Qué hacer si la tasación de vivienda es baja

Quién no ha solicitado alguna vez una tasación de vivienda y, al recibir el resultado, ha pensado que el valor obtenido era demasiado bajo. Es una situación bastante habitual, sobre todo cuando la tasación afecta a una compra, una hipoteca, una herencia, un divorcio o un procedimiento judicial.

Ahora bien, una cosa es que la tasación no coincida con lo que esperábamos y otra muy distinta es que esté mal realizada. Por eso, antes de reclamar o pedir una segunda opinión, conviene saber qué puedes hacer si la tasación de vivienda es baja y qué motivos pueden justificar ese valor.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de viviendas en España. En este artículo quiero explicarte qué factores influyen en una tasación, cuándo puede considerarse baja y qué opciones tienes si crees que el valor obtenido no refleja la realidad del inmueble.

Por qué una tasación de vivienda puede salir baja 

Una tasación de vivienda puede salir baja por varios motivos. A veces el problema está en el propio inmueble. Otras veces, en el mercado. Y en algunos casos, puede deberse a un error en el informe o a que no se han tenido en cuenta correctamente determinadas características.

Lo primero que conviene tener claro es que una tasación no debe hacerse “a la carta”. Es decir, no puede emitirse el valor que el solicitante quiere simplemente porque le convenga.

Una tasación de vivienda bien realizada debe apoyarse en criterios técnicos, en el mercado real y, cuando proceda, en la normativa aplicable, como la Orden ECO 805/2003, especialmente en valoraciones con finalidad hipotecaria.

Esto es así porque, aunque el propietario considere que su vivienda vale una cantidad concreta, el valor debe poder justificarse con datos, comparables y criterios objetivos.

La diferencia entre valor esperado y valor real 

Muchas veces el problema no está en que la tasación sea baja, sino en que el propietario tenía una expectativa demasiado alta.

Es normal que quien tiene una vivienda tienda a valorarla por encima de mercado. Hay un componente emocional, una inversión realizada, reformas, recuerdos y una idea subjetiva del valor.

Pero el mercado no siempre responde a esa percepción. Una vivienda vale lo que se puede justificar razonablemente en una fecha concreta, con unas características concretas y en un entorno determinado.

Qué influye en la tasación baja de una vivienda 

En la tasación de una vivienda influyen muchos factores. Algunos tienen que ver con la propia vivienda y otros con el edificio, la ubicación o el mercado inmobiliario de la zona.

No se valora igual un piso reformado, luminoso, bien ubicado y con buenas comunicaciones, que una vivienda antigua, con mala distribución, sin ascensor o situada en una zona con menor demanda.

Factores internos de la vivienda 

Cuando hablamos de factores internos, nos referimos a las características propias del inmueble.

Entre los más importantes encontramos:

• superficie de la vivienda
• número de habitaciones
• número de baños
• estado de conservación
• calidades
• orientación
• distribución
• altura
• luminosidad
• terraza, trastero o garaje
• instalaciones de calefacción o aire acondicionado

Estos elementos pueden subir o bajar el valor de tasación. Una vivienda cuidada, funcional y actualizada siempre tendrá mejor comportamiento que otra que necesite una reforma importante.

Factores externos que también afectan al valor 

Además de la vivienda en sí, también influyen elementos externos.

Por ejemplo:

• estado de la fachada
• zonas comunes del edificio
• existencia o no de ascensor
• ubicación
• proximidad a transporte público
• servicios cercanos
• ruido
• actividad de locales en los bajos
• demanda real de la zona

Esto es importante porque muchas veces el propietario solo mira su vivienda por dentro, pero el tasador también debe analizar el entorno y el edificio en el que se encuentra.

Ejemplo de una tasación de vivienda baja 

Pongamos un ejemplo sencillo.

Imagina un piso en el centro de una gran ciudad, pero situado en una calle con difícil acceso, con pocas conexiones de transporte, con un local de ocio nocturno en los bajos del edificio y, además, con necesidad de reforma integral.

Aunque esté en una buena ciudad o en una zona conocida, todos esos factores pueden afectar negativamente al valor.

