Soy Juan Sastre, perito tasador y en este caso fui contratado como perito del asegurado después de que un incendio provocara daños importantes en una vivienda unifamiliar situada en Galicia.
El propietario no estaba conforme con la valoración realizada inicialmente por su aseguradora y necesitaba determinar técnicamente qué daños había provocado realmente el incendio, cuánto costaba repararlos y qué bienes del contenido también habían resultado afectados.
El expediente terminó meses después mediante el procedimiento pericial previsto en el artículo 38 de la Ley de Contrato de Seguro, alcanzándose finalmente un acuerdo entre el perito de la aseguradora y yo como perito de la parte asegurada. La propia ley establece que, cuando los peritos alcanzan un acuerdo, este debe recogerse en un acta conjunta con la valoración de los daños y la propuesta del importe líquido de la indemnización.
Este es un caso real anonimizado. He eliminado el nombre de la persona asegurada, su dirección, número de póliza y cualquier otro dato que pueda identificarla. Mantengo únicamente aquellos datos técnicos y económicos que ayudan a comprender el trabajo pericial.
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Un incendio había dejado la vivienda inhabitable
El siniestro se produjo en junio de 2024. Se trataba de una vivienda unifamiliar en la provincia de Pontevedra y el incendio había ocasionado daños tanto en el continente como en el contenido.
Cuando acepté el encargo meses después, me desplacé personalmente a Galicia para realizar la inspección. La vivienda ya había sido desalojada, vaciada parcialmente y desescombrada, pero todavía podían analizarse numerosos daños y se disponía además de fotografías y vídeos tomados inmediatamente después del incendio.
Mi informe concluyó que el inmueble había quedado completamente inhabitable como consecuencia del incendio y de las posteriores labores de extinción.
El problema no era solamente cuánto costaba reparar la casa
Inicialmente, el asegurado entendía que la solución debía consistir básicamente en reconstruir o sustituir a nuevo todo aquello que hubiera resultado afectado. Es una reacción comprensible después de un incendio grave.
Si antes tenía una ventana y ahora esa ventana está dañada, parece lógico pensar:
«Tienen que pagarme una ventana nueva.»
Pero técnicamente y desde el punto de vista de una póliza de seguros, el coste de colocar algo completamente nuevo no siempre coincide automáticamente con el importe indemnizable de un elemento antiguo que ya existía antes del siniestro.
Ese matiz acabó siendo una de las cuestiones fundamentales de este expediente.
Primero había que determinar todos los daños existentes
Mi primera función fue reconstruir técnicamente qué había sucedido y qué elementos habían quedado afectados.
Analicé:
- paredes y techos;
- pavimentos;
- instalación eléctrica;
- puertas interiores;
- puerta de acceso;
- cerramientos;
- carpinterías exteriores;
- cristales;
- fachada;
- elementos afectados por humo y hollín;
- mobiliario;
- ropa;
- colchones;
- lámparas;
- textiles;
- y otros bienes existentes en las diferentes estancias.
El informe se apoyó en mi visita presencial, las fotografías y vídeos posteriores al siniestro y diferentes presupuestos elaborados por profesionales especializados.
Una de las discrepancias más llamativas estaba en las ventanas de aluminio
Este fue uno de los puntos que más atención requirió. El incendio no había afectado únicamente a los elementos que habían estado directamente en contacto con las llamas.
El calor, el humo y el hollín también habían afectado a las carpinterías de aluminio.
La empresa especializada que había realizado trabajos de limpieza dejó por escrito que no había sido posible recuperar completamente las ventanas ni limpiar sus marcos hasta devolverlos a un estado adecuado.
Las superficies habían adquirido una tonalidad amarillenta producida por el humo y el hollín y la empresa consideraba que no existía un tratamiento de limpieza capaz de garantizar una recuperación óptima. El mismo documento señalaba daños no recuperables en determinados pavimentos y mobiliario por la exposición al calor, humo y hollín.
