Qué es la pre tasación de una vivienda
La pre tasación de una vivienda es el hecho de elaborar un estudio previo e información del valor que tiene un inmueble. En base al mercado inmobiliario de la zona, características del inmueble y entorno del mismo, poder determinar el valor de mercado de esa vivienda concreta.
Al tratarse de un estudio previo para estimar de manera real y objetiva el valor del bien, no es necesaria visita al inmueble objeto. Se toman como referencia, características interiores y exteriores del inmueble para que, con la metodología apropiada para ello, se puede dar un valor estimado del mismo.
Son varios los momentos en los que puede ser utilizada una pre tasación de inmueble. A través de este artículo te explico cada uno de ellos.
Soy Juan Sastre y te explico en este artículo todo lo que tienes que saber sobre la pretasación de una vivienda.
Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de bienes, he resumido lo que necesitas para saber que es una PRE TASACIÓN y cuándo utilizarla.
Diferencia entre pre tasación y tasación definitiva
Como ya he comentado anteriormente, una de las principales diferencias entre una pre tasación y una tasación definitiva es el hecho de realizar o no visita al inmueble objeto.
Dicha visita se realiza para conocer y certificar el estado en que se encuentra un inmueble. Al elaborar una pre tasación obtenemos el valor estimado, que no genérico, de un bien inmueble en concreto y en un momento determinado. Todo ello, a través de información obtenida por el solicitante del informe. Tanto documentación gráfica como registral o catastral del inmueble.
Llegados a este punto hay que dejar muy claro que el valor obtenido en una pre tasación, poco tiene que variar con el obtenido en una tasación definitiva y te explico el por qué. Si bien, no se conocer a ciencia cierta el estado interior del inmueble, si se puede certificar su ubicación, estado exterior, entorno y análisis inmobiliario del momento.
Con todo ello, es más que suficiente para poder determinar un valor ajustado del inmueble con independencia o no de la visita al mismo.
Cuándo hay que hacer una pre tasación de una vivienda
Para saber cuándo es necesaria hacer una pre tasación de una vivienda hay que conocer la situación y circunstancias en las que se solicita la misma. Dependiendo del objeto por el cual se solicita la valoración del bien, podremos o no, optar por la pre tasación del mismo.
Es decir, si por ejemplo estamos inmersos en un procedimiento judicial, donde existe un litigio contencioso en cuanto al valor del inmueble, no podremos utilizar una pre tasación para presentar adjunto a la demanda. Sería muy facilmente impugnable por la otra parte, el hecho de no haber visitado el inmueble objeto de análisis. En cambio, en otras situaciones extrajudiciales o momentos donde estimar el valor del bien es suficiente, si puede ser una herramienta muy válida.
A continuación, te explico en que situaciones puede ser necesaria y aconsejable la pre tasación de una vivienda.
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Pre tasación para compra venta
La pre tasación para una compra venta es uno de los momentos en los que puede utilizarse de manera más optimizada la elaboración de dicho informe. Obtener mediante un pre informe de tasación, la tranquilidad necesaria por parte tanto del comprador como del vendedor que el valor establecido en la transacción en el correcto y el de mercado en ese momento.
En operaciones donde se firma un alquiler con opción a compra, también es aconsejable. Las dos partes firman un contrato de alquiler y establecen la futura compra del inmueble en un precio. El comprador se compromete a satisfacer la cuantía económica establecida tomando como adelanto de la misma, las mensualidades pagadas mensualmente en concepto de alquiler.
Pre tasación para herencia
La pre tasación para herencia puede ser elaborada en dos momentos del proceso sucesorio. Por un lado, antes de la aceptación de la herencia, para conocer el valor real de los bienes y decidir o no si aceptar o repudiar la herencia. Muchas herencias se repudian ya no solo por las deudas que tenía el fallecido y sí por qué el valor de los bienes, no compensan el pago de tributos.
Por otro lado, en el momento de adjudicar y repartir los bienes, es importante hacerlo en base al valor de mercado de los mismos y así asegurar un reparto justo y equitativo entre las partes. Valorar a fecha de reparto en base a su valor de mercado, puede favorecer el proceso y evitar conflictos entre herederos.
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Pre tasación para divorcio
Elaborar una pre tasación en un proceso de divorcio de la vivienda familiar asegura que, en el momento de extinguir el condominio, ninguna de las partes va a salir ni beneficiada ni perjudicada. Te lo explico con un ejemplo:
» Pareja se casa y adquiere una vivienda en el año 2015 por valor de 200.000 € y solicitan una hipoteca por el mimo valor. Se divorcian en el año 2020 habiendo amortizado del préstamo hipotecario la cantidad de 100.000 €, es decir quedan 100.000 € por pagar del inmueble. En el año 2020 el valor de mercado del inmueble es de 280.000 €.
Uno de ellos quiere adquirir su parte al otro, haciéndose cargo del restante del préstamo hipotecario y tomando como referencia el valor del inmueble a fecha de compra por lo que debería pagar al otro 50.000 €, que es la mitad de lo que queda por pagar de vivienda.
El problema está en que el inmueble vale a fecha de divorcio 80.000 € más de lo que pagaron por él. Es decir, la parte que vende dejaría de ganar 40.000 € por la revalorización del inmueble en base al mercado inmobiliario del momento.»
De ahí la importancia de valor siempre a precio de mercado en el momento actual.
Conoce más sobre la valoración previa de bienes en divorcios consultando mi artículo, pretasación de bienes en divorcios
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Informe previo para solicitar hipoteca
Antes de solicitar una hipoteca, es más que aconsejable la elaboración de una pre tasación inmobiliaria del bien inmueble a adquirir. Conocer de manera fiable el valor real que tiene el inmueble y por el cual la sociedad de tasación, puede o debería valorar el inmueble en base a sus características físicas y funcionales.
Hay que tener en cuenta que en compra ventas una actuación muy extendida, es la firma de un contrato de arras, aportando como reserva del inmueble cierta cantidad de dinero de adelanto. Si el banco valorar por debajo del valor por el que el comprador adquiere la vivienda, este puede verse perjudicado y no recibir por parte del banco todo el dinero necesario para adquirir el inmueble.
Cómo varía el valor de una vivienda en una pre tasación
El valor de una vivienda en una pre tasación varía en función de sus características interiores, así como de sus características exteriores y de entorno. Por ejemplo, no es lo mismo pre valorar un inmueble que está reformado con materiales actuales de construcción que otro que necesita reforma.
La superficie del inmueble, distribución, tener o no terraza o disponer de A.A o calefacción son otros condicionantes interiores que afectan al valor obtenido en una pre tasación de vivienda.
En cambio, también hay que tener en cuenta factores externos como su ubicación, entorno, proximidad a servicios esenciales, vías de circunvalación y demás factores que pueden afectar al valor de ese inmueble.
Cómo se elabora una pre tasación
Lo más importante que debe reflejarse en un informe de pre tasación es el estudio del mercado inmobiliario que se ha realizado de la zona. Es decir, en base a ese estudio y a la comparativa de inmuebles con la vivienda objeto de pre tasación, podremos establecer un valor de mercado del bien.
Además de ello, en la pre tasación debemos reflejar documentación registral y catastral del inmueble, fotografías del mismo si han sido aportadas por el solicitante, testigos o muestras utilizadas para el estudio, mapas de localización del inmueble y como no, identificación del perito.
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