Una pretasación de vivienda puede ser útil cuando necesitas conocer una primera aproximación al valor de un inmueble antes de decidir si merece la pena realizar una valoración más completa.
Soy Juan Sastre y trabajo profesionalmente como tasador inmobiliario. En muchos encargos, antes de preparar un informe completo, el cliente quiere resolver una cuestión más sencilla: saber aproximadamente en qué rango de valor puede encontrarse su vivienda.
Una pretasación puede ayudar en esa primera fase, pero conviene entender bien qué información ofrece y, sobre todo, cuáles son sus límites.
No debe confundirse una estimación previa con un informe de valoración completo cuando el valor va a utilizarse para repartir patrimonio, defender una posición frente a otra persona o aportarse a un procedimiento.
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Qué es una pretasación de vivienda
Cuando hablo de pretasación me refiero a un análisis preliminar del posible valor de un inmueble realizado con un alcance más limitado que una valoración completa.
El término puede utilizarse de formas diferentes y no constituye por sí mismo una categoría única de informe profesional. Por eso, más que el nombre, lo importante es conocer qué se ha analizado, con qué información y qué comprobaciones se han podido realizar.
En una pretasación puedo estudiar, dependiendo del caso:
- ubicación del inmueble;
- superficie disponible;
- tipología;
- antigüedad;
- estado conocido;
- características principales;
- referencias de mercado;
- información catastral o documental disponible;
- circunstancias que puedan afectar de manera evidente al valor.
El resultado permite obtener una primera horquilla o aproximación razonada, pero su precisión dependerá directamente de la calidad de la información disponible.
Para qué sirve una pretasación
Una pretasación tiene sentido principalmente para tomar una primera decisión. Por ejemplo, puede ayudarte a saber si merece la pena continuar con una operación, iniciar una negociación o encargar posteriormente un informe completo.
Tener una primera referencia antes de vender
Un propietario puede querer saber aproximadamente cuánto puede valer su vivienda antes de decidir si la pone en venta.
En ese momento quizá todavía no necesita un informe pericial completo. Una pretasación puede ayudarle a determinar si sus expectativas están aproximadamente dentro de la realidad del mercado.
Analizar una posible compra
También puede resultar útil cuando estás estudiando la compra de una vivienda y quieres comprobar si el precio solicitado parece razonable.
Eso no significa que una pretasación pueda detectar por sí sola todos los problemas jurídicos, urbanísticos o constructivos de una propiedad.
Su finalidad es más limitada: obtener una primera referencia económica antes de tomar una decisión de mayor importancia.
Valorar si existe un desacuerdo importante
En herencias, divorcios o situaciones de copropiedad puede ocurrir que las partes manejen cifras completamente diferentes.
Antes de entrar en una discusión compleja, una primera aproximación puede permitir comprobar si existe realmente una diferencia importante.
Si después el valor tiene que servir para realizar un reparto, una adjudicación o defender una determinada posición, normalmente será preferible realizar un informe con mayor alcance.
Para estas situaciones trabajo específicamente en valoraciones de inmuebles para herencias y valoraciones inmobiliarias para divorcios.
Diferencia entre una pretasación y una tasación completa
La principal diferencia no debería reducirse simplemente a si el tasador entra o no en la vivienda.
La diferencia real está en el alcance del trabajo y en el nivel de comprobación de la información.
| Pretasación | Valoración completa |
|---|---|
| Análisis preliminar | Análisis desarrollado del inmueble |
| Puede utilizar información limitada | Se intenta contrastar la información necesaria |
| Puede ofrecer una horquilla orientativa | Permite alcanzar una conclusión de valor más fundamentada |
| Puede no incluir inspección interior | La visita se realiza cuando resulta necesaria y posible |
| Útil para una primera decisión | Adecuada cuando el valor tiene mayor trascendencia |
| No debe aparentar un alcance que no tiene | Puede documentarse mediante un informe profesional completo |
Por eso no considero correcto presentar una pretasación como si fuera exactamente equivalente a una tasación completa cuando no se han realizado las mismas comprobaciones.
Si quieres conocer el procedimiento completo, puedes consultar cómo tasar una vivienda paso a paso.
