Una tasación pericial permite determinar y justificar técnicamente el valor de un bien cuando no es suficiente con disponer de una estimación aproximada.
Soy Juan Sastre, perito tasador y realizo valoraciones periciales cuando el valor de un inmueble, vehículo, bien mueble o determinados daños debe quedar recogido en un informe razonado, documentado y defendible. Puedes consultar también las distintas especialidades y servicios de valoración en los que intervengo.
La finalidad de una tasación pericial no consiste simplemente en obtener una cifra.
Lo importante es poder responder técnicamente a preguntas como:
¿Qué estamos valorando? ¿En qué fecha? ¿Para qué finalidad? ¿Mirar que documentación hemos analizado? ¿Qué método se ha utilizado? ¿Qué referencias sustentan la conclusión?
Ese razonamiento es precisamente lo que diferencia una valoración pericial de una estimación orientativa.
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Qué es una tasación pericial
Una tasación pericial es una valoración realizada por un profesional especializado con el objetivo de determinar el valor de un bien aplicando criterios técnicos y dejando constancia del procedimiento seguido.
El informe debe permitir que otra persona pueda comprender:
- cuál es el objeto valorado;
- cuál es la fecha de referencia;
- qué información se ha utilizado;
- qué características condicionan su valor;
- qué metodología se ha aplicado;
- qué referencias se han analizado;
- y cómo se ha alcanzado la conclusión final.
Una cifra sin explicación tiene una capacidad muy limitada cuando existe un desacuerdo económico.
En cambio, un informe que explica por qué el valor es uno y no otro puede servir como base técnica para una negociación, una distribución patrimonial, una reclamación o un procedimiento en el que el valor del bien tenga importancia.
Diferencia entre una estimación y una tasación pericial
No siempre necesitas contratar un perito.
Si simplemente quieres hacerte una idea aproximada de cuánto podría valer un coche o una vivienda antes de venderlos, existen herramientas y referencias suficientes para obtener una orientación.
La situación cambia cuando esa cifra va a tener consecuencias económicas para dos o más partes.
Por ejemplo:
una persona considera que un inmueble vale 300.000 € y otra que vale 450.000 €.
En este caso no necesitamos únicamente una tercera opinión.
Necesitamos saber qué valor puede justificarse técnicamente y cómo se ha obtenido.
Una estimación orientativa
Busca principalmente obtener una referencia aproximada.
Puede ser suficiente para:
- conocer un rango;
- plantear una posible venta;
- realizar una primera aproximación;
- o tomar una decisión preliminar.
Una tasación pericial
Debe justificar la conclusión.
Puede ser necesaria cuando:
- existe un desacuerdo;
- hay que repartir bienes;
- una valoración debe defenderse frente a otra parte;
- se necesita determinar un valor histórico;
- existe un siniestro;
- o el informe va a incorporarse a un expediente o procedimiento.
La diferencia no está únicamente en el número de páginas del informe, sino en el nivel de justificación exigido.
Qué hace un perito tasador
La función del perito tasador consiste en estudiar el bien, obtener la información relevante, seleccionar el método adecuado y emitir una conclusión económica técnicamente razonada.
Eso implica también mantener independencia respecto de las expectativas del cliente.
Si una persona me dice:
“Necesito que este inmueble salga por 500.000 €”,
esa no puede ser la conclusión predeterminada de una tasación.
El procedimiento correcto es el contrario:
primero analizo y después concluyo.
El resultado puede coincidir con la cantidad que esperaba el cliente, ser superior o ser inferior.
Precisamente esa independencia es la que aporta valor a un informe pericial.
Qué bienes puedo valorar mediante una tasación pericial
Mi actividad se centra en aquellos encargos relacionados con valoración de bienes y daños dentro de mi especialidad como tasador.
Tasación pericial de inmuebles
Puedo valorar:
- viviendas;
- pisos;
- chalets;
- locales;
- naves;
- solares;
- fincas;
- garajes;
- trasteros;
- y otros inmuebles.
Dependiendo del encargo puede ser necesario determinar un valor actual o referido a una fecha anterior.
Cuando la necesidad es específicamente inmobiliaria, la metodología se adapta al tipo de activo, ubicación, mercado disponible y finalidad de la valoración.
Tasación pericial de vehículos
Los vehículos también pueden necesitar una valoración independiente en situaciones como:
- herencias;
- divorcios;
- discrepancias patrimoniales;
- siniestros;
- robos;
- incendios;
- inundaciones;
- o conflictos sobre su valor de mercado.
En estos casos puedes consultar mi servicio específico como tasador de vehículos.