Esta prueba era importante.
Ya no estábamos hablando simplemente de:
«El propietario quiere cambiar las ventanas porque están un poco sucias.»
Había una empresa especializada que había intervenido sobre ellas y acreditaba la imposibilidad de recuperarlas correctamente mediante limpieza.
La valoración inicial de la aseguradora también tenía partidas que necesitaban revisión
En el desglose que constaba de la aseguradora aparecían:
25.738 € correspondientes a continente
y
6.979,80 € correspondientes a contenido.
Algunas partidas llamaban especialmente la atención. Por ejemplo, para la sustitución de nueve ventanas de aluminio figuraban 400 € en ese desglose.
En cambio, el presupuesto profesional incorporado al expediente contemplaba únicamente para el suministro y montaje de nueve ventanas de aluminio un importe superior a 8.400 €, además de otros cerramientos afectados.
No significa que automáticamente hubiera que aceptar cualquier presupuesto presentado. Pero sí demostraba que esa partida necesitaba una revisión técnica mucho más profunda.
También había que revisar el contenido de la vivienda
Un incendio de estas características no afecta solamente al edificio. En las habitaciones existían:
- muebles
- ropa
- colchones
- textiles
- lámparas
- alfombras
- y otros bienes personales.
Parte de esos elementos había quedado afectada por las llamas, pero otra parte lo había sido por temperatura, humo y hollín.
Mi trabajo consistió también en utilizar la documentación gráfica disponible para acreditar la preexistencia y el estado de esos bienes y determinar cuáles podían recuperarse y cuáles necesitaban reposición.
El informe que elaboré cuantificó inicialmente aproximadamente:
| Concepto | Valoración técnica inicial |
|---|---|
| Limpieza y reacondicionamiento | 8.829,48 € |
| Reparaciones de continente | 59.038,47 € |
| Bienes muebles y contenido | 9.937,80 € |
| Total inicial analizado | 77.805,75 € |
Y aquí empieza probablemente la parte más interesante del caso.
Un presupuesto de reparación de 77.000 € no significaba que la indemnización tuviera que ser 77.000 €
Cuando se elaboran presupuestos para devolver una vivienda a condiciones de utilización, es habitual que aparezcan soluciones de reposición completa con materiales actuales.
Pero aquella era una vivienda con antigüedad y muchos de sus elementos también tenían una vida previa al incendio. Al profundizar en la valoración junto con el perito de la aseguradora, tuvimos que separar dos preguntas diferentes:
¿Cuánto cuesta ejecutar actualmente todas esas reparaciones?
y
¿Qué importe corresponde realmente indemnizar teniendo en cuenta el estado anterior, las características de los elementos, posibles mejoras y precios normales de mercado?
No siempre obtenemos la misma respuesta. Y este caso terminó demostrando precisamente eso.
Ser perito del asegurado no significa darle siempre la razón al asegurado
Esta es probablemente la enseñanza profesional más importante de todo el expediente. Yo había sido contratado por el asegurado. Mi obligación era defender técnicamente sus intereses. Pero defender sus intereses no significa afirmar que cualquier cantidad que solicite es correcta.
Durante el análisis había partidas que, a mi criterio, estaban insuficientemente consideradas por la aseguradora. Las carpinterías eran un ejemplo evidente. También existían bienes de contenido y otros daños que debían documentarse adecuadamente.
Pero, al mismo tiempo, durante el proceso pericial comprobamos que determinadas reparaciones planteadas suponían una mejora respecto del elemento preexistente o tenían importes superiores a precios razonables de mercado.
Y eso también había que reconocerlo.
El expediente pasó al artículo 38 de la Ley de Contrato de Seguro
Al mantenerse la discrepancia entre asegurado y aseguradora, en diciembre acepté formalmente el cargo como perito de la parte asegurada dentro del procedimiento del artículo 38 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro.