Cómo se hace una pretasación de vivienda
El procedimiento depende de la información disponible, pero normalmente sigo varias fases.
Identificación del inmueble
Lo primero es saber exactamente qué propiedad estamos analizando.
Necesito conocer la dirección, tipología y características básicas y, siempre que sea posible, disponer de algún dato que permita identificar correctamente el inmueble.
Una estimación realizada sobre una propiedad mal identificada puede conducir fácilmente a conclusiones equivocadas.
Análisis de la información disponible
Después reviso los datos que puedo obtener sobre la vivienda.
Dependiendo del encargo pueden incluir:
- superficie;
- antigüedad;
- distribución;
- planta;
- ascensor;
- estado de conservación;
- reformas;
- garaje;
- trastero;
- terraza;
- parcela;
- ubicación;
- características del edificio.
Cuanto mejor sea la información, mayor será la utilidad de la pretasación.
Estudio del mercado
A continuación necesito estudiar qué está ocurriendo en el mercado correspondiente al inmueble.
No basta con mirar el precio medio de todo el municipio.
Hay que intentar localizar propiedades suficientemente similares y comprender si realmente pueden utilizarse como referencia.
La selección de comparables es una de las partes más importantes de cualquier análisis inmobiliario.
Obtención de una primera referencia de valor
Una vez analizado el inmueble y el mercado puedo establecer una primera conclusión.
Dependiendo del nivel de información disponible, puede ser más prudente hablar de una horquilla de valor en lugar de presentar una cifra excesivamente exacta.
Una pretasación con información limitada que concluya que una vivienda vale exactamente 327.418 euros estaría transmitiendo una precisión difícil de justificar.
En estas situaciones prefiero que el grado de precisión de la conclusión sea coherente con el grado de información que realmente tenemos.
Qué necesito para hacer una pretasación
Para estudiar inicialmente una vivienda puedo necesitar datos bastante sencillos.
Por ejemplo:
- dirección del inmueble;
- referencia catastral, si está disponible;
- superficie aproximada;
- tipo de propiedad;
- número de dormitorios;
- planta;
- ascensor;
- estado de conservación;
- reformas importantes;
- garaje o trastero;
- fotografías, si existen;
- finalidad para la que necesitas conocer el valor.
No siempre necesito todo desde el primer momento.
Primero estudio el caso y después indico qué información adicional puede resultar útil.
Si quieres conocer con más detalle la documentación que puede ser necesaria en una valoración, puedes consultar qué se necesita para tasar una vivienda.
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¿Es necesario visitar la vivienda para hacer una pretasación?
No necesariamente.
Precisamente una de las utilidades de una pretasación puede ser obtener una primera aproximación antes de realizar una inspección completa.
Pero la ausencia de visita tiene consecuencias.
Si no puedo entrar en la vivienda, no puedo comprobar personalmente cuestiones como:
- estado real;
- distribución interior;
- calidad de las reformas;
- conservación;
- vistas;
- luminosidad;
- calidades;
- posibles discrepancias respecto de la información recibida.
Por tanto, una pretasación sin inspección debe realizarse dejando claro qué información ha podido comprobarse y cuál procede de terceros o de documentación disponible.
Esto es diferente de afirmar que cualquier vivienda puede valorarse con exactamente la misma precisión sin visitarla.
He desarrollado esta situación con mayor detalle en si se puede tasar una vivienda sin entrar en ella.
Qué factores pueden hacer variar una pretasación
Una primera estimación puede cambiar posteriormente cuando aparecen datos que antes desconocíamos.
Por ejemplo, imaginemos dos viviendas del mismo edificio.
Ambas tienen aproximadamente 100 m² y, con la información inicial, podrían parecer muy similares.
Después de visitar una de ellas descubro que:
- necesita una reforma importante;
- tiene peor distribución;
- varias estancias dan a un patio interior;
- existen discrepancias de superficie;
- y el garaje que inicialmente parecía incluido corresponde realmente a otra finca.
La información adicional puede modificar la conclusión inicial.