Valoración de bienes muebles
También pueden necesitar valoración:
- mobiliario;
- enseres;
- equipamiento;
- determinados objetos;
- contenido de viviendas;
- y otros bienes muebles.
Aquí la metodología cambia respecto de un inmueble o un vehículo.
Puedes consultar específicamente mi servicio de valoración de bienes muebles.
Valoración de daños y pérdidas materiales
En determinados siniestros puede ser necesario valorar económicamente:
- elementos constructivos;
- mobiliario;
- maquinaria;
- mercancías;
- equipos;
- contenido;
- u otros bienes afectados.
Mi intervención se centra en la valoración técnica y económica, no en interpretar jurídicamente coberturas, contratos o responsabilidades.
Para qué puede necesitarse una tasación pericial
La metodología puede ser similar, pero la finalidad condiciona siempre el informe.
Herencias
En una herencia puede ser necesario determinar el valor de:
- inmuebles;
- vehículos;
- bienes muebles;
- y otros elementos patrimoniales.
La finalidad puede ser formar lotes, realizar adjudicaciones o resolver diferencias económicas entre herederos.
Para estos encargos dispongo de una rama específica como tasador de herencias.
Divorcios y separaciones
En un divorcio puede ser necesario determinar independientemente cuánto valen los bienes que deben repartirse.
Una vivienda, un vehículo o determinados bienes pueden representar una parte importante del patrimonio.
Puedes consultar mi servicio de tasación para divorcios.
Siniestros
En un siniestro puede existir una diferencia entre dos valoraciones.
En esos casos mi trabajo consiste en analizar técnicamente:
qué bienes han resultado afectados, qué valor tenían y cómo puede justificarse económicamente el daño, dependiendo del alcance del encargo.
Cuando existe un gran siniestro y el asegurado necesita su propia valoración independiente puedes consultar también mi intervención como perito del asegurado.
Desacuerdos entre partes
Una tasación pericial puede ser especialmente útil cuando dos partes defienden valores distintos.
En estos casos el informe permite trasladar la discusión desde:
“yo creo que vale esto”
a:
“estos son los datos, este es el método y esta es la conclusión técnicamente justificada”.
Cómo realizo una tasación pericial
Aunque cada bien necesita una metodología diferente, el procedimiento general suele seguir una secuencia lógica.
Definir el objeto del encargo
Antes de empezar necesito saber exactamente:
qué tengo que valorar y para qué necesitas la valoración.
No es lo mismo valorar una vivienda para una herencia que determinar el valor anterior de un vehículo después de un siniestro.
La finalidad condiciona el informe.
Establecer la fecha de valoración
Este punto es fundamental.
En algunos encargos debemos determinar el valor actual.
En otros necesitamos saber cuánto valía un bien:
- hace cinco años;
- en la fecha de un fallecimiento;
- en la fecha de una separación;
- inmediatamente antes de un siniestro;
- o en cualquier otro momento relevante.
La fecha condiciona necesariamente las referencias que debemos utilizar.
Analizar la documentación
Dependiendo del bien puedo necesitar documentación como:
- escrituras;
- notas simples;
- información catastral;
- planos;
- fotografías;
- permisos de circulación;
- fichas técnicas;
- facturas;
- inventarios;
- presupuestos;
- documentación de mantenimiento;
- informes previos;
- o cualquier información relevante para el objeto valorado.
No siempre necesito todos los documentos desde el principio.
Primero analizo el encargo y después determino qué información resulta realmente útil.
Inspeccionar el bien cuando corresponda
Cuando la naturaleza del encargo lo requiere, una inspección permite comprobar directamente:
- características;
- superficies;
- estado;
- conservación;
- calidades;
- daños;
- equipamiento;
- o cualquier circunstancia relevante.
En determinadas valoraciones documentales o retrospectivas puede no ser posible acceder físicamente al bien en el estado que tenía en la fecha de referencia.
En esos casos el informe debe explicar con qué información se ha trabajado y cuáles son sus limitaciones.
Elegir la metodología adecuada
No existe un único método válido para cualquier valoración.
La metodología depende del activo y de la información disponible.
En determinados casos puede utilizarse comparación con mercado.
En otros pueden intervenir:
- costes;
- depreciaciones;
- rentas;
- referencias históricas;
- valores de reposición;
- o metodologías específicas adaptadas al tipo de bien.
Lo importante es poder justificar por qué se utiliza ese método en ese encargo concreto.
El método de comparación en una tasación pericial
Cuando existe un mercado suficientemente representativo, la comparación puede resultar especialmente útil.
Pero comparar no consiste simplemente en buscar varios anuncios.
Hay que determinar primero si los bienes utilizados como referencia son realmente comparables.