En ese procedimiento cada parte dispone de su perito. La finalidad es que ambos profesionales analicen técnicamente el siniestro y traten de determinar los daños y el importe indemnizable.
Si alcanzan un acuerdo, se formaliza mediante acta conjunta. Si no existe acuerdo entre ambos peritos, la propia ley contempla la designación de un tercer perito.
En este caso no fue necesario llegar al tercer perito.
Revisé el expediente con el perito de la aseguradora
Durante esta fase el trabajo dejó de consistir únicamente en defender dos cifras situadas en extremos opuestos.
Había que revisar técnicamente:
- Elementos estaban realmente afectados
- qué podía repararse
- O qué necesitaba sustitución
- Bienes existían antes del incendio
- cuál era su estado
- qué presupuestos eran razonables
- qué partidas implicaban mejoras
- y qué importes resultaban coherentes con precios de mercado.
Ese contraste entre profesionales es precisamente uno de los aspectos más interesantes de este tipo de procedimientos.
El objetivo no debería ser:
«Mi cifra contra tu cifra.»
Sino intentar alcanzar una valoración técnicamente justificable por ambas partes.
El acuerdo final fue de 38.981,88 euros, impuestos no incluidos
Finalmente, en abril de 2025, el perito de la aseguradora y yo suscribimos un acta de conformidad. El documento recoge expresamente que ambos peritos habíamos revisado los daños de continente y contenido y que, durante ese análisis, se habían considerado:
mejoras incluidas en determinadas reparaciones
y
sobrecostes en algunas partidas cuyos precios excedían valores medios de mercado.
El importe líquido indemnizable finalmente acordado fue:
38.981,88 € impuestos no incluidos
Este resultado es especialmente interesante si observamos las tres fases del expediente.
| Momento del expediente | Importe |
|---|---|
| Desglose inicial de aseguradora: continente + contenido | ≈ 32.718 € |
| Valoración inicial de actuaciones, daños y reposiciones de mi informe | ≈ 77.806 € |
| Acuerdo pericial final artículo 38 | 38.981,88 € + impuestos |
No considero profesional presentar este caso como:
«La aseguradora ofrecía 32.000 y yo conseguí que pagara 77.000.»
Porque eso no es lo que ocurrió. Lo que ocurrió es mucho más interesante.
La cifra correcta estaba entre dos posiciones inicialmente muy alejadas
La valoración inicial del asegurado partía en gran medida de presupuestos necesarios para reconstruir, sustituir y volver a poner la vivienda en condiciones. La aseguradora, por su parte, tenía algunas partidas que necesitaban claramente ser revisadas.
El procedimiento pericial permitió analizar unas y otras. El resultado fue una cantidad superior al desglose inicial de la compañía, pero muy inferior al coste total de todas las actuaciones de reparación y reposición que inicialmente se habían planteado.
Y considero que precisamente ahí está el valor de este caso. El trabajo de un perito no consiste en encontrar la cifra más alta posible.
Consiste en intentar determinar una cifra defendible técnicamente.
Daño, reparación y mejora no son exactamente lo mismo
Después de un incendio es muy fácil confundir estos tres conceptos. Si una ventana antigua resulta dañada y la única solución es sustituirla, posiblemente instalaremos una ventana actual. Pero el elemento nuevo puede presentar:
mejor aislamiento;
mejores prestaciones;
materiales diferentes;
o características superiores a las que tenía la ventana destruida.
Algo parecido puede ocurrir con:
pavimentos;
instalación eléctrica;
carpinterías;
puertas;
revestimientos;
o determinados elementos constructivos.
Por ello, el presupuesto necesario para ejecutar una obra nueva no siempre equivale automáticamente al daño indemnizable.
Cada expediente requiere estudiar la póliza, el elemento afectado, su preexistencia y las circunstancias concretas del siniestro.
