Qué compone el valor de un inmueble

En este artículo te voy a explicar cómo se compone el valor de un inmueble, algo que muchas personas desconocen cuando quieren vender, heredar o valorar una vivienda.

Soy Juan Sastre y llevo años dedicándome a la valoración de inmuebles. Estoy especializado en toda España a valorar inmuebles en herencias y divorcios.

En este artículo te voy a explicar qué elementos forman el valor real de una vivienda y por qué no depende solo de los metros cuadrados o de la ubicación. Verás que el valor de un inmueble siempre se construye a partir de varios factores muy concretos.

 

 

Cómo se compone el valor de un inmueble en una valoración

Cuando valoramos un inmueble, ya sea una casa, un piso, un garaje o incluso un solar, el valor total no sale de una sola variable. En realidad, el valor de un inmueble se compone de varios elementos que juntos generan su precio final en el mercado.

En una valoración normalmente analizamos cuatro componentes principales:

• Valor del suelo: Es el valor del terreno donde está construido el inmueble. Por ejemplo, un solar urbano en una zona céntrica puede tener un valor muy elevado incluso antes de construir nada.

• Valor de la construcción: Es el coste o valor de la edificación que existe sobre el suelo. Por ejemplo, una vivienda unifamiliar de 200 m² tendrá un valor constructivo que depende de sus calidades, materiales y superficie.

• Gastos generales de construcción: Incluyen licencias, permisos, honorarios técnicos, proyectos, tasas municipales y otros costes necesarios para poder construir legalmente.

• Beneficio del promotor: Cuando se construye una vivienda con intención de venderla, el promotor incluye un margen de beneficio por la inversión y el riesgo asumido.

Estos cuatro elementos juntos forman la base económica que explica el valor de un inmueble.

Cómo influye la capacidad constructiva en el valor del suelo

Uno de los factores más importantes en la valoración es la capacidad constructiva del suelo. No todos los terrenos valen lo mismo aunque tengan la misma superficie.

Aquí sirve de eso, de tanto tienes tanto vales. Cuanto más puedas construir, más va a valer el suelo.

Por ejemplo, podemos encontrar dos parcelas de 1.000 metros cuadrados en la misma zona:

• En una parcela solo se pueden construir 200 m² de vivienda

• En otra parcela se pueden construir 400 m²

Aunque ambas tengan el mismo tamaño, el suelo que permite construir más metros tendrá mucho más valor, porque permite desarrollar un proyecto inmobiliario mayor.

Por eso en valoración siempre analizamos el planeamiento urbanístico, es decir, lo que permite construir el plan general o las normas urbanísticas del municipio.

Cómo cambia el valor de un inmueble cuando se construye una vivienda 

Cuando construyes una vivienda sobre un solar urbano, ocurre algo importante desde el punto de vista de la valoración: se genera un valor comercial nuevo para ese inmueble.

Por ejemplo, imagina que heredas un solar urbano que vale una determinada cantidad de dinero. Ese suelo tiene un valor por sí mismo.

Pero en el momento en que construyes una vivienda sobre ese solar, el conjunto pasa a tener un valor comercial diferente, porque ahora existe un inmueble completo que puede venderse en el mercado.

Este valor final surge de la suma de:

• valor del suelo

• valor de la construcción

• gastos asociados

• beneficio del promotor

Esa combinación genera lo que conocemos como valor comercial del inmueble. 

Cómo afecta la depreciación al valor de la construcción

Otro elemento clave en una valoración es la depreciación de la construcción. No vale lo mismo una vivienda recién construida que una vivienda con varias décadas de antigüedad.

La depreciación puede ser de dos tipos:

• Depreciación física: Se refiere al paso del tiempo. Por ejemplo, si una vivienda tiene 30 años y su vida útil estimada es de 100 años, parte de su valor ya se ha consumido.

• Depreciación funcional: Tiene que ver con el estado del inmueble y con si su diseño sigue siendo adecuado para el uso actual. Por ejemplo, una vivienda antigua con distribución obsoleta o instalaciones muy antiguas pierde valor.

Es importante entender que esta depreciación afecta solo a la construcción, no al suelo.

Por qué el suelo no se deprecia como la construcción 

En una valoración inmobiliaria el suelo y la construcción se comportan de forma distinta. La construcción pierde valor con el tiempo debido al uso, al envejecimiento de los materiales y a la evolución de las técnicas constructivas.

El suelo, en cambio, no sufre ese desgaste. Su valor depende principalmente de la capacidad constructiva, la ubicación y el mercado inmobiliario de la zona.

Por eso, cuando valoramos un inmueble, siempre analizamos por separado el valor del suelo y el valor de la construcción.

Si necesitas conocer el valor real de un inmueble, ya sea para una herencia, un divorcio o una decisión patrimonial, puedo ayudarte con una valoración profesional. Puedes contactarme a través de mi web o redes sociales. Estaré encantado de revisar tu caso.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.