Por ejemplo, al valorar un inmueble pueden influir:
- ubicación;
- superficie;
- tipología;
- antigüedad;
- estado;
- planta;
- vistas;
- ascensor;
- terraza;
- calidad;
- y características específicas.
En un vehículo pueden influir:
- versión;
- matriculación;
- kilometraje;
- motorización;
- equipamiento;
- estado;
- y mantenimiento.
Por eso una media automática de precios puede producir una conclusión aparentemente precisa pero técnicamente poco sólida.
Selección y homogeneización de testigos
Cuando utilizo comparables, una de las partes importantes del trabajo consiste en seleccionar y depurar la muestra.
Un testigo puede ser poco adecuado porque:
- tiene características demasiado diferentes;
- presenta un precio anómalo;
- pertenece a otro segmento;
- no conocemos suficiente información;
- o no representa correctamente el bien valorado.
Una vez seleccionados los comparables, pueden analizarse las diferencias existentes con el objeto de valoración.
El objetivo no es modificar los testigos hasta obtener el valor deseado.
El objetivo es comprender y corregir razonablemente las diferencias que afectan a la comparabilidad.
Qué contiene un informe de tasación pericial
El contenido depende del objeto y finalidad, pero un informe debe ser suficientemente claro para que otra persona pueda entender el razonamiento.
Normalmente puede contener:
- identificación del solicitante y del encargo;
- objeto de la valoración;
- finalidad;
- fecha de referencia;
- documentación analizada;
- identificación del bien;
- características relevantes;
- comprobaciones realizadas;
- metodología;
- mercado o referencias estudiadas;
- cálculos;
- criterios aplicados;
- limitaciones;
- conclusiones;
- y valor final.
Cuando corresponde, el informe incorpora también documentación gráfica, fotografías, tablas comparativas u otros elementos de apoyo.
La conclusión no debería ser una cifra aislada
Un buen informe no debería limitarse a decir:
Valor: 425.000 €
sin explicar nada más.
La pregunta importante es:
¿Por qué 425.000 €?
La conclusión debe ser consecuencia del análisis realizado.
Si otro profesional revisa el informe, debería poder comprender:
- qué información he utilizado;
- qué referencias he seleccionado;
- cómo las he analizado;
- y qué razonamiento conduce al resultado.
Eso es especialmente importante cuando existe una valoración contraria.
Tasación pericial y tasación hipotecaria no son lo mismo
Es otra confusión frecuente.
Una tasación hipotecaria se realiza para una finalidad específica vinculada normalmente a una operación de garantía y bajo los criterios que correspondan a ese ámbito.
Una tasación pericial puede responder a finalidades diferentes:
- herencia;
- divorcio;
- desacuerdo entre partes;
- siniestro;
- procedimiento;
- valoración histórica;
- u otra necesidad de acreditación económica.
No considero correcto utilizar automáticamente un informe elaborado para una finalidad como si necesariamente resolviera cualquier otra.
La finalidad debe definirse antes de valorar.
Tasación actual y tasación retrospectiva
Una valoración también puede referirse a una fecha anterior.
Esto ocurre con frecuencia en:
- herencias;
- determinados procedimientos;
- conflictos patrimoniales;
- o reconstrucción de valores anteriores a un siniestro.
La dificultad aumenta cuanto más nos alejamos temporalmente.
Puede ser necesario reconstruir:
- mercado histórico;
- características anteriores;
- estado;
- documentación;
- y circunstancias existentes en aquella fecha.
Por eso en una valoración retrospectiva resulta especialmente importante explicar qué fuentes se han utilizado y qué limitaciones existen.
Qué diferencia hay entre peritaje de parte y tasación pericial
Son conceptos relacionados pero no idénticos.
Una tasación pericial describe principalmente el trabajo técnico destinado a determinar un valor.
Un peritaje de parte hace referencia a la intervención de un profesional contratado por una de las partes para analizar una cuestión dentro de su especialidad.
Una tasación puede formar parte de un peritaje de parte cuando el desacuerdo consiste precisamente en determinar el valor de un bien.
Por ejemplo:
dos partes no están de acuerdo sobre el valor de una vivienda.
Una de ellas puede contratar a un perito tasador para realizar una valoración independiente.
Independencia del perito tasador
Que un cliente pague un informe no significa que pueda decidir el resultado.
Mi obligación es mantener un criterio técnico independiente.
Si la documentación y el mercado indican un determinado valor, esa debe ser la conclusión aunque no coincida con las expectativas iniciales.
Esto es importante porque la fuerza de un informe depende precisamente de que pueda defenderse frente a otra opinión.