El humo y el hollín también pueden provocar daños irreversibles
Este caso también demuestra otro aspecto que muchas veces pasa desapercibido. No todo daño por incendio tiene que presentar una superficie completamente quemada.
Una ventana puede seguir físicamente instalada y, sin embargo, haber sufrido alteraciones que impidan recuperarla correctamente. Un mueble puede no haberse incendiado directamente pero quedar contaminado o deteriorado por humo y hollín.
Un pavimento puede conservar su forma pero no resultar recuperable. Por eso en una valoración de daños por incendio resulta fundamental analizar no solamente las zonas quemadas, sino también los efectos indirectos del incendio y de las propias labores de extinción.
También es importante conservar fotografías de los bienes destruidos
En este expediente fue especialmente útil disponer de fotografías y vídeos realizados después del siniestro. Cuando los restos se retiran rápidamente por seguridad o para comenzar el desescombro, parte de la prueba física desaparece.
Esto es especialmente importante respecto al contenido.
- Muebles.
- Ropa.
- Electrodomésticos.
- Textiles.
- Objetos personales.
Después de que hayan sido retirados puede resultar mucho más complicado demostrar:
qué existía y en qué condiciones quedó.
El propio artículo 38 establece que corresponde al asegurado acreditar la preexistencia de los objetos, aunque la póliza puede actuar como presunción cuando razonablemente no sea posible aportar pruebas más eficaces.
Por eso siempre recomiendo documentar el siniestro antes de retirar aquello que pueda ser relevante, siempre que las condiciones de seguridad lo permitan.
Mi criterio como perito del asegurado
Este caso resume bastante bien cómo entiendo mi trabajo cuando intervengo frente a una aseguradora. No trabajo para la compañía.
Trabajo para el asegurado que me contrata. Pero mi independencia técnica sigue siendo la misma. Si considero que una partida de la compañía está insuficientemente valorada, debo poder demostrarlo.
Cuando existe un daño que no se ha tenido en cuenta, debo documentarlo. Si un elemento aparentemente recuperable realmente no puede limpiarse o repararse, necesito pruebas que lo acrediten.
Pero si un presupuesto supone una mejora sobre aquello que existía antes del siniestro o contiene precios excesivos, también tengo que reconocerlo. Porque un informe pericial que solo busca aumentar artificialmente una reclamación termina siendo mucho más débil cuando tiene que ser confrontado con otro profesional.
Conclusión
Un incendio dejó inhabitable una vivienda unifamiliar situada en Galicia y provocó importantes daños tanto en continente como en contenido. El asegurado no estaba conforme con la valoración inicial de su compañía y me contrató para analizar el siniestro como perito de parte.
Inspeccioné personalmente la vivienda, documenté daños, revisé presupuestos y analicé tanto elementos constructivos como bienes muebles.
Entre los puntos de discrepancia aparecieron las carpinterías de aluminio, cuyo deterioro por humo y hollín había sido considerado no recuperable por una empresa especializada, además de distintas partidas del contenido.
Pero el expediente también demostró que el coste de reconstruir todo a nuevo no podía equipararse automáticamente con el daño indemnizable. Finalmente fui designado formalmente como perito del asegurado dentro del procedimiento previsto en el artículo 38 de la Ley de Contrato de Seguro.
Después de confrontar técnicamente el expediente con el perito de la compañía alcanzamos un acuerdo conjunto de:
38.981,88 € más impuestos
El caso terminó sin necesidad de nombrar un tercer perito.
Para mí, esta es precisamente la función de una buena pericial:
ni aceptar automáticamente la valoración de la aseguradora ni convertir cualquier presupuesto presentado por el asegurado en una reclamación incuestionable.
Hay que analizar, justificar y defender técnicamente cada partida.
Si has sufrido un siniestro importante y existe una diferencia relevante con la valoración de tu compañía, puedes consultar cómo trabajo como perito del asegurado.
También puedes consultar otros casos reales de tasaciones y peritajes realizados a partir de encargos profesionales reales.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.