Si comparamos esa vivienda con otra bien comunicada, reformada, luminosa, sin problemas de ruido y con buen estado de conservación, lo normal es que exista una diferencia importante de valor.

Por qué no todas las viviendas de una misma zona valen igual 

Este es un error muy habitual. Muchas personas miran pisos en portales inmobiliarios y piensan que su vivienda debe valer lo mismo que otra cercana.

Pero dos viviendas en la misma calle pueden tener valores muy diferentes.

Puede cambiar la altura, la orientación, el estado, la distribución, si tiene ascensor, si necesita reforma, si tiene cargas, si dispone de garaje o si está afectada por ruidos o elementos externos.

Por eso, comparar sin criterio puede llevar a conclusiones equivocadas.

Como tasador de viviendas en España te digo 

Como tasador de viviendas en España, una tasación baja no siempre significa una tasación mal hecha.

Muchas veces el valor molesta porque no encaja con lo que el propietario esperaba, pero eso no convierte automáticamente el informe en incorrecto.

Ahora bien, también he visto tasaciones que no estaban bien planteadas. Comparables mal elegidos, superficies incorrectas, reformas no consideradas, errores en el estado de conservación o informes demasiado automáticos.

Mi opinión es clara: si una tasación te perjudica de verdad, no te quedes solo con la sensación de que “es baja”. Hay que revisar el informe, ver cómo se ha calculado el valor y comprobar si existen argumentos reales para reclamar o pedir una segunda valoración.

Cuándo puede darse una tasación baja de una vivienda 

Una tasación baja puede darse en distintos contextos. No todas las tasaciones tienen la misma finalidad ni producen las mismas consecuencias.

Las situaciones más habituales suelen ser:

• tasación hipotecaria baja
• tasación judicial baja
• tasación fiscal o catastral baja
• tasación en herencias
• tasación en divorcios

Cada caso debe analizarse de forma distinta, porque no es lo mismo una tasación para obtener financiación bancaria que una valoración para repartir bienes entre herederos o entre cónyuges.

Tasación hipotecaria baja 

La tasación hipotecaria baja es una de las que más controversia genera.

Cuando una persona compra una vivienda y necesita financiación, el banco suele tomar como referencia el valor de tasación para calcular el importe máximo del préstamo.

Si la tasación sale por debajo del precio de compra, puede ocurrir que el comprador no consiga la financiación esperada y tenga que aportar más dinero propio, renegociar el precio o buscar otra entidad.

Esto suele generar mucha frustración, porque el comprador ya ha negociado, firmado arras o iniciado la operación pensando en una financiación concreta.

Tasación judicial baja 

También puede darse una tasación judicial baja dentro de un procedimiento.

Por ejemplo, en una división de herencia, en un divorcio o en una reclamación donde se discute el valor de un bien inmueble.

Si una de las partes considera que el valor establecido no refleja la realidad del mercado, puede ser necesario aportar una valoración alternativa o solicitar la intervención de un perito.

En procesos de reparto de herencia o de vivienda en divorcio, una diferencia de valor puede cambiar por completo las compensaciones económicas entre las partes.

Tasación fiscal o catastral baja 

Otro supuesto se produce cuando existe una discrepancia entre el valor fiscal, catastral o administrativo y el valor real de mercado.

En algunas ocasiones, el valor que aparece asociado a un inmueble no refleja correctamente su situación real. Puede estar por debajo o por encima de mercado, dependiendo del caso.

Aquí hay que tener cuidado, porque no todos los valores sirven para lo mismo. No es igual el valor catastral, el valor de referencia, el valor de mercado o el valor hipotecario.

Qué pasa si la tasación de una vivienda es más baja que el precio de compra 

Cuando la tasación de una vivienda es más baja que el precio de compra, el problema principal suele estar en la financiación.

Si el banco concede el préstamo tomando como referencia el valor de tasación y no el precio pactado, el comprador puede necesitar aportar más dinero propio para completar la operación.

Por ejemplo, si compras por una cantidad, pero la tasación sale por debajo, la entidad puede calcular el porcentaje financiable sobre el valor tasado. Eso puede dejar un hueco económico que el comprador no tenía previsto.