El perito no debe buscar la cifra que conviene a una parte. Debe determinar la cifra que puede justificar técnicamente.
Qué no hago dentro de una tasación pericial
También considero importante delimitar mi especialidad.
Mi actividad se centra en valoración de bienes y determinados daños.
No realizo:
- peritajes médicos;
- peritajes psicológicos;
- peritajes caligráficos;
- análisis criminalísticos;
- peritajes actuariales;
- auditorías contables;
- ni trabajos pertenecientes a especialidades profesionales que requieren otros conocimientos técnicos.
Tampoco interpreto jurídicamente contratos, pólizas o derechos de las partes.
Cuando un encargo necesita además conocimientos de otra especialidad, esa parte debe ser analizada por el profesional correspondiente.
Definir estos límites no reduce el alcance de una pericial.
Al contrario: permite que cada profesional intervenga únicamente en aquello que puede justificar dentro de su especialidad.
Como perito tasador te digo
En muchos desacuerdos sobre valor encuentro el mismo problema:
las partes empiezan discutiendo cifras antes de haber definido qué están valorando.
Una persona dice:
“vale 300.000 €”.
La otra:
“vale 450.000 €”.
Pero quizá ninguna ha definido correctamente:
- la fecha;
- el concepto de valor;
- las características del bien;
- el mercado analizado;
- o la metodología.
Mi criterio es empezar al revés.
Primero definimos el encargo. Después recopilamos la información. Después aplicamos el método. Y solo al final obtenemos el valor.
Esa secuencia hace que la conclusión sea mucho más defendible que una cifra elegida previamente y justificada después.
Preguntas frecuentes sobre la tasación pericial
¿Qué es una tasación pericial?
Es una valoración técnica realizada por un profesional para determinar y justificar el valor de un bien mediante un procedimiento razonado y documentado.
¿Qué diferencia hay entre tasación y tasación pericial?
Una valoración puede ser simplemente orientativa. Una tasación pericial está destinada a dejar técnicamente justificados el método, información utilizada y conclusión.
¿Quién realiza una tasación pericial?
Debe realizarla un profesional con conocimientos suficientes sobre el tipo de bien y la metodología necesaria para valorarlo.
¿Qué puede valorar un perito tasador?
Dependerá de su especialidad. En mi caso trabajo principalmente con inmuebles, vehículos, bienes muebles y determinados daños de naturaleza valorativa.
¿Una tasación pericial puede utilizarse en un procedimiento judicial?
Puede elaborarse para servir como soporte técnico en un procedimiento cuando esa sea la finalidad del encargo. La estrategia jurídica y utilización procesal corresponden a los profesionales jurídicos que intervengan.
¿Es necesario visitar siempre el bien?
No necesariamente. Dependerá de la finalidad, naturaleza del bien y documentación disponible. Cuando no existe inspección física, el informe debe dejar claras las condiciones y limitaciones bajo las que se ha realizado.
¿Se puede hacer una tasación de una fecha pasada?
Sí, en determinados casos puede estudiarse una valoración retrospectiva utilizando la documentación y referencias históricas disponibles.
¿Cuánto cuesta una tasación pericial?
Depende del bien, finalidad, complejidad, documentación disponible, necesidad de desplazamiento, número de elementos y alcance del informe. Antes de aceptar el encargo analizo el caso y preparo el presupuesto correspondiente.
¿Una tasación pericial garantiza que la otra parte aceptará el valor?
No. Un informe pericial no garantiza el resultado de una negociación o procedimiento. Su función consiste en proporcionar una valoración independiente y técnicamente justificada.
¿Puedes hacer una tasación si ya existe otra valoración?
Sí. Precisamente muchos encargos aparecen cuando existe una valoración previa y una de las partes necesita conocer si puede justificarse técnicamente un valor diferente.
¿Realizas tasaciones periciales en toda España?
Sí. Estudio encargos en distintos puntos de España dependiendo del tipo de bien, documentación, necesidad de inspección y alcance requerido.
¿Necesitas una tasación pericial?
Si necesitas determinar y justificar técnicamente el valor de un inmueble, vehículo, bien mueble o determinados daños, puedes enviarme una primera explicación del caso.
Para valorar correctamente el encargo necesito conocer principalmente:
- qué bien debe valorarse;
- dónde se encuentra;
- para qué necesitas el informe;
- qué fecha debemos utilizar;
- qué documentación tienes;
- si existe ya otra valoración;
- y si existe algún desacuerdo económico con otra parte.
A partir de esa información puedo determinar qué metodología puede ser adecuada, qué documentación necesito y qué alcance debería tener el informe pericial.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
