dominio? Bien, te lo explico.

Estas restricciones pueden incluir cargas, embargos, usufructos u otros derechos que limitan el control total del propietario sobre el inmueble.

Como tasador, es importante incluir estas limitaciones en el informe de tasación, ya que pueden tener un impacto negativo en el valor de la propiedad.

 

¿Por qué son importantes las limitaciones de dominio en una tasación?

Las limitaciones al dominio pueden disminuir el valor de una propiedad, ya que reducen su uso o transferencia. Por ejemplo, si una propiedad tiene un usufructuario asociada a ella, sin duda afecta a su capacidad de poder se usada. Lo que podría reducir su disposición a pagar un precio mas alto.

Además, las limitaciones al dominio pueden afectar la liquidez de la propiedad, por lo que el tasador debe tener conocimiento de esta condición para que lo tenga en cuenta al momento de la valoración y elaboración del informe.

 

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Cómo identificar y documentar las limitaciones al dominio

Es importante realizar una investigación para identificar todas las limitaciones al dominio. Esto se trata de revisar registros públicos, escrituras, contratos y otros documentos relacionados con la propiedad.

Una vez identificadas, estas limitaciones deben ser registradas de manera clara en el informe de tasación, junto con un análisis de cómo esta situación influye en el valor de la propiedad.

 

Posibles limitaciones de domino de un inmueble

Entre las más comunes encontramos;

  • Deudas y Embargos. Si el propietario tiene deudas pendientes, se pueden tomar medidas legales, como embargos, que afecten la propiedad.
  • Usufructos y Derechos de Uso. Estas son limitaciones al dominio que dan a una persona o entidad el derecho de disfrutar y utilizar la propiedad, aunque no sean los propietarios legales. Por ejemplo, una pareja con dos hijos, el padre fallece, y deja en herencia la casa a los hijos, pero deja dicho en su testamento que su esposa viuda tendrá derecho de vivir en ella hasta el momento de su fallecimiento. Los hijos serán los propietarios, pero la madre es quien usará esa casa como vivienda. Y los hijos tendrán limitaciones de dominio sobre esa casa.
  • Servidumbres de Paso. Las servidumbres de paso permiten a terceros cruzar o acceder a la propiedad de otra persona. Esto puede ser necesario para acceder a propiedades vecinas o aisladas. Suele ser mas visto en zonas rurales, donde, por ejemplo, para acceder al terreno de mas atrás, hay que pasar por parte del terreno de delante, el cual pertenece a otra persona.
  • Restricciones Urbanísticas y Zonificación. Estas son limitaciones impuestas por la administración que regulan cómo se puede utilizar una propiedad. Esto puede incluir restricciones sobre la densidad de construcción, el uso de suelo o la altura de los edificios.
  • Limitaciones Medioambientales. Algunas propiedades pueden tener limitaciones medioambientales por la presencia de contaminantes o áreas protegidas. 

 

Qué son las servidumbres

Una servidumbre se refiere a un derecho legal que permite a una persona o entidad utilizar una porción específica de la propiedad de otra persona para un propósito particular. Este derecho puede afectar el valor de la propiedad y, por lo tanto, es importante tenerlo en cuenta al realizar una tasación.

Algunos ejemplos de servidumbre comunes incluyen servidumbres de paso (que permiten el acceso a través de una propiedad), servidumbres de vista (que garantizan las vistas panorámicas desde una propiedad) y servidumbres de servicios públicos (que permiten la instalación y mantenimiento de servicios públicos en la propiedad).

 

Qué son los derechos reales en una tasación inmobiliaria

Son aquellos que otorgan a su titular el poder sobre un bien ajeno como garantía de una obligación. Los derechos reales en una tasación inmobiliaria se refiere a los derechos legales que una persona o entidad tiene sobre una propiedad y, por lo tanto, esto puede afectar su valor.

El ejemplo mas sencillo es la hipoteca. Cuando compras un inmueble con una hipoteca, el banco tiene derechos sobre ese inmueble como garantía, hasta que lo hayas pagado en su totalidad. Y Y, si en caso de no poder pagar, el banco hace uso de su derecho real para solicitar la venta del inmueble y recuperar el dinero prestado.

Los derechos reales son importantes de considerar en una tasación porque pueden influir en la propiedad y en su valor de mercado.

 

Espero que este artículo sobre Limitación de Dominio, Servidumbres y Derechos Reales, haya sido de tu interés, y hayas entendido que realmente pueden influir en el valor de una propiedad, y que deben ser tomados en cuenta al momento de su valoración.

Si tienes alguna propiedad en donde aplique uno de estos casos, y quieres saber cómo afecta en su valor, contáctame en el enlace de abajo.

 

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