Precisamente por eso una pretasación debe entenderse como lo que es: una valoración previa realizada con la información disponible en ese momento.
¿La pretasación y la tasación definitiva deberían dar el mismo valor?
No necesariamente. Si la información inicial era completa y no aparecen circunstancias nuevas, los resultados pueden estar relativamente próximos.
Pero no considero correcto garantizar de antemano que una pretasación y una valoración posterior tendrán prácticamente el mismo resultado.
Puede ocurrir que durante la inspección o la revisión documental aparezcan características que modifiquen significativamente el análisis. El objetivo de una valoración profesional no debería ser confirmar obligatoriamente la cifra que habíamos obtenido inicialmente, sino incorporar la nueva información y modificar la conclusión cuando resulte necesario.
Ejemplo práctico de una pretasación
Imaginemos una vivienda de aproximadamente 90 m² situada en una zona donde existen suficientes referencias de mercado.
El propietario facilita:
- dirección;
- referencia catastral;
- superficie;
- fotografías;
- información sobre una reforma reciente;
- planta y características generales.
Después de analizar el mercado, las referencias comparables pueden situar inicialmente el inmueble dentro de una horquilla aproximada:
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Superficie aproximada | 90 m² |
| Rango inicial de mercado analizado | 2.900-3.300 €/m² |
| Situación estimada según características conocidas | Zona media-alta del rango |
| Horquilla preliminar de valor | 275.000-295.000 € |
Esto no significa que el valor definitivo tenga que encontrarse obligatoriamente dentro de esa horquilla. Durante una valoración posterior pueden aparecer datos que permitan concretar mejor el resultado o modificar la primera conclusión.
La utilidad de la pretasación consiste precisamente en proporcionar una primera referencia suficientemente razonable para decidir qué hacer después.
Pretasación online y valoración profesional
Actualmente existen numerosas herramientas capaces de ofrecer automáticamente una estimación de una vivienda.
Pueden resultar útiles para obtener una primera referencia.
Pero una estimación automática y una pretasación realizada tras analizar individualmente el inmueble no tienen necesariamente el mismo alcance.
Un modelo automatizado puede trabajar con bases de datos, características registradas y estadísticas.
Un tasador puede además interpretar circunstancias concretas:
- una reforma;
- una distribución poco habitual;
- unas vistas determinadas;
- diferencias entre superficies;
- una situación de ocupación;
- características especiales del edificio;
- información que no aparece correctamente en bases de datos.
Por tanto, la utilidad de una pretasación profesional está precisamente en introducir análisis y criterio sobre un inmueble concreto.
Pretasación antes de una herencia o un divorcio
En ocasiones un cliente quiere conocer primero el orden de magnitud del patrimonio antes de contratar varios informes.
Puede ocurrir, por ejemplo, cuando existen varios inmuebles en una herencia o cuando dos personas están estudiando cómo repartir los bienes después de una separación.
Una pretasación puede servir inicialmente para comprobar si las cifras que manejan son razonables.
Pero si posteriormente uno de los inmuebles debe adjudicarse a una de las partes o existe desacuerdo sobre su valor, conviene pasar de una estimación preliminar a una valoración suficientemente documentada.
En una situación de conflicto, la capacidad de explicar cómo se ha obtenido el valor puede ser tan importante como la propia cifra.
Pretasación para saber si una vivienda está cara o barata
Otra situación frecuente aparece antes de comprar. El comprador encuentra una vivienda que le interesa pero no sabe si el precio solicitado es razonable.
Una pretasación puede ayudar a comparar ese precio con el comportamiento del mercado. Pero hay que tener cuidado con una idea: que una vivienda esté anunciada a un determinado precio no significa que ese sea automáticamente su valor de mercado.
El precio de oferta es una información útil, pero debe interpretarse conjuntamente con otras referencias. También puede suceder lo contrario: una propiedad puede parecer cara frente al precio medio de la zona y disponer de características que justifican parte de la diferencia.
Pretasación y tasación hipotecaria no son lo mismo
Una pretasación tampoco debe confundirse con una tasación hipotecaria.
No realizo tasaciones hipotecarias homologadas destinadas a la concesión de financiación bancaria.
Mi trabajo se centra en valoraciones inmobiliarias independientes y periciales para finalidades como compraventas, negociaciones, herencias, divorcios, conflictos patrimoniales, procedimientos o determinación del valor de mercado.
Si únicamente necesitas una tasación que vaya a utilizarse formalmente por una entidad financiera para conceder una hipoteca, necesitarás acudir al profesional o entidad habilitada para esa finalidad.
Cuándo no recomiendo quedarse solo con una pretasación
Hay situaciones en las que considero que una estimación preliminar no es suficiente.
Por ejemplo, cuando el valor va a utilizarse para:
- realizar un reparto patrimonial importante;
- compensar económicamente a otra persona;
- defender una posición frente a otra parte;
- presentar documentación en un procedimiento;
- discutir técnicamente una valoración previa;
- determinar un valor histórico;
- justificar una cantidad económica de especial relevancia.
En esos casos, ahorrar trabajo en la fase de valoración puede generar posteriormente un problema mucho mayor que el coste del informe.
La pretasación es útil cuando responde a la necesidad real del cliente.
No debería utilizarse como sustituto barato de un informe completo cuando la situación requiere algo más.
Cuánto cuesta una pretasación de vivienda
El precio depende del alcance.
No cuesta lo mismo estudiar una vivienda convencional con información suficiente que analizar una propiedad singular, una finca, un inmueble con discrepancias o una situación que exige investigar documentación adicional.
Por eso no aplico una tarifa única sin conocer previamente el caso.
Si además quieres conocer los honorarios habituales de una valoración completa, puedes consultar cuánto cobra un tasador inmobiliario.
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Preguntas frecuentes sobre la pretasación de una vivienda
¿Qué es una pretasación?
Es una primera aproximación al posible valor de un inmueble realizada con un alcance y una información determinados.
Su utilidad principal consiste en ayudar a tomar una decisión antes de realizar, cuando sea necesario, una valoración más completa.
¿Una pretasación tiene que incluir visita?
No necesariamente.
Puede realizarse un análisis previo con documentación, fotografías y datos disponibles.
La ausencia de inspección debe tenerse en cuenta al interpretar el resultado.
¿Una pretasación da el valor exacto de una vivienda?
No debería plantearse en esos términos.
Una valoración inmobiliaria trabaja con información de mercado y características del inmueble. En una pretasación, además, puede existir información que todavía no haya podido comprobarse.
Por eso puede ser más razonable expresar una horquilla o referencia preliminar de valor.
¿La pretasación es válida para repartir una herencia?
Puede servir como primera orientación.
Si el valor va a utilizarse posteriormente para realizar un reparto, resolver un desacuerdo o justificar económicamente una adjudicación, puede ser recomendable realizar un informe con mayor alcance.
¿Puedo hacer una pretasación antes de comprar una vivienda?
Sí.
Puede ser útil para comprobar si el precio solicitado parece razonable respecto al mercado antes de tomar una decisión económica importante.
¿Una pretasación online es suficiente?
Depende de para qué necesitas el valor.
Para una primera orientación puede ser útil. Si necesitas conocer las circunstancias concretas de la vivienda o justificar posteriormente el resultado, un análisis individualizado aporta información adicional.
¿La pretasación y la tasación final pueden dar valores diferentes?
Sí.
Si durante una inspección o revisión posterior aparecen datos nuevos, la conclusión debe adaptarse a esa nueva información.
¿Cuándo debería pasar de una pretasación a un informe completo?
Cuando el valor deja de ser simplemente orientativo y va a utilizarse para tomar una decisión patrimonial importante, negociar con otra parte, realizar un reparto o defender técnicamente una cantidad.
Solicitar una pretasación o valoración de vivienda
Si necesitas una primera referencia del valor de una vivienda, puedes explicarme el caso antes de decidir qué tipo de trabajo necesitas.
Indícame qué inmueble es, dónde se encuentra y para qué necesitas conocer aproximadamente su valor.
Con esa información podré decirte si una pretasación puede ser suficiente para tu objetivo o si considero más adecuado realizar directamente una valoración completa.
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Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.
Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