Qué opciones tiene el comprador 

Cuando esto ocurre, las opciones más habituales son:

• aportar más fondos propios
• renegociar el precio de compra
• pedir una segunda tasación
• consultar con otra entidad bancaria
• revisar si el informe contiene errores
• desistir de la operación si contractualmente es posible

Aquí es importante revisar bien la documentación firmada, especialmente si existen arras, condiciones de financiación o plazos comprometidos.

Qué puedes hacer si no estás conforme con una tasación baja 

Si no estás conforme con una tasación baja, lo primero no debería ser reclamar sin más. Lo primero es analizar el informe.

Hay que revisar si la tasación contiene errores, si los comparables utilizados son adecuados, si se ha tenido en cuenta la superficie correcta, si se han valorado reformas relevantes y si el estado real de la vivienda aparece correctamente reflejado.

Revisar errores en el informe 

Algunos errores que pueden justificar una revisión son:

• superficie incorrecta
• ubicación mal identificada
• estado de conservación mal descrito
• reformas no consideradas
• comparables poco adecuados
• ausencia de elementos importantes como garaje, trastero o terraza
• errores en cargas, antigüedad o características del inmueble

Si existen errores claros, puede tener sentido solicitar una revisión o aportar documentación que ayude a justificar un valor diferente.

Pedir una segunda opinión profesional

Otra opción es solicitar una segunda valoración o un preinforme.

Esto puede servir para saber si realmente hay margen para discutir la tasación o si, por el contrario, el valor obtenido está dentro de un rango razonable.

En mi trabajo, muchas veces el primer paso no es hacer una tasación completa, sino revisar la existente y valorar si hay argumentos suficientes para reclamar.

Cómo aumentar el valor de tasación de una vivienda

El valor de tasación de una vivienda puede mejorar si se actúa sobre determinados aspectos del inmueble, especialmente aquellos que dependen del propietario.

No se puede cambiar la ubicación, la orientación del edificio o el entorno. Pero sí pueden mejorarse elementos interiores que influyen en el valor.

Reformas que pueden ayudar a mejorar el valor 

Algunas actuaciones que pueden mejorar la percepción y el valor de una vivienda son:

• reparar humedades o desperfectos visibles
• actualizar instalaciones eléctricas o de fontanería
• mejorar cocina y baños
• pintar y acondicionar paredes
• cuidar suelos, carpinterías y ventanas
• mantener la vivienda limpia, ordenada y presentable
• conservar documentación de reformas realizadas

No todas las reformas aumentan el valor en la misma proporción. Hay reformas que mejoran mucho la comercialización, pero no siempre se recuperan íntegramente en tasación.

Por eso conviene actuar con sentido común y priorizar lo que realmente mejora el estado y funcionalidad de la vivienda.

Tasación baja en herencias y divorcios 

En herencias y divorcios, una tasación baja puede tener consecuencias muy importantes.

En una herencia, si un inmueble se valora por debajo de su valor real, puede perjudicar a unos herederos y beneficiar a otros. Esto ocurre especialmente cuando uno de los herederos quiere adjudicarse la vivienda y compensar económicamente al resto.

Por eso, si existe desacuerdo en el valor de un inmueble heredado, lo recomendable es contar con una valoración objetiva y bien argumentada.

En un divorcio ocurre algo parecido. Si una de las partes se queda con la vivienda, el valor que se fije será la base para calcular la compensación económica. En estos casos, una tasación baja puede afectar directamente al reparto.

Cuando se trata de bienes gananciales en divorcio o de una extinción de condominio, valorar bien la vivienda es clave para evitar conflictos posteriores.

Conclusión 

Si la tasación de una vivienda es baja, lo primero es entender por qué se ha llegado a ese valor. Puede deberse al estado del inmueble, a la ubicación, al mercado, a la finalidad de la tasación o incluso a errores en el informe.

No todas las tasaciones bajas son incorrectas. Pero tampoco todas deben aceptarse sin revisar.

Cuando una tasación te perjudica, conviene analizar el informe, comprobar los datos, revisar los comparables y valorar si existen argumentos técnicos para reclamar o pedir una segunda opinión.

También puedes consultar mis servicios relacionados con tasador de herencias en España, desacuerdo en el valor de inmuebles heredados, tasador de divorcios en España y vivienda en divorcio